ORDONNANCE DU : 22 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 22/00897 – N° Portalis DBXO-W-B7G-CR3P

AFFAIRE : SCI DECIDE, prise en la personne de son représentant légal C/ S.A.R.L. [A] [V] SENTEURS [C] ET [X], [F] [U], [D] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Première Chambre CIVILE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

INCIDENTS

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame Anne MAUCHAMP,

GREFFIERE : Madame Pauline BAGUR,

DEMANDERESSE

SCI DECIDE, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas MORAND-MONTEIL, avocat au barreau de BERGERAC, M^e Pascal GORRIAS, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

S.A.R.L. [A] [V] SENTEURS [C] ET [X], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle ARCIS-FAYAT de la SELARL ARCIS-FAYAT, avocats au barreau de BERGERAC

Monsieur [F] [U]

né le 02 Juin 1961 à [Localité 1] (67), demeurant [Adresse 3]

Madame [D] [U]

née le 10 Août 1964 à [Localité 2] (67), demeurant [Adresse 4]

représentés tous deux par Maître Fatima GAJJA-BENFEDDOUL de la SELARL AQUITALEX, avocats au barreau de BERGERAC

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 avril 2026

L’ordonnance a été rendue ce jour par mise à disposition au greffe

* * * * *

Maître Fatima GAJJA-BENFEDDOUL de la SELARL AQUITALEX, Maître Emmanuelle ARCIS-FAYAT de la SELARL ARCIS-FAYAT, M^e Pascal GORRIAS, M^e Nicolas MORAND-MONTEIL

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat à effet du 1er février 2017, la société [A] Périgord Senteurs [C] et [X] a pris à bail commercial des locaux appartenant à la SCI Decide, situés [Adresse 5] à Sarlat-la-Canéda.

Au motif d’infiltrations récurrentes provenant de la terrasse, propriété des époux [U], située au-dessus des locaux, le preneur a cessé de payer les loyers et charges à compter du mois de juin 2020.

Par acte du 18 novembre 2020, la SCI Decide a assigné la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] devant le tribunal de céans en paiement provisionnel des impayés de loyers et charges.

Par acte du 3 décembre 2020, la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] a assigné la SCI Decide devant le président du tribunal de céans aux fins d’expertise judiciaire. La SCI Decide a appelé en cause monsieur et madame [U] aux fins de leur rendre opposable la mesure d’instruction sollicitée.

Par ordonnance de référé en date du 16 mars 2021, la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] a été condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI Decide la somme de 7 613,44 €.

Par une seconde ordonnance en date du 16 mars 2021, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et désigné pour y procéder monsieur [O] [P]. Ce dernier a déposé son rapport le 30 novembre 2021, concluant principalement à l’existence d’infiltrations directes en provenance de la terrasse et à la nécessité de procéder à des travaux réparatoires en urgence à la charge de monsieur et madame [U].

Par ordonnance en date du 7 juin 2022, le juge des référés a ordonné à monsieur et madame [U] de réaliser les travaux leur incombant sous astreinte.

Par jugement en date du 10 mai 2023, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte, condamné monsieur et madame [U] à verser à la SCI Decide la somme de 5 600 €, et prononcé une nouvelle astreinte provisoire de 200 € par semaine de retard.

Parallèlement, par actes en date des 4 et 7 octobre 2022, la SCI Decide a fait assigner la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X], monsieur [F] [U] et madame [D] [U] devant le tribunal judiciaire de Bergerac, sur le fondement de l’article 1242 du code civil, aux fins de le voir condamner in solidum les époux [U] au paiement des sommes de :

46 297,75 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la dette locative arrêtée à octobre 2022 ;15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par leur résistance abusive à réaliser les travaux ;10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023, la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] a saisi le juge de la mise en état aux fins de le voir commettre de nouveau monsieur [P], expert, pour vérifier que les travaux réalisés par la SCI Decide et les époux [U] répondaient aux préconisations de son rapport du 30 novembre 2021 et dire que monsieur [P] devrait établir un constat de bonne fin des travaux si les travaux étaient conformes et répondaient à ses préconisations.

Par ordonnance en date du 9 février 2024, le juge de la mise en état a rejeté cette demande, considérant que la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] ne produisait aucun élément récent de nature à mettre en évidence de quelconques désordres ou non conformités qui persisteraient malgré les travaux réalisés par les époux [U] d’une part et par son bailleur d’autre part.

Par conclusions d’incident en date du 21 mars 2024, la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] a de nouveau saisi le juge de la mise en état.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, le juge de la mise en état a notamment :

déclaré irrecevables les demandes des époux [U] tendant à l’annulation de la désignation de monsieur [P] en qualité d’expert judiciaire et à l’annulation du rapport d’expertise déposé le 30 novembre 2021 ;déclaré irrecevables les demandes de la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] tendant à la réalisation de travaux sous astreinte, sous le contrôle de monsieur [P] ;rejeté en l’état la demande de suspension du paiement des loyers ;fait droit à la demande d’expertise et désigné pour y procéder monsieur [E] [H].

****

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 17 juillet 2025, la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] a de nouveau saisi le juge de la mise en état et lui demande de :

l’autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux préconisés par l’expert [H] sous le contrôle d’un maître d’œuvre ; condamner la SCI Decide et les époux [U] à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été plaidée sur incident à l’audience du 24 avril 2026.

Aux termes de ses conclusions d’incident n°2 notifiées par voie électronique le 9 janvier 2026, la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] maintient ses demandes. Elle fait valoir que le rapport de monsieur [H] déposé le 16 octobre 2025 confirme les rapports [P] et [Z], selon lesquels les travaux entrepris par la SCI Decide et les époux [U] ont été inefficaces.

Elle expose avoir repris, depuis le 16 février 2024, le paiement des loyers d’un local qu’elle ne peut exploiter.

Elle soutient que la ventilation fait partie des éléments nécessaires à la destination du local s’agissant des conditions normales d’exploitation d’un local commercial. Selon elle, s’agissant d’un trouble de jouissance au visa de l’article 1721 du code civil, le bailleur doit agir contre le voisin, à savoir les époux [U].

****

Aux termes de ses conclusions d’incident n°2 notifiées le 14 avril 2026, la SCI Decide demande au juge de la mise en état, au visa de l’article 1242 du code civil, de :

condamner in solidum et par provision monsieur et madame [U] au paiement de :84 320,04 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la dette locative arrêtée au 30 avril 2026,3 847,56 € à titre de dommages et intérêts correspondant aux réparations intérieures consécutives aux infiltrations,15 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par leur résistance abusive à réaliser les travaux ;condamner in solidum et par provision monsieur et madame [U] à réaliser les travaux tels que prévus comme étant à leur charge conformément au rapport de monsieur [E] [H] du 16 octobre 2025, sous telle astreinte qu’il plaira au tribunal de fixer ;condamner la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] au paiement par provision de 12 044,04 € au titre des travaux intérieurs tels que prévus comme étant à la charge de la SCI Decide conformément au rapport de monsieur [E] [H] du 16 octobre 2025 ;débouter la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] et les époux [U] de toutes leurs demandes à son encontre ;condamner les époux [U] à la relever et garantir indemne de toute condamnation au bénéfice de la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] ;Au cas où il serait fait droit à la demande de suspension du paiement des loyers,

condamner les époux [U] et par provision au paiement d’une indemnité équivalente au loyer mensuel, soit 2 220,38 € par mois à compter du mois de mai 2026, et ce jusqu’au jour de la constatation de la bonne fin des travaux ;condamner in solidum monsieur et madame [U] au paiement de 25 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, ou tout autre succombant ;rejeter toutes conclusions contraires.

****

Aux termes de leurs conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 23 avril 2026, les époux [U] demandent au juge de la mise en état, au visa des articles 789, 3° et 835, alinéa 2 du code de procédure civile, 1719 et 1242 du code civil, de :

juger que les demandes de la SCI Decide dirigées contre eux se heurtent, en l’état de la procédure, à des contestations sérieuses tant sur le principe que sur l’étendue des obligations alléguées, au regard notamment de la pluralité de causes et de responsables mise en évidence par les expertises [P] et [H] et des seules fourchettes de responsabilité proposées par ce dernier ;en conséquence, débouter la SCI Decide de sa demande de provision de 84 320,04 € présentée comme correspondant à une dette locative arrêtée au 30 avril 2026, faute de créance certaine, individualisée et non sérieusement contestable à leur charge ;débouter la SCI Decide de sa demande d’indemnité mensuelle de 2 220,38 € à compter de mai 2026, comme incompatible avec l’office du juge de la mise en état, en ce qu’elle tend à organiser, sous couvert de provision, l’indemnisation d’un préjudice futur, hypothétique et conditionné par l’achèvement de travaux dont le périmètre, la répartition et le calendrier relèvent du seul juge du fond ;débouter la SCI Decide de sa demande de condamnation in solidum au paiement de la somme de 3 847,56 € au titre des réparations intérieures, ce poste s’inscrivant dans un ensemble de travaux intérieurs relevant d’abord de l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur et des aménagements du locataire, et ne pouvant, au vu du rapport [H], être rattaché de manière certaine et exclusive aux seuls désordres de la terrasse ;débouter la SCI Decide de sa demande de condamnation à réaliser les travaux prévus comme étant à leur charge dans le rapport [H] sous astreinte, le juge de la mise en état n’ayant pas vocation à prononcer une nouvelle mesure de contrainte alors que :- ils ont déjà fait réaliser des travaux substantiels en 2022 et 2023, sous la responsabilité de l’entreprise Peinture Breton Sim Avenir, dans un contexte de fortes difficultés à trouver des entreprises disponibles ;

— un nouveau schéma d’intervention est engagé sous maîtrise d’œuvre (Mme [Q]) conformément aux préconisations de l’expert ;

— l’appréciation de la conformité des travaux réalisés et de la répartition des travaux restant à effectuer entre les intervenants relève du seul juge du fond ;

débouter la SCI Decide de sa demande de 15 000 € de dommages-intérêts au titre d’un prétendu préjudice moral pour “résistance abusive”, aucune faute autonome n’étant caractérisée à leur encontre, alors qu’ils ont multiplié les démarches pour faire exécuter les travaux, coopéré aux expertises, et contestent légitimement, dans un litige complexe et techniquement discuté, la prise en charge intégrale de la dette locative et des travaux intérieurs ;juger que la demande de relevé et garantie formée par la SCI Decide à leur encontre, tendant à les voir la relever et garantir indemne de toute condamnation au profit de la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X], excède l’office du juge de la mise en état et se heurte, en tout état de cause, à des contestations sérieuses, dès lors qu’elle suppose de trancher par avance le partage de responsabilité entre bailleur, voisins et locataire ;en conséquence, débouter la SCI Decide de sa demande de relevé et garantie formée contre eux ;débouter la SCI Decide de sa demande d’indemnité de 25 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comme manifestement disproportionnée et prématurée au regard de la complexité du litige, de la pluralité de responsabilités retenues par l’expert [H] et des frais qu’ils ont déjà exposés pour faire réaliser des travaux ;réserver l’appréciation définitive des frais irrépétibles à la formation de jugement qui statuera au fond sur la répartition des responsabilités et des charges ;En tout état de cause,

condamner la SCI Decide à leur verser la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’incident.

Les époux [U] exposent notamment avoir accepté le devis de madame [Q] qui a proposé un contrat de maîtrise d’œuvre, de sorte que les travaux de reprise de l’étanchéité tel que préconisés par monsieur [H] devraient être réalisés rapidement.

MOTIFS

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

En application du 4° de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, ‘pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées'.

L’autorisation de suspension du paiement des loyers et des charges entre ainsi dans les pouvoirs du juge de la mise en état, s’agissant d’une décision provisoire.

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le preneur ne peut opposer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer au motif qu’il existe des désordres affectant les lieux loués et empêchant une jouissance paisible. L’exception d’inexécution n’est admise que lorsqu’il existe une impossibilité totale d’utiliser les locaux loués au regard de l’activité prévue au bail.

Sur le fondement de l’article 1728 du code civil relatif à l’obligation de délivrance, à défaut de respect de celle-ci par le bailleur, le locataire peut obtenir la réduction voire la suspension des loyers lorsque les locaux ne sont pas conformes à leur destination et que leur état ne permet pas d’y exercer l’activité convenue.

En l’espèce, au terme du point 9 de son rapport établi le 16 octobre 2025, monsieur [H] conclut que le local pris à bail n’est pas exploitable par la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X].

Dès lors, il est justifié que le paiement des loyers dus par la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] à la SCI Decide soit suspendu puisque le preneur sera dans l’impossibilité d’exploiter les locaux tant que les travaux prescrits par l’expert n’auront pas été réalisés.

Sur les demandes formées à titre provisionnel

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, “ le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522 ;

[…]

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

[…]”

Sur le paiement de la dette locative arrêtée au 30 avril 2026 et le paiement d’une indemnité équivalente au loyer mensuel

La SCI Decide demande de condamner les époux [U] par provision au paiement d’une somme de 84 320,04 € au titre de la dette locative, ainsi qu’au paiement d’une indemnité équivalente au loyer mensuel, soit 2 220,38 € par mois à compter du mois de mai 2026, et ce jusqu’au jour de la constatation de la bonne fin des travaux.

Si les termes du rapport établi par monsieur [H] apparaissent établir un principe de responsabilité des époux [U] dans la survenance du sinistre initial, ainsi que dans sa persistance malgré les travaux initialement entrepris, il reste qu’un compte devra être réalisé entre les parties dès lors que la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] a procédé au paiement du loyer sur certaines périodes.

Ainsi faute de démonstration d’une créance certaine, liquide et exigible, la réparation due au titre des loyers impayés devra être fixée par le tribunal statuant au fond sur les responsabilités.

Sur le paiement des réparations intérieures consécutives aux infiltrations

La SCI Decide demande de condamner par provision :

les époux [U] au paiement d’une somme de 3 847,56 €, et la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] au paiement d’une somme de 12 044,04 €.

Or si l’expert donne un avis sur l’imputabilité des travaux à réaliser, c’est au tribunal statuant au fond qu’il appartiendra in fine de trancher les responsabilités et notamment de déterminer ce qui relève de l’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur et ce qui incombe au locataire.

Ces demandes ne pourront donc qu’être rejetées à ce stade.

Sur le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la résistance abusive des époux [U] à réaliser les travaux

La SCI Decide demande de condamner les époux [U] par provision au paiement d’une somme de 15 000 €.

Là encore, c’est au tribunal statuant au fond qu’il appartiendra de déterminer les responsabilités, et notamment de dire si les époux [U] ont commis une faute justifiant que soient mise à leur charge une réparation à ce titre.

La demande provisionnelle formée à ce titre ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la condamnation à réaliser les travaux, par provision

La SCI Decide demande de condamner, sous astreinte, monsieur et madame [U] à réaliser les travaux tels que prévus, comme étant à leur charge conformément au rapport de monsieur [E] [H] du 16 octobre 2025.

Si le juge de la mise en état dispose de pouvoir étendus de contrôle et d’impulsion de l’instruction d’une affaire, aucune des dispositions du code de procédure civile ne lui permet d’ordonner des travaux qui n’aient pas un caractère provisoire ou conservatoire, dans l’attente de la décision du tribunal au fond.

Or la demande formée par la SCI Decide, tendant à la réalisation sous astreinte des travaux prescrits par monsieur [H], ne relève pas de mesures provisoires ou conservatoires.

Les demandes formées de ce chef devant le juge de la mise en état seront en conséquence dites irrecevables.

Au surplus, il est ressorti des débats qu’un nouveau schéma d’intervention a été engagé par les époux [U] sous maîtrise d’œuvre (Mme [Q]) conformément aux préconisations de l’expert.

C’est donc au tribunal statuant au fond qu’il appartiendra d’apprécier la conformité des travaux réalisés et, le cas échéant, la répartition des travaux restant à effectuer.

Sur la demande à être relevé indemne

La demande de la SCI Decide tendant à être relevée indemne de toute condamnation au bénéfice de la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] est sans objet, aucune condamnation n’étant prononcée au bénéfice de cette dernière.

Sur les demandes accessoires

En l’état du litige, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la suspension du paiement des loyers commerciaux dus par la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] en vertu du bail commercial du 1er février 2017 ;

Déboute la SCI Decide de ses demandes provisionnelles en paiement de la dette locative arrêtée au 30 avril 2026 et en paiement d’une indemnité équivalente au loyer mensuel ;

Déboute la SCI Decide de ses demandes provisionnelles en paiement du coût des réparations intérieures ;

Déboute la SCI Decide de sa demande en paiement provisionnel de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la résistance abusive des époux [U] à réaliser les travaux ;

Déclare irrecevable la demande de la SCI Decide tendant à la réalisation sous astreinte des travaux prescrits par monsieur [H] ;

Déclare sans objet la demande de la SCI Decide tendant à être garantie et relevée indemne de toute condamnation au bénéfice de la SAS [A] Périgord Senteurs [C] et [X] ;

Déboute chacune des parties de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au fond ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 10 juillet 2026 à 9h30 avec avis aux défendeurs d’avoir à conclure au fond en réplique ;

Fait et prononcé à [Localité 3], l’an deux mille vingt-six et le vingt-deux mai ; la minute étant signée par Madame Anne Mauchamp, juge de la mise en état et Madame Pauline Bagur, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT