TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Références : N° RG 25/00984 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-FAG5 (Code nature affaire 5AA/0A)

[R] [C] veuve [D]

[E] [L]

[Z] [V]

Grosse délivrée le

à M^e CARPI

Copie délivrée le

à Mr [V]

à la Préfecture

Ordonnance de référé du 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S)

Madame [R] [C] veuve [D]

née le 02 Juin 1937 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Représentée par Maître Aude CARPI de la SELARL AITALI -GROS-CARPI-LE DENMAT-DE BUCY-BECHARI, avocats au barreau de BESANCON, substituée par Maître Sarah BECHARI, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR(S)

Madame [E] [L]

née le 13 Septembre 1943 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Non comparante, non représentée

Monsieur [Z] [V]

né le 21 Décembre 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2],

Comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 12] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 20 Mai 2025 qui a été renvoyée à celle du 17 juin 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 29 Juillet 2025.

DÉCISION : Réputée contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 24 octobre 2022, Mme [R] [C] veuve [D] a donné à bail à Mme [E] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 570,00 € hors charges et annexes. Par acte du 22 octobre 2022, M. [Z] [V] s’est porté caution pour sa mère, Mme [L]. Des loyers étant demeurés impayés, Mme [C] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 septembre 2024, pour un montant en principal de 1 889,73 €. Elle a ensuite fait assigner Mme [L] en référé le 20 mars 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

À l’audience de référé du 20 mai 2025, Mme [C], représentée par son conseil, demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [L]

— ordonner le transport et la séquestration des meubles à ses frais, risques et périls

— condamner solidairement Mme [L] et M. [V] au paiement

de l’arriéré locatif actualisé à la somme provisionnelle de 5 741,99 € avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 644,47 €,

d’une astreinte de 30,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs

d’une somme de 1 800,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

des dépens

— le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Mme [C] précise que l’appartement litigieux a fait l’objet d’un incendie et qu’aucun loyer n’était dû pendant les travaux de réfection, mais que Mme [L] a réintégré le logement par la suite sans reprendre le paiement des loyers. Citée par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [L] n’est pas présente ni représentée. Pour sa part, M. [V] comparaît en personne et déclare que les travaux électriques permettant de rendre le logement habitable n’ont pas été effectués et que sa mère n’a jamais réintégré le logement. Il sollicite un renvoi afin de produire des éléments concernant les travaux du logement et l’état de santé de Mme [L].

À l’audience du 17 juin 2025, Mme [C], représentée par son conseil, maintient ses demandes et précise n’avoir reçu aucune pièce de ses adversaires, lesquels sont tous deux absents. M. [V] se présente à l’audience en retard, après la clôture des débats, et indique n’avoir pu obtenir aucune des pièces demandées. La décision est mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.L’ordonnance sera réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs telle que modifiée par la réforme du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 10] le 21 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025. La CCAPEX a été saisie le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 mars 2025. L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 24 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 889,73 €. Ce commandement n’a pas été contesté par la locataire ni par la caution et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 novembre 2024. En conséquence, l’expulsion de Mme [L] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [L] et M. [V] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 13 novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée à 644,47 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité sera indexée sur la clause prévue à cette fin dans le contrat de bail.

Concernant la demande d’astreinte, le recours à la force publique et les indemnités d’occupation se révélant des mesures suffisantes pour contraindre Mme [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’obligation de paiement des loyers et charges récupérables est prévue tant par le contrat que par la loi du 6 juillet 1989 en son article 7 a).

Mme [C] produit un décompte actualisé démontrant que Mme [L] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5 741,99 € à la date du 5 mars 2025. À l’audience, M. [V] rétorque que les loyers exigés aux termes du commandement de payer comme du décompte locatif n’étaient pas dus car le logement n’était plus habitable à la suite d’un incendie, les travaux effectués n’étant pas suffisants. Toutefois, il n’apporte aucun élément au soutien de ses dires. À l’inverse, Mme [C] produit des devis de travaux ainsi que des photographies permettant de circonscrire les effets de l’incendie et de constater l’état du logement à l’issue des travaux.

Dès lors, Mme [L] et M. [V] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme provisionnelle de 5 741,99 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] et M. [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnés aux dépens, Mme [L] et M. [V] devront verser in solidum à Mme [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 octobre 2022 entre Mme [R] [C] veuve [D] et Mme [E] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 13 novembre 2024,

ORDONNONS en conséquence à Mme [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Mme [E] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, Mme [R] [C] veuve [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

DÉBOUTONS Mme [R] [C] veuve [D] de sa demande d’astreinte,

CONDAMNONS in solidum Mme [E] [L] et M. [Z] [V] à verser à Mme [R] [C] veuve [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 644,47 € à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée suivant la clause prévue à cette fin dans le bail,

CONDAMNONS solidairement Mme [E] [L] à verser à Mme [R] [C] veuve [D] la somme provisionnelle de 5 741,99 € (décompte arrêté au 5 mars 2025, incluant l’indemnité d’occupation de mars 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS in solidum Mme [E] [L] et M. [Z] [V] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS in solidum Mme [E] [L] et M. [Z] [V] à verser à Mme [R] [C] veuve [D] une somme de 300,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que la décision réputée contradictoire du seul fait qu’elle est susceptible d’appel est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans le délai de six mois,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge