RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00708 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZ4X

MINUTE N° :

Notification

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE [Localité 7] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 15 DECEMBRE 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société D’OSTEOPATHIE ET DE KINESITHERAPIE (S.O.K.O.A.)

[Adresse 2]

[Localité 1] (BELGIQUE)

représentée par M^e Julien BARRE, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

représentée par M^e ELISE REIX, Plaidante, avocate au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Emilie MAIGNAN, Postulante, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

représenté par M^e Valérie PIGALLE, Plaidante, avocate au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [G] a donné à bail à la société d’Ostéopathie et de Kinésithérapie (ci-après la société SOKOA) un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat de location meublée du 8 mai 2020, moyennant un loyer mensuel de 870 euros hors charges payable avec 3 mois d’avance.

L’état des lieux d’entrée a été dressé le 31 mai 2020 et l’état des lieux de sortie a été établi le 20 octobre 2021.

Par un acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 remis à l’étude, la société SOKOA a fait assigner Monsieur [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

A titre principal :

— juger que la clause du contrat de bail d’habitation prévoyant un dépôt de garantie à hauteur de 1.800 euros est illicite ;

A titre très subsidiaire :

— juger qu’aucun désordre ne résulte d’un usage anormal du bien donné à bail ;

— juger qu’en l’absence de tout justificatif de réparation en lien avec des désordres imputables à un usage anormal du bien, le dépôt de garantie doit être restitué ;

En toute hypothèse :

— condamner Monsieur [V] [G] à lui verser la somme de 1.800 euros au titre du dépôt de garantie, la somme de 2.697 euros correspond à 10% du loyer mensuel par mois de retard et la somme de 5.000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner Monsieur [V] [G] à lui verser les sommes dues au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2020 et 2021 ;

— le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été renvoyée après plusieurs renvois à la demande d’au moins l’une des parties, la société SOKOA, représentée par son conseil, soutient oralement ses dernières conclusions du 1er septembre 2025. Il demande à titre liminaire de juger que les parties ont entendu soumettre la location aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de se déclarer compétent pour connaître du présent litige. Elle maintient ses demandes dans les termes de l’assignation pour le surplus, y ajoutant la condamnation de Monsieur [V] [G] à lui payer la somme de 39,39 euros au titre de la régularisation des charges locatives. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle de paiement des sommes prétenduement dues au titre des frais de remise en état et demande de réduire le montant sollicité par Monsieur [V] [G] au titre de la taxe d’ordure ménagère à la somme de 481,84 euros.

Monsieur [V] [G], représenté par son avocat, reprend oralement ses conclusions du 18 septembre 2025. Il conclut au débouté de l’ensemble des demandes adverses. Il demande au juge des contentieux de la protection de dire et juger que la société SOKOA reste devoir la somme de 3.989,70 euros et demande de la condamner, après compensation avec le dépôt de garantie, à la somme de 2.189,70 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, puis prorogée au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [V] [G] soutient que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au présent litige et entend faire application uniquement des dispositions du code civil. Il n’en tire néanmoins aucune conséquence sur la compétence du juge des contentieux de la protection qui a une compétence exclusive en matière de baux d’habitation en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et qu’il ne remet nullement en cause.

Monsieur [V] [G] et la société SOKOA ont conclu le 8 mai 2020 un contrat de location meublée portant sur des locaux à usage d’habitation. Ce contrat stipule dans son article 1er que la location est soumise aux dispositions du code civil et de l’article 632-1 du code de la construction et de l’habitation selon lequel une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il est également précisé que lors de la conclusions du bail les personnes physiques locataires – devant occuper personnellement les lieux – sont Monsieur [P] [B] [S] et Madame [X] [C] [N] [Z] [L].

Il s’ensuit que les parties ont convenu d’une destination des lieux à usage d’habitation et qu’elles ont entendu soumettre leur contrat à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sous réserve des dispositions spécifiques applicables aux locations meublées.

Or, non seulement Monsieur [V] [G] n’a jamais renoncé à l’application de cette législation d’ordre public mais il a rappelé au locataire dans un courriel du 14 juin 2021 “j’entends que pour vous c’est un siège de votre société mais c’est une habitation à usage locatif”. Il a donc clairement exprimé son refus de modifier la destination des lieux.

Le contrat litigieux étant qualifié de contrat de bail à usage d’habitation, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est applicable au présent litige.

I. SUR LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE :

S’agissant d’une location meublée et application de l’article 25-6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

Hormis cette dérogation, les autres dispositions de l’article 22 s’appliquent.

Il résulte de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’aucun dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

En outre, lorsqu’un dépôt de garantie a été versé au bailleur au moment de la signature du bail pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, les parties ont convenu – au terme du contrat de bail du 8 mai 2020 – que les loyers seraient payés avec trois mois d’avance, la location étant consentie et acceptée moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 870 euros.

La clause du contrat de bail relative au dépôt de garantie (article 8) prévoyant que le locataire verse au bailleur la somme de 1.800 euros représentant deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie est illégale, en ce qu’elle contrevient aux dispositions précitées de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui excluent la possibilité de prévoir un dépôt de garantie lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.

La société SOKOA est donc bien fondée à solliciter le remboursement de la somme de 1.800 euros au titre du dépôt de garantie à raison du caractère illicite de la clause relative au dépôt de garantie stipulée au contrat de bail.

Il n’y a pas lieu d’appliquer l’indemnité de10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, dès lors que le remboursement procède de l’illicéité de la clause contractuelle mentionnée ci-dessus et non pas du retard dans la restitution du dépôt de garantie.

II. SUR LES RÉPARATIONS LOCATIVES :

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Aux termes de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La société SOKOA soutient à juste titre que l’état des lieux d’entrée a été établi de manière beaucoup moins précise et détaillée que l’état de sortie pour lequel Monsieur [V] [G] a mandaté l’entreprise EDL CB REUNION et avec une grille d’évaluation différente qui ne permet pas d’imputer au locataire une détérioration générale du bien donné à bail en seulement un an et demi d’occupation des lieux.

Monsieur [V] [G] réclame au titre des réparations locatives les sommes suivantes :

— travaux urgents du mois d’avril 2020 : 224,62 euros ;

— réparation manivelle des volets roulants : 379,75 euros ;

— remplacement du canapé : 490 euros ;

— chaises : 168,24 euros ;

— remplacement feux induction : 339 euros ;

— remplacements meubles et éléments d’équipements dégradés avec une décôte de 50% sur la valeur neuve : 1.789,50 euros au global (voir détail dans les conclusions du défendeur).

Il sollicite, en outre, la moitié des frais d’état des lieux de sortie pour un montant de 128,85 euros.

Monsieur [V] [G] ayant fait le choix de recourir au service d’un professionnel pour faire établir l’état des lieux de sortie contradictoire, les frais engagés à ce titre doivent rester à sa charge.

De la même façon, les frais engagés en début d’exécution du contrat de bail s’agissant de la réparation urgente d’une fuite d’eau dans les toilettes qui ont fait l’objet d’un accord entre les parties, ne donneront lieu à aucun remboursement.

Lors de l’entrée dans les lieux, l’appartement était de manière globale dans un état d’usage, avec des infiltrations et des tâches de salissures sur les murs. Le canapé était déjà usagé, les plaques de cuisson présentaient une fissure et les chaises étaient soit dans un état d’usage, soit dans un mauvais état. Aucune indication ne figurait pour la hotte aspirante dont la réparation n’est, au demeurant, pas justifiée.

Aucune indemnisation ne sera donc accordée à Monsieur [V] [G] au titre de ces chefs de demande.

L’état des lieux de sortie mentionne s’agissant des volets du salon que la manivelle est non posée et que les butées sont cassées et absentes (à remplacer) alors que l’état des lieux d’entrée indique que les stores sont en bon état.

Au vu de la facture produite, il convient d’allouer à Monsieur [V] [G] la somme réclamée de 379,75 euros au titre de la réparation des volants roulants.

Force est de constater que Monsieur [V] [G] produit un nombre important de factures d’achat de meubles, d’électroménager, d’ustensiles de cuisine et autres, de parures de drap, d’éléments d’équipement démontrant qu’il a intégralement remplacé le mobilier et les équipements de la location meublée.

Il résulte de ce qui précède que la dégradation générale du bien donné à bail, et spécialement du mobilier et des éléments d’équipement, par le locataire n’est pas établie.

Monsieur [V] [G] doit donc être débouté de l’intégralité de ses demandes indemnitaires pour le surplus qui sont disproportionnées et injustifiées.

III. SUR LES CHARGES LOCATIVES :

Il résulte de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Monsieur [V] [G] réclame la somme de 424,74 euros au titre de la régularisation des charges (charges récupérables et taxes des ordures ménagères), à laquelle il ajoute des frais d’indexation de loyer de 45 euros.

Il n’est pas démontré par les pièces produites que les loyers appelés par le bailleur n’ont pas été intégralement payés par la société SOKOA. La demande au titre de l’indexation de loyer doit donc être rejetée.

Pour le surplus, au vu de l’ensemble des justificatifs versés aux débats, il est établi que la société SOKOA est redevable de la somme de 790,99 euros au titre des charges récupérables pendant la période d’occupation en 2020 et 2021 et que le montant proratisé de la taxe des ordures ménagères sur cette même période s’élève à la somme de 483,75 euros.

La société SOKOA ayant versé des provisions mensuelles de 50 euros sur la période considérée, soit la somme de 850 euros, elle reste redevable de la somme de 424,74 euros au titre des charges locatives.

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La compensation étant demandée par Monsieur [V] [G], il y a lieu de le condamner à payer à la société SOKOA la somme de 995,51 euros correspondant au montant du dépôt de garantie déduction faites des réparations locatives et des charges restant dues, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV. SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [V] [G] a retenu le montant du dépôt de garantie réclamé illégallement au locataire alors qu’en tout état de cause, il aurait dû le restituer au plus tard le 20 décembre 2021 en justifiant des sommes restant dues au bailleur.

Le refus abusif de Monsieur [V] [G] de restituer à la société SOKOA le dépôt de garantie a causé un préjudice moral à raison du tracas occasionné et des nombreuses démarches qui ont dû être engagées, y compris pour tenter une conciliation entre les parties. Ce préjudice sera intégralement réparé par l’octroi à la société SOKOA d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SOKOA et de la longueur de la procédure, Monsieur [V] [G] sera condamné à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à la société SOKOA la somme de 995,51 euros correspondant au montant du dépôt de garantie déduction faites des réparations locatives et des charges restant dues, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à la société SOKOA la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNE Monsieur [V] [G] à verser à la société SOKOA une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur [V] [G] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE