TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00136 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKOR

Plaidoirie le 18 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [N]

né le 26 Juin 1955 à BELLEY (01300)

2615 route de Savoie

38490 AOSTE

représenté par la SELARL CHASTEAU AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [U]

né le 26 Octobre 1991 à ENONGAL (CMR)

114 route de Lyon

Résidence les Grives Imm. A Montée 1

38300 BOURGOIN-JALLIEU

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 13 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 13 octobre 2022, consenti par monsieur [B] [N], monsieur [E] [U] a pris en location un logement situé 114 route de Lyon 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 695,00 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à personne le 19 avril 2024, monsieur [B] [N] a fait délivrer à monsieur [E] [U] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 5 990,00 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Monsieur [B] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 22 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à domicile le 14 janvier 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025, monsieur [B] [N] a assigné monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

prononcer la résiliation dudit bail compte tenu des manquements réitérés du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion du locataire et de ses biens ainsi que tout occupant de son chef du logement dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;dire que faute par le locataire de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la force ordinaire, en faisant sil y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner monsieur [E] [U] à lui payer les sommes suivantes :- 8 255,00 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 16 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [E] [U] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025, en présence de monsieur [B] [N], régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 8 950,00 € échéance du mois de mars 2025 incluse, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [E] [U] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Monsieur [B] [N] justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 22 avril 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 14 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 janvier 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur le prononcé de la clause résolutoire

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du même code précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Il est constant qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si le retard dans l’exécution ou l’inexécution partielle est d’une gravité suffisante pour que la résolution soit prononcée.

Selon l’article 1229 du code civil, la résolution prend effet, à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

L’article 1194 du code civil dispose que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi. »

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le preneur est tenu de deux obligations principales, à savoir user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, monsieur [B] [N] produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [E] [U] ne paie pas régulièrement ou intégralement son loyer depuis le mois de janvier 2024.

Au vu de ces impayés, monsieur [B] [N] a fait délivrer à monsieur [E] [U] le 19 avril 2024 un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

Compte tenu de l’absence totale de reprise des loyers entre le commandement de payer et la date de l’audience, il y a lieu de considérer que monsieur [B] [N] rapporte la preuve d’un manquement suffisamment grave de monsieur [E] [U] à ses obligations contractuelles pouvant justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

La résolution du contrat prendra effet rétroactivement au jour de l’assignation soit le 14 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la somme de 8 950,00 € échéance du mois de mars 2025 incluse, au paiement de laquelle monsieur [E] [U] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [E] [U] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de 14 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il conviendra également d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [U], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 500,00 € sera allouée de ce chef à monsieur [B] [N].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail aux torts exclusifs de monsieur [E] [U] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

DIT que la résolution du bail prendra effet rétroactivement au 14 janvier 2025 ;

DIT que monsieur [E] [U] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [E] [U] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 114 route de Lyon 38300 Bourgoin-Jallieu ;

AUTORISE monsieur [B] [N] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10% due à compter du 14 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [E] [U] à payer à monsieur [B] [N] l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [E] [U] à payer à monsieur [B] [N] la somme de 8 950,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE monsieur [E] [U] à payer à monsieur [B] [N] la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [E] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION