TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/02064

N° Portalis 352J-W-B7G-CWBDS

N° MINUTE : 6

Assignation du :

03 Février 2022

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Autorité de Régulation des Transports

(Organisme de droit public)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #T0004

DÉFENDERESSE

S.C.I. TMM1

(société civile immobilière)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Henry RANCHON du PARTNERSHIPS BRYAN CAVE LEIGHTON PAISNER (France) LLP, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0030

Décision du 23 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/02064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWBDS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Madame Camille BERGER, Greffière, lors des débats Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, Lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 23 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2015, la SNC CVI Montparnasse, aux droits de laquelle est venue la SCI TMM1 a donné à bail commercial à l’Autorité de Régulation des Activités Ferroviaires et Routières (ARAFER), devenue Autorité de Régulation et des Transports (ci-après l’ART) des locaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3].

Les locaux sont désignés ainsi qu’il suit :

“- Locaux à usage de bureaux, constituent les bureaux sis au 48ème étage de la Tour Maine Montparnasse, d’une surface locative d’environ 1.517 m² en ce compris la quote-part des parties privatives et environ 1.225 m² de surface privative (…) ;

— Trois emplacements de parkings situés au 5ème sous-sol, dont les numéros de copropriété sont : 5474, 5475 et 5476 (…)”

Les parties ont volontairement soumis le contrat de bail au statut des baux commerciaux.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans dont 6 ans fermes à compter du 1er janvier 2016 pour se terminer le 31 décembre 2025, moyennant un loyer annuel initial de 551 370 euros hors taxes et hors charges réparti comme suit :

* 546 120 euros HT et HC pour les locaux à usage de bureaux, soit 360 euros/m² HT et HC ;

* 5 250 euros HT et HC pour les emplacements de parkings.

L’article 5 des conditions particulières du contrat prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’un montant initial de 137 843 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2016, la SCI TMM1 et l’ART ont conclu un bail dérogatoire portant sur des locaux d’archives situés en sous-sol du bâtiment A de l’immeuble, d’une surface de 66 m², pour une durée de 36 mois, du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2019, moyennant un loyer annuel de base de 11 880 euros hors taxes et hors charges.

En vertu de l’article 6.3 du bail commercial du 25 novembre 2015, l’ART disposait d’un droit de première présentation pour les locaux mitoyens à ceux qu’elle occupait, situés au 48ème étage de la Tour Maine Montparnasse, en cas de libération par l’occupante des lieux, la société Llins.

Par courrier du 27 février 2017, la SCI TMM1 a informé l’ART de la libération par la société Llins à compter du 1er mars 2017, des locaux situés au 48ème étage de la Tour Montparnasse d’une surface de 275 m².

Aux termes de ce courrier, la SCI TMM1 a proposé à l’ART de résilier le bail commercial en vigueur portant notamment sur une surface de bureaux de 1517 m2, et de conclure une convention d’occupation précaire d’une durée de 5 ans portant sur tout le 48ème étage, soit 1792 m2, outre les cinq emplacements de stationnement en sous-sol.

Par courrier du 29 mars 2017, l’ART a déclaré être disposée à accepter la proposition de la SCI TMM1, sous certaines conditions.

Par acte authentique du 22 juin 2017 la SCI TMM1 et l’ART sont convenues de résilier à la date du 14 juin 2017 à minuit les deux baux conclus les 25 novembre 2015 et 8 décembre 2016 sans indemnité de part et d’autre et de conclure une convention d’occupation précaire portant sur la totalité des locaux situés au 48ème étage outre les locaux d’archives d’une surface de 66m2 situés en sous-sol du bâtiment A et trois emplacements de stationnement situés au 5ème sous-sol.

Il est mentionné dans l’exposé préalable de l’acte que “ compte tenu des travaux de rénovation prévus dans le cadre du projet, le propriétaire n’est pas en mesure d’assurer à l’occupant une occupation continue des locaux dans la Tour Montparnasse.”

La convention d’occupation a été conclue moyennant le versement d’une indemnité d’occupation de 666 001,21 euros hors taxe et hors charges, ventilée comme suit :

* 648 756,94 euros HT et HC pour la surface de bureaux, soit 362 euros/m2 HT et HC; * 11 880 euros HT et HC pour la surface des locaux d’archives ;

* 5 346,27 euros HT et HC pour les emplacements de stationnements.

L’acte a été conclu pour une durée de cinq ans maximum à effet du 15 juin 2017, la bailleresse se réservant la possibilité de résilier la convention à tout moment avant cette date par acte extrajudiciaire avec un délai de préavis de six mois et moyennant un délai de préavis plus court en justifiant d’une décision de l’administration ordonnant la fermeture de la Tour Maine Montparnasse.

L’article 8 des conditions particulières de la convention prévoit le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 166 500,30 euros HT et HC.

Par courrier du 24 octobre 2018, l’ART a demandé à la SCI TMM1 à quelle date elle allait être tenue de libérer les locaux compte tenu du projet de travaux dans la tour, précisant qu’elle devait trouver des locaux adaptés à ses besoins, démarche rendue compliquée dans un marché tendu et en l’absence d’information sur le planning des travaux.

Par courrier du 9 janvier 2019, la SCI TMM1 a répondu que la tour Montparnasse allait faire l’objet d’une importante restructuration qui entraînera sa fermeture dans le courant du 1er semestre 2020, et qu’un congé serait délivré ultérieurement en respectant le délai de préavis de six mois.

A la suite, l’ART a proposé à la SCI TMM1 un départ des locaux au 1er mars 2020, par courrier du 8 février 2019 ; puis aux termes de deux courriers des 28 février et 16 avril 2019, elle a contesté les conditions dans lesquelles étaient intervenues la résiliation du bail commercial et la conclusion de la convention d’occupation précaire, et a notifié à la SCI TMM1 son intention de quitter les lieux en fin de 2ème trimestre 2020, la date précise devant être communiquée six mois à l’avance.

Par acte d’huissier du 31 mars 2021, l’ART a fait délivrer à la SCI TMM1 un congé à effet du 30 septembre 2021, à la suite de quoi, la SCI TMM1 par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 août 2021 lui a répondu qu’elle était tenue de l’indemnité prévue à la convention d’occupation précaire jusqu’au 14 juin 2022, terme contractuellement prévu par les parties.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 septembre 2021, l’ART a contesté la qualification de l’acte liant les parties comme une convention d’occupation précaire et a invoqué, dans le même temps, l’existence de désordres affectant les locaux ; elle a conclu en sommant la SCI TMM1 de se rendre à l’état des lieux de sortie fixé au 30 septembre 2021.

La société TMM1 ne s’est pas présentée à l’état des lieux à cette date à la suite de quoi l’ART, accompagnée d’un huissier de justice, a tenté de remettre les clés à la bailleresse le 4 octobre 2021, laquelle a refusé cette restitution.

Le 6 octobre 2021, l’avocat de l’ART a remis par porteur, à l’avocat de la SCI TMM1 les moyens d’accès aux locaux ainsi que le registre de sécurité.

Par courrier électronique du 8 octobre 2021, l’avocat de la SCI TMM1 a accusé réception du pli et a indiqué ne pas avoir qualité pour recevoir les clés.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2021, la société TMM1 a fait sommation à l’ART de régler le 4ème trimestre 2021 soit la somme de 284 139,82 Euros TTC, dans un délai de 8 jours, à la suite de quoi, par lettre officielle du 24 novembre 2021, l’ART a rappelé à la SCI TMM1 avoir valablement délivré congé et a demandé la restitution du dépôt de garantie dans un délai de huit jours.

Aux termes d’un acte authentique du 4 mai 2022, la SCI TMM1 a donné à bail de courte durée, à la société Amarante International, une partie des locaux loués au 48ème étage de la Tour Montparnasse soit une surface de 632 m² environ de bureaux, ainsi qu’un emplacement de stationnement au 5ème sous-sol, moyennant un loyer de 178 760 euros HT, réparti comme suit:

-176.960,00 euros HT et HC pour les surfaces à usage de bureaux, soit 280 €/m².

—  1.800,00 euros HT et HC par emplacement de stationnement

Le bail a été conclu pour une durée de 12 mois ferme à compter du 1er juin 2022, pour se terminer le 31 mai 2023.

C’est dans contexte que par acte d’huissier de justice en date du 3 février 2022, l’ART a fait assigner la SCI TMM1 devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2024, l’ART demande au tribunal de :

— débouter la SCI TMM1 de l’intégralité de ses demandes ;

— rejeter les demandes de la SCI TMM1 formulées aux fins de “juger” et “dire” ;

En conséquence,

A titre principal,

— condamner la société TMM1 à lui restituer la somme de 174 325,54 euros TTC au titre du dépôt de garantie ;

— condamner la société TMM1 à lui verser la somme de 926 149 euros TTC au titre du préjudice subi pour dol.

A titre subsidiaire,

— réduire la somme due à la SCI TMM1 pour la période du 1er octobre 2021 au 6 octobre 2021, à la somme de 7 757,85 euros toutes taxes comprises hors charges compte tenu de la remise des accès aux locaux le 6 octobre 2021, de l’abattement pour précarité de 30% et de la réduction de la redevance de 20 % compte tenu des nombreux désordres,

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire la somme due à la SCI TMM1 pour la période du 1er octobre 2021 au 15 juin 2022 à la somme de 248 640,45 euros TTC compte tenu de la déduction de l’indemnité pour le mois de juin, les locaux ayant été reloués par la SCI TMM1, de l’abattement pour précarité de 30% et de la réduction de la redevance de 20% compte tenu des nombreux désordres ;

En tout état de cause,

— réduire la redevance de 30 % au titre de la précarité pour la période du 15 juin 2017 au 30 septembre 2021, en conséquence,

— condamner la société TMM1 à lui restituer les sommes indûment versées d’un montant de 1.0481.72,00 euros TTC ;

— réduire la redevance de 20 % au titre des désordres du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2021,

En conséquence, ordonner la restitution de la somme de 434 263,00 euros TTC,

En tout état de cause, condamner la société TMM1 à lui payer la somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 juin 2024, la société TMM1 demande au tribunal de :

— juger que les demandes formulées aux fins de “constater” sont irrecevables, en application de l’article 4 du code de procédure civile ;

— débouter l’ART de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et prétentions ;

A titre reconventionnel,

Vu l’article 1737 du code civil et la jurisprudence susvisée,

Vu les dispositions de la convention d’occupation précaire,

— condamner l’ART à lui verser la somme de 775 452,05 euros TTC au titre d’un arriéré d’indemnités d’occupation, charges et accessoires dues portant sur la période courant du 1er octobre 2021 au 14 juin 2022, selon décompte arrêté au 30 avril 2023, déduction faite du dépôt de garantie et de l’avoir correspondant à la location partielle des lieux loués à la société Amarante, assortie des intérêts de retard au taux d’intérêt légal de 3 points,

— condamner l’ART à rembourser à la SCI TMM1 la franchise accordée d’un montant de 30 250 euros,

— condamner l’ART au paiement d’une somme de 77 545,20 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue (majoration de 10% de l’indemnité d’occupation due),

En tout état de cause,

— assortir toutes condamnations prononcées à l’encontre de la société ART des intérêts au taux légal et, ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner l’ART à lui verser la somme de 5 000 euros de dommages intérêts pour procédure abusive ;

— condamner l’ART à lui verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’ART aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.

Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l’objet d’une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert

Sur le dol

A titre liminaire, le tribunal relève que l’ART ne réclame pas expressément dans le dispositif de ses conclusions la nullité de la convention d’occupation précaire conclue le 22 juin 2017 évoquée dans le corps de ses conclusions mais réclame des dommages et intérêts à ce titre, outre la restitution du dépôt de garantie.

Au soutien de ses demandes, l’ART fait valoir que la SCI TMM1 lui a imposé la résiliation du bail commercial et la conclusion de la convention d’occupation précaire sans aucune contrepartie financière au motif mensonger que les travaux allaient commencer de façon imminente et empêchaient d’étendre l’assiette du bail en cours ; elle précise que la bailleresse savait, lors de la conclusion de la convention d’occupation précaire, que le projet de rénovation de la Tour Maine Montparnasse n’était qu’en phase de projet et qu’il n’existait aucune certitude sur la date de démarrage des travaux.

Elle soutient que les manœuvres de la bailleresse avaient pour but de la tromper et d’échapper au statut des baux commerciaux et au paiement de l’indemnité d’éviction, et qu’elle n’aurait pas accepté la résiliation anticipée du bail commercial si elle avait eu des informations complètes sur le projet de travaux et son calendrier et si elle avait su que la continuation du bail commercial était possible.

Elle en conclut que la convention d’occupation précaire est nulle de sorte qu’aucune formalité n’était exigée pour qu’elle puisse restituer les locaux à la bailleresse et qu’elle n’est redevable d’aucune somme au-delà du 30 septembre 2021.

Elle expose également que la société TMM1 est redevable envers elle de la somme de 174 325,54 euros TTC au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la somme de 926 149 euros TTC au titre de son préjudice de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’éviction.

La SCI TMM1 réplique en substance qu’en proposant des conditions à la conclusion de la convention d’occupation précaire, l’ART a formulé une véritable contre proposition à l’offre initialement faite par le bailleur, ce qui discrédite la thèse tendant à affirmer que son consentement à la résiliation du bail initial lui aurait été extorqué. Elle indique que l’ART a signé l’acte notarié du 22 juin 2017 en pleine connaissance de cause, lequel confirme qu’à la date de la signature de la convention, le projet de travaux n’en était qu’au stade de la réflexion. Elle ajoute ne pas être responsable du retard dans les travaux qu’elle ne pouvait anticiper lors de la signature de l’acte litigieux.

Elle précise également que les conditions financières de la convention d’occupation précaire ne sont pas plus désavantageuses que celles du bail commercial résilié et que le motif de précarité existait au moment de sa conclusion.

Elle fait valoir enfin que l’ART, qui a laissé se prescrire toute action en requalification de la convention d’occupation précaire en bail commercial soumise au délai de deux ans à compter de la convention, calque sans fondement ses demandes indemnitaires attachées à la nullité de la convention d’occupation précaire pour dol sur celles tendant à la fixation d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, “ L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.”

Selon l’article 1131 du même code les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 du code civil dispose que “ Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. (…)”

Selon l’article 1178 du même code, “ Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra contractuelle .”

Il résulte de la chronologie des faits rappelée supra, et des pièces versées aux débats, notamment des échanges entre les parties ayant précédé la conclusion de l’acte en litige, qu’après la proposition faite par la SCI TMM1 pour permettre à l’ART d’exercer son droit de première présentation, cette dernière a négocié les conditions de la conclusion de la convention d’occupation précaire en litige. Dans son courrier adressé par lettre recommandée avec accusé de réception à la SCI TMM1 le 29 mars 2017, l’ART indique ainsi être “disposé(e) à en accepter le principe pour l’intégralité des surfaces, dans les conditions financières suivantes :

Conclusion de la convention pour une durée de cinq années à compter, au plus tôt, du 1er avril 2017 ;

Maintien du montant du loyer annuel ainsi que des charges locatives dans les conditions prévues par le bail actuel pour les surfaces occupées à ce jour par l’Autorité (soit 1517 m² et trois emplacement de stationnement) ;

Application pour l’extension (soit 275 m²) :

* D’une part, d’un loyer de 330 € HT/m² avec une franchise de 5 mois de loyers (franchise souhaitée compte-tenu des travaux d’aménagement à réaliser par nos soins (…) ;

* D’autre part, de charges locatives de 140 € HT/m² (…)

Cette proposition me semble constituer un compromis acceptable pour les deux parties, au mieux de leurs intérêts (…)”

Il apparaît ainsi que les conditions, tant de la résiliation des baux des 25 novembre 2015 et 8 décembre 2016 que de la conclusion de la convention d’occupation précaire litigieuse, formalisées dans l’acte authentique du 22 juin 2017, ont été librement discutées et négociées entre les parties, de sorte que l’ART n’est pas fondée à soutenir à ce titre que son consentement a été “extorqué” par la société défenderesse.

En outre, l’ART allègue mais ne démontre pas que, lors de la date de conclusion de la convention d’occupation précaire à laquelle doit être démontrée l’existence des manoeuvres frauduleuses qu’elle impute à la SCI TMM1, cette dernière savait que les travaux de rénovation de la Tour Maine Montparnasse n’allaient pas commencer avant de nombreuses années, ni qu’elle lui a sciemment caché cette information aux fins d’échapper au statut des baux commerciaux. Pas plus l’ART ne caractérise l’existence d’un dol lorsqu’elle soutient qu’à tout le moins, la SCI TMM1 a usé de manoeuvres dolosives en lui proposant la signature d’une convention d’occupation précaire en “ignorant la date de démarrage des travaux” (cf page 13 de ses conclusions).

Il est en effet établi et non contesté que le projet d’aménagement de Tour Maine Montparnasse est envisagé depuis 2016 par les copropriétaires de l’immeuble et que la date de démarrage des travaux était prévue initialement en 2019.

Il est rappelé en outre aux termes de l’acte authentique en litige que “Une réflexion a été menée depuis trois ans par les copropriétaires de l’EITMM en vue d’étudier la possibilité de transformer l’EITMM en volumétrie par le recours à la technique juridique de la scission en copropriété, et d’analyser les possibilités de faire évoluer l’EITMM par la rénovation du bâti existant et la réalisation d’extensions ou de nouveaux bâtiments (ensemble le “Projet”); L’ambition commune des copropriétaires est de livrer des bâtiments neufs ou restructurés pour les JO de 2024 ou l’Exposition Universelle de 2025.

A ce titre, un comité stratégique (dénommée depuis l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 septembre 2015 la structure projet “Demain Montparnasse”) a été mis en place, réunissant des copropriétaires de chaque entité composant l’EITMM, afin de travailler sur le Projet en relation avec la Ville de [Localité 6].

A ce stade, le [7] est encore en phase de définition et différents scénarios sont envisagés, notamment des travaux dans une tour vide ou bien dans une tour occupée.

En effet, le lancement du concours d’architecte en vue de la passation d’un marché de maîtrise d’oeuvre relatif à la rénovation de la Tour Maine Montparnasse a été décidé lors d’une précédente assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’EITMM et la désignation pour l’étude du projet devrait être effectuée avant la fin d’année 2017.”

Il ressort de ces énonciations que contrairement à ce que fait soutenir l’ART, celle-ci, au moment de la signature de la convention d’occupation précaire, disposait bien des mêmes éléments d’information que la SCI TMM1, étant précisé que l’acte notarié confirme qu’à la date de la signature de la convention, le projet de travaux n’en était qu’au stade de la réflexion.

Il est également précisé dans l’acte que les décisions tendant “à la réalisation, les modalités, ou encore le calendrier des travaux de rénovation de la Tour Maine Montparnasse ne dépendent pas du seul propriétaire mais doivent être prises par l’assemblée générale des copropriétaires de L’EITMM”, et c’est à juste titre que la SCI TMM1 fait valoir qu’elle ne saurait être tenue responsable du retard pris dans les travaux, en raison de la présence de quarante copropriétaires dans l’EITMM ainsi que des contraintes techniques et juridiques inhérentes à tout chantier de cette envergure.

Ainsi, en l’absence de tout élément contemporain à la signature de la convention d’occupation précaire permettant d’établir que la SCI TMM1 a caché intentionnellement des informations à l’ART et savait que les travaux affectant les lieux allaient être livrés avec retard, aucune manœuvre dolosive imputable à la SCI TMM1 n’est caractérisée en l’espèce.

L’ART sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 926 149 euros à titre de dommages et intérêts formée de ce chef. Etant entendu que la demande portant sur la restitution du dépôt de garantie sera traitée infra, lorsqu’il sera statué sur la créance de la SCI TMM1.

Sur la demande de l’ART “en tout état de cause” de réduction de la redevance pour la période allant du 15 juin 2017 au 30 septembre 2021

L’ART sollicite la réduction de l’indemnité d’occupation versée du 15 juin 2017 au 30 septembre 2021 soutenant que :

— elle a été mise dans une situation de précarité par la SCI TMM1,

— les services de la Tour Maine Montparnasse ont été “considérablement réduits”

Sur l’abattement pour précarité invoquée par l’ART

L’ART sollicite une réduction de 30 % des redevances versées pour la période du 15 juin 2017 au 30 septembre 2021, soit la restitution par la SCI TMM1 de la somme de 1 048 172 euros TTC (3 493 907 € x 30 %), précisant qu’elle ne récupère pas la TVA.

Elle fait soutenir en substance que la redevance fixée dans la convention d’occupation précaire est excessive en ce qu’elle est inférieure à seulement 1,6 % du montant du loyer du bail commercial (soit 367,84 euros/m2 en 2017 après indexation aux termes du bail versus 362 euros/m2 aux termes de la convention d’occupation précaire. Elle ajoute que la SCI TMM1 a depuis donné à bail de courte durée une partie des locaux à la société Amarante International, moyennant un loyer de 280 euros/m2 pour les surfaces à usage de bureaux, soit une diminution de 22,6 % ce qui révèle selon elle le fait que la bailleresse n’a pas respecté la valeur locative et la précarité pour fixer l’indemnité d’occupation au titre de la convention. Elle précise que les bureaux dans la tour Montparnasse se louent aujourd’hui pour un prix unitaire de 200 euros/m2 à 280 euros/m2 selon des annonces qu’elle verse aux débats.

La SCI TMM1 réplique en substance que la convention a été consentie et acceptée moyennant une indemnité d’occupation annuelle hors taxes et hors charges globale qui reste en-deçà de la valeur locative moyenne du marché dans le 15ème arrondissement de Paris ; elle ajoute avoir consenti à l’ART une franchise de loyer et avoir participé à des travaux d’aménagement, et précise que la convention d’occupation précaire concerne une surface plus étendue que celle du bail initial.

En application des dispositions de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est constant d’une part que la convention d’occupation précaire ne peut pas être consentie à titre gratuit sous peine de qualification en commodat, d’autre part qu’elle est en principe consentie moyennant une redevance inférieure à la valeur locative réelle, sans toutefois remettre en cause le principe de la liberté contractuelle.

En l’espèce, la convention d’occupation précaire a été consentie et acceptée moyennant une indemnité d’occupation annuelle hors taxes et hors charges d’un montant de 666.001,21 euros HT et HC se décomposant comme suit :

—  648.756,94 euros HT pour une surface bureaux de 1.792 m² soit environ 362 euros HC-HT/m²/an,

—  11.880 euros HT pour une surface de 66 m² à usage d’archives soit 990 euros HT-HC/mois,

—  5.364,27 euros HT pour trois emplacements de stationnement soit 149 euros HT-HC/place/mois.

Dans la mesure où le dol n’est pas caractérisé et où la validité de la convention d’occupation précaire est retenue, l’ART ne justifie nullement du fondement de sa demande de réduction du prix librement consenti, aux termes de l’acte qui fait la loi des partie.

En toutes hypothèses, l’ART ne justifie pas du caractère excessif du montant de la redevance contractuellement convenu au moment de la conclusion de la convention d’occupation précaire alors même :

— que les annonces extraites de sites internet qu’elle verse aux débats ne permettent pas de s’assurer de la pertinence des termes de comparaison, notamment en matière de surface et de contemporanéité,

— qu’aux termes de la convention d’occupation précaire querellée, la SCI TMM1 a consenti à l’ART une franchise de loyer correspondant à quatre mois d’indemnité d’occupation,

— que la SCI TMM1 a également accepté de prendre à sa charge des travaux d’aménagement à hauteur de 100 000 euros HT,

— que les locaux objets de la convention d’occupation précaire s’étendent sur une surface supérieure à ceux objets du bail commercial antérieur.

Le moyen soulevé de ce chef par l’ART est donc inopérant et la demande d’abattement qu’elle forme à ce titre sera rejetée.

S’agissant des services de la [Adresse 8]

L’ART sollicite une réduction de 20 % des redevances versées pour la période du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2021 soit, après l’application de l’abattement de précarité de 30 % précité, la restitution par la SCI TMM1 de la somme de 434 263 euros TTC.

Elle fait soutenir qu’elle a subi, entre le 1er juin 2018 et jusqu’à la restitution des locaux, de nombreux troubles de jouissance en lien avec la disparition et les restrictions des services de la tour, des fuites d’eau usées récurrentes, des invasions de nuisibles et des coupures d’électricité entraînant des surchauffes du matériel informatique. Elle fonde expressément sa demande sur les dispositions des articles 1719 et 1723 du code civil, faisant valoir que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible et que les nombreux désordres subis depuis le 1er janvier 2018, jusqu’à son départ le 30 septembre 2021, ont fait baisser la valeur locative des locaux.

La SCI TMM1 réplique que les désordres en lien avec les infiltrations invoquées ne constituent pas une exception d’inexécution à l’obligation de paiement justifiant la réduction réclamée.

Elle ajoute que l’ART, qui occupait tout l’étage, était contractuellement tenue d’une obligation d’entretien et qu’elle-même n’a commis aucune faute, dans un contexte où la tour Montparnasse devait précisément faire l’objet d’une mise aux normes et d’une réhabilitation.

Il sera rappelé à titre liminaire que le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance n’est pas sanctionné par la modification des dispositions du contrat fixant le loyer, et qu’en tout état de cause, une convention d’occupation précaire n’étant pas un bail, l’occupant à titre précaire ne peut se prévaloir des dispositions relatives au bail de droit commun, dont notamment de l’article 1719 du code civil mettant à la charge du bailleur une obligation de délivrance des locaux loués ; qu’il doit ainsi établir un manquement de son cocontractant à ses obligations contractuelles conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

Ces principes étant rappelés, la demande formée par l’ART tendant à obtenir la condamnation de la SCI TMM1 au paiement de la somme de 434 263 euros TTC en ce inclus, outre l’abattement de précarité de 30 % réclamé, une réduction de la redevance de 20 %, peut s’analyser au regard de la teneur des conclusions de l’ART comme une demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance.

Il est constant que trois conditions cumulatives conditionnent la mise en œuvre de la responsabilité contractuelle: une faute, un dommage et un lien de causalité et c’est à la victime d’un dommage de démontrer que ces trois conditions sont remplies pour obtenir réparation de son préjudice, conformément à l’article 1353 du code civil tel qu’applicable aux faits de l’espèce, de sorte que l’ART doit rapporter la preuve d’une faute de la SCI TMM1 à l’origine des désordres qu’elle invoque.

Or, outre que la convention d’occupation précaire liant les parties met à la charge de l’ART une obligation générale d’entretien de fonctionnement, de sécurité, de propreté et de réparations en celles compris la force majeure et à la vétusté (tant qu’elles ne concernent pas les grosses réparations de l’article 606 du code civil), les désordres dont se plaint la demanderesse concernent l’ensemble de la copropriété en ce qu’ils ont pour origines déclarées des dysfonctionnements des ascenseurs, des fuites d’eaux provenant d’étages supérieurs aux locaux en litige, la présence de nuisibles dans la tour et des coupures d’électricité.

Ainsi, hormis l’obligation de délivrance et de jouissance paisible invoquée par l’ART dans ses écritures, non applicable à la convention d’occupation précaire comme rappelé ci dessus, la demanderesse ne justifie ni même n’allègue un manquement qui serait propre à la SCI TMM1 en lien avec les désordres dont elle se plaint, générateurs des préjudices qu’elle invoque.

Sous le bénéfice de ces observations, la demande de restitution des loyers versés formée par l’ART à l’encontre de la SCI TMM1 sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de l’ART tendant à la réduction de la somme due à la SCI TMM1 pour la période du 1er octobre 2021 au 6 octobre 2021

A titre subsidiaire, l’ART demande au tribunal de réduire la somme due à la SCI TMM1 pour la période du 1er octobre 2021 au 6 octobre 2021 à 7 757 euros TTC HC compte tenu de la remise des accès aux locaux le 6 octobre 2021, de l’abattement pour précarité de 30% et de la réduction de la redevance de 20 % compte tenu des nombreux désordres.

Outre les arguments développés supra concernant l’abattement et la réduction qui ont déjà été écartés par le tribunal de sorte qu’il n’y a pas lieu de les analyser de nouveau, l’ART soutient pour l’essentiel qu’en récupérant l’accès aux locaux le 6 octobre 2021, la SCI TMM1 a renoncé à réclamer les loyers au-delà de cette date. Elle indique que si le tribunal considérait que la convention d’occupation précaire n’était pas jugée nulle, elle ne pourrait être condamnée à une indemnité d’occupation que pour la période comprise entre la date d’effet du congé, le 30 septembre 2021, et la remise effective des accès aux locaux loués, le 6 octobre 2021, soit une indemnité avant abattement de 30 % et de réduction de 20 % de 13 496,16 euros TTC HC [(836 762,20 TTC/12)/31 x-].

Elle soutient que la remise des clés a été acceptée par la SCI TMM1 puisque celle-ci a disposé des locaux et les a mis en location pour partie le 4 mai 2022, soit avant le 15 juin 2022, date d’échéance maximale de la convention d’occupation précaire.

Elle soutient que la faculté de résiliation anticipée prévue à la convention d’occupation précaire au profit du bailleur a rendu précaire sont droit d’occupation des lieux loués.

La SCI TMM1 s’oppose à cette demande, consentant uniquement à ne pas réclamer d’indemnité d’occupation, à due proportion, à partir du moment ou une partie des locaux a été relouée soit à compter du 1er juin 2022.

Les parties s’opposent ainsi sur la date du terme de la convention d’occupation précaire

Il est établi que la convention d’occupation précaire, dont le terme a été fixé au 15 juin 2022, ne prévoit aucune faculté de résiliation anticipée au bénéfice du preneur.

La SCI TMM1 a ainsi pu légitimement rappeler dans un courrier adressé à l’ART le 27 août 2021 qu’un congé donné pour une date prématurée produisait ses effets à la date d’expiration de la convention d’occupation précaire. Etant entendu que contrairement à ce que fait soutenir l’ART, la remise des clefs qui a été faite à la SCI TMM1 par porteur le 6 octobre 2021 ne vaut pas renonciation non équivoque de sa part à se prévaloir du terme contractuel fixé par la convention d’occupation précaire la liant à l’ART.

Ainsi, l’ART n’est pas fondée à soutenir que la libération des lieux intervenue le 6 octobre 2021 l’a exonérée des redevances dues jusqu’à l’expiration de la convention d’occupation précaire qui fait la loi des parties, la convention ne lui permettant pas d’exiger de la SCI TMM1 qu’elle se conforme aux obligations de droit commun d’un bailleur, notamment en ce qui concerne son obligation de délivrance, ainsi que déjà rappelé. Pas plus l’ART n’est fondée à reprocher le droit de la SCI TMM1 de résilier la convention avant son terme, ce droit, qui ne peut être exercé qu’avec un préavis de six mois, ayant été librement négocié et consenti par les parties lors de la signature de l’acte en litige.

A défaut pour l’ART de justifier de motifs légitimes justifiant son départ des lieux avant le terme de la convention d’occupation précaire, sa demande subsidiaire de voir réduire la somme due à la SCI TMM1 pour la période du 1er octobre 2021 au 6 octobre 2021 à 7 757 euros TTC HC sera donc rejetée.

Sur la demande infiniment subsidiaire de l’ART tendant à la réduction de la somme due à la SCI TMM1 pour la période allant du 1er octobre 2021 au 15 juin 2022

L’ART demande au tribunal de réduire la somme due à la SCI TMM1 pour la période du 1er octobre 2021 au 15 juin 2022 à la somme de 248 640,45 euros TTC compte tenu de la déduction de l’indemnité pour le mois de juin, les locaux ayant été reloués par la SCI TMM1, de l’abattement de précarité de 30 % et de la réduction de la redevance de 20 % compte tenu des nombreux désordres.

La SCI TMM1 réplique pour l’essentiel qu’elle accepte de consentir un avoir de quinze jours sur la part de la redevance due pour la période à laquelle une partie des locaux a été relouée avant la fin de la convention d’occupation précaire (à savoir 632 m² sur les 1.517 m² initiaux) soit du 1er juin 2022 au 15 juin 2022, selon le calcul suivant :

• Le 2T 2022 = 284.139,82 € TTC soit une redevance d’environ 47.356,64 € TTC pour

15 jours sur 1.517 m².

• Resterait alors dû à la SCI TMM1 la somme de 27.627,31 € TTC (pour les 885 m² non reloués)

• Avoir : 19.729,32 € TTC (= 47.356,64 € TTC – 27.627,31 € TTC)

Hormis les questions de l’abattement et de la réduction de la redevance déjà jugées supra, il sera rappelé que la SCI TMM1 est en droit de réclamer à l’ART le paiement de la redevance contractuellement prévue jusqu’au terme de la convention d’occupation précaire fixé d’un commun accord des parties au 15 juin 2022. Il y a cependant lieu de prendre acte que la SCI TMM1 consent à accorder à l’ART un avoir de 19 729,32 euros TTC pour le mois de juin 2022, justement fixé par la société défenderesse au prorata des surfaces relouées avant le terme de la convention d’occupation précaire.

Sur la créance de la SCI TMM1 au titre de l’arriéré des redevances, charges et accessoires, pour la période allant du 1er octobre 2021 au 15 octobre 2022

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI TMM1 fait valoir, sans être contestée sur ce point hormis les arguments déjà analysés par le tribunal, que l’ART est redevable d’une somme de 969 506,91 euros TTC arrêtée au 30 avril 2023, ce qui est conforme au décompte qu’elle verse aux débats.

Sous déduction, non contestée, du montant du dépôt de garantie à hauteur de 174 325,54 euros et de l’avoir de 19 729,32 euros TTC susvisé, l’ART sera condamnée à payer à la SCI TMM1 la somme de 775 452,05 euros TTC au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêté au 30 avril 2023.

Cette somme portera intérêts au taux légal, avec capitalisation des intérêts.

Sur la demande de restitution de la franchise et les pénalités

La SCI TMM1 sollicite la condamnation de l’ART à lui verser la somme de 30 250 euros correspondant à la franchise de quatre mois de loyers qu’elle lui a accordée en application des dispositions de l’article 4 de la convention d’occupation précaire.

Elle fait valoir que les parties ont prévu qu’en cas de défaut de paiement de la redevance donnant lieu à un commandement de payer resté infructueux pendant plus de trente jours, l’occupant remboursera au propriétaire le montant de la franchise accordée ; que l’ART n’a pas réglé les causes de la sommation de payer délivrée le 4 novembre 2021 de sorte que sa demande est fondée.

La SCI TMM1 réclame en outre la condamnation de l’ART à lui payer la somme de 77 545,20 euros au titre de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue, correspondant à une majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation due et l’application des intérêts de retard à un taux égal au taux légal majoré de trois points, conformément aux termes de la convention d’occupation précaire.

L’ART réplique, outre que la convention d’occupation précaire est nulle et qu’elle a valablement délivré congé, que ces demandes, fondées sur des clauses pénales, sont manifestement excessives, la SCI TMM1 ne démontrant pas avoir subi un quelconque préjudice.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article 4 de la convention d’occupation précaire stipule qu’au cas où l’occupant serait défaillant en raison notamment d’un défaut de paiement donnant lieu à un commandement de payer resté infructueux plus de 30 jours ou étant la conséquence d’une procédure collective, il remboursera au propriétaire le montant de la franchise accordée.

L’article 17.2.2 de la convention d’occupation précaire prévoit une indemnité correspondant à 10 % des sommes impayées et l’article 7 des conditions particulières de la convention d’occupation précaire prévoit que “Le taux conventionnellement convenu pour les intérêts de retard dus en cas de défaut de paiement de l’Indemnité d’Occupation et/ou accessoires et/ou de toute autre dette exigible en vertu de la Convention est égal au taux d’intérêt légal, majoré de trois (3) point (300 bps).”

Ces clauses ont le caractère d’une clause pénale, à la fois indemnitaire et comminatoire, dont le caractère excessif s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, les montants réclamés apparaissent manifestement excessifs dès lors que la SCI TMM1 ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de l’ART, distinct de l’arriéré dû en lui-même et des frais exposés pour son recouvrement.

Elle seront donc réduites à la somme globale de 5000 euros que l’ART sera condamnée à régler à la SCI TMM1, et le taux d’intérêt sera fixé au taux légal, la capitalisation des intérêts étant par ailleurs ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La SCI TMM1 sollicite la condamnation de l’ART à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, faisant valoir que la demanderesse conteste le motif de précarité invoqué dans la convention précaire signée devant notaire sans avancer la moindre preuve, qu’elle aurait eu connaissance du retard pris dans les travaux, qu’elle invoque le caractère exorbitant du montant de la redevance fixé dans la convention d’occupation précaire sans fondement et que l’instance a été introduite avec une légereté blâmable.

Pour autant, il ne résulte d’aucun élément de la procédure que l’ART a abusé de son droit d’agir en justice, et fait preuve d’une quelconque mauvaise foi justifiant l’octroi à la défenderesse des dommages-intérêts ; étant entendu qu’il convient de rappeler que, sauf abus, non démontré en l’espèce, le droit d’agir en justice est un droit fondamental, qui mérite d’être protégé.

La SCI TMM1 sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les autres demandes

L’ART qui succombe supportera la charge des dépens.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la SCI TMM1 la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le prononcé de l’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déboute l’Autorité de Régulation et des Transports de sa demande visant à voir condamner la SCI TMM1 à lui verser la somme de 926 149 euros TTC au titre du préjudice subi pour dol,

Déboute l’Autorité de Régulation et des Transports de sa demande visant à voir réduire la somme due à la SCI TMM1 pour la période du 1er octobre 2021 au 6 octobre 2021, à la somme de 7 757,85 euros TTC HC,

Déboute l’Autorité de Régulation et des Transports de sa demande visant à voir réduire la somme due à la SCI TMM1 pour la période du 1er octobre 2021 au 15 juin 2022 à la somme de 248 640,45 euros TTC,

Déboute l’Autorité de Régulation et des Transports de sa demande visant à voir réduire la redevance de 30 % au titre de la précarité pour la période du 15 juin 2017 au 30 septembre 2021, et en conséquence, condamner la SCI TMM1 à lui restituer les sommes indûment versées d’un montant de 1 0481 72,00 euros TTC,

Déboute l’Autorité de Régulation et des Transports de sa demande visant à voir réduire la redevance de 20 % au titre des désordres du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2021, et en conséquence, ordonner la restitution de la somme de 434 263,00 euros TTC,

Condamne l’Autorité de Régulation et des Transports à payer à la SCI TMM1 la somme de 775452,05 euros TTC au titre d’un arriéré d’indemnités d’occupation, charges et accessoires dues portant sur la période courant du 1er octobre 2021 au 14 juin 2022, selon décompte arrêté au 30 avril 2023, déduction faite du dépôt de garantie et de l’avoir correspondant à la location partielle des lieux loués à la société Amarante, assortie des intérêts de retard au taux d’intérêt légal, et capitalisation des intérêts,

Condamne l’Autorité de Régulation et des Transports à payer à la SCI TMM1 la somme de 5000 euros au titre des clauses pénales contractuelles relatives à la franchise de loyer et à la majoration de 10% , avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts,

Déboute la SCI TMM1 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive;

Condamne l’Autorité de Régulation et des Transports à payer à la SCI TMM1 la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Autorité de Régulation et des Transports aux entiers dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 6] le 23 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME