N° RG 24/06668 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOBP

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

54G

N° RG 24/06668

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOBP

AFFAIRE :

[W] [X] [R]

[I] [Q] [L] [J]

C/

[H] [B]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e François LALY

M^e Arnaud LATAILLADE de SCP LATAILLADE-BREDIN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Février 2026,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [W] [X] [R]

né le 05 Août 1989 à [Localité 2] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE

Madame [I] [Q] [L] [J]

née le 31 Juillet 1992 à [Localité 2] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud LATAILLADE de la SCP LATAILLADE-BREDIN, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [B]

né le 08 Octobre 1952 à [Localité 4] (ILE DE [Localité 5])

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître François LALY, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [R] et Madame [J] ont acquis de Monsieur [Y] [P] une maison d’habitation individuelle située à [Localité 7] suite à un compromis de vente du 22 mai 2019.

Par acte du 06 août 2024, Monsieur [W] [R] et Madame [I] [J] ont assigné Monsieur [Y] [B] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et 1641 et suivants du code civil, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins :

A TITRE PRINCIPAL,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser à Monsieur [R] et Madame [J] la somme de 47.991,90 euros correspondant aux travaux nécessaires à la stabilisation de l’immeuble,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser à Monsieur [R] et Madame [J] la somme de 82.689,98 euros correspondant aux travaux nécessaires à la réfection des embellissements,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser la somme de 10.000 euros à Monsieur [R] et Madame [J] au titre des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [B] aux entiers dépens,

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les dispositions de l’article 1130 et suivants du Code civil,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser à Monsieur [R] et Madame [J] la somme de 47.991,90 euros correspondant aux travaux nécessaires à la stabilisation de l’immeuble,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser à Monsieur [R] et Madame [J] la somme de 82.689,98 euros correspondant aux travaux nécessaires à la réfection des embellissements,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser la somme de 10.000 euros à Monsieur [R] et Madame [J] au titre des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNER Monsieur [B] à verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [B] aux entiers dépens.

Il est exposé dans ladite assignation que, par acte notarié du 16 septembre 2019, Monsieur [Y] [P] a vendu aux demandeurs une maison d’habitation individuelle située à [Localité 7] moyennant le prix de 185 000 euros, qu’en 2022, Monsieur [R] et Madame [J] ont connu des problèmes de fissurations de ladite maison. Ils exposent avoir établi une déclaration de sinistre auprès de leur assurance, BPCE ASSURANCES IARD, laquelle a missionné le cabinet [C]. Ils exposent que le rapport [C] du 05 octobre 2023 décrit que la maison a été édifiée en deux phases, la partie principale, construite dans les années 1950, ne présente pas de désordre, qu’en revanche, le sinistre concerne une extension édifiée au cours de l’année 2015, bâtie en auto-construction par le vendeur, que cette extension présente diverses fissures et un défaut de jonction, que l’ensemble de ces désordres n’est pas lié à la sécheresse de l’année 2022, bien que celle-ci ait pu constituer un facteur aggravant.

Il est soutenu une responsabilité décennale de Monsieur [B] en sa qualité de vendeur-constructeur. A titre subsidiaire, il est soutenu l’existence de vices cachés que Monsieur [B] ne pouvait ignorer en sa qualité de constructeur, et à titre encore plus subsidiaire, l’existence d’un dol sur le fondement de l’article 1130 du code civil.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, Monsieur [R] et Madame [J] maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de leur assignation. Ils sollicitent en outre que les sommes, objets de la condamnation, soient assorties des intérêts indexés sur l’indice BT 01 à compter de l’assignation, et que les dépens comprennent les frais d’exécution.

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Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé, Monsieur [Y] [B] sollicite du Tribunal de rabattre l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries,

De mettre à la charge de Monsieur [B] le paiement de la somme unique de 47 991,90 euros en réparation des désordres affectant l’immeuble vendu,

De débouter Monsieur [R] et Madame [J] de l’ensemble des demandes plus amples qu’ils ont formulées à son encontre,

De laisser à chacune des parties la charges des dépens par elles exposés.

Monsieur [B] ne conteste pas avoir édifié lui-même l’extension de la maison en 2015 et, à ce titre, être responsable au titre de sa garantie décennale, bien que cette extension ne soit pas mentionnée dans l’acte de vente. S’agissant de la garantie au titre des vices cachés, il soulève dans ses écritures la prescription biennale de l’article 1648 du code civil, décrivant que les demandeurs avaient nécessairement connaissance des fissures dès l’année 2020. Sur l’existence d’un dol, Monsieur [B] soutient n’avoir jamais cherché à induire intentionnellement en erreur ses acquéreurs.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 décembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 24 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Le défendeur ayant constitué un nouvel avocat en cours de procédure et celui-ci ayant déposé ses conclusions responsives le 23 février 2026, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, et afin de respecter le principe du contradictoire entre les parties, lesquelles ne s’y opposent pas, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture et de prononcer une nouvelle clôture au jour des plaidoiries.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés :

En l’espèce, le défendeur soulève l’irrecevabilité des demandes au titre de la garantie des vices cachés, au motif qu’il est attesté par le cabinet [C] que la « fissure traversante de la salle de bains est ancienne ».

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. En application de ce même article, seul le juge de la mise en état peut renvoyer l’examen de la fin de non-recevoir devant le juge du fond.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’avis des parties a été recueilli à l’audience sur l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée directement devant le juge du fond.

Ainsi, la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur sera déclarée irrecevable devant le juge du fond.

Sur la responsabilité décennale :

Les demandeurs soutiennent que la responsabilité décennale de Monsieur [B] s’agissant de l’extension qu’il a lui-même construite, est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil. A défaut, il s’agirait d’un vice caché dans la mesure où Monsieur [B] ne pouvait ignorer que ses constructions n’étaient pas réalisées conformément aux règles de l’art.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître d’ouvrage ou l’acquéreur pendant dix à compter de la réception, des dommages, même résultant d’un vice du sol qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

L’article 1792-1 du même code précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’espèce, il n’est pas contesté, en l’absence de toute pièce en attestant, que Monsieur [B] a réalisé dans le courant de l’année 2015 une extension d’environ 40 m². En l’absence de réception, dans les cas où le maître de l’ouvrage est lui-même le constructeur, le délai décennal court à l’achèvement des travaux (3ème chambre civile, 19 janvier 2017, n°15-27.768).

Toutefois, la responsabilité décennale du constructeur implique, d’une part, l’existence de désordres graves compromettant la solidité de l’ouvrage ou qui la rende impropre à sa destination, et d’autre part, une imputabilité de ces désordres au constructeur.

En l’espèce, au soutien de leurs demandes, Monsieur [R] et Madame [J] produisent un rapport [C] non contradictoire du 05 octobre 2023, réalisé en « viso-expertise ».

L’expert, missionné par l’assurance des demandeurs, précise que le sinistre a été déclaré à la suite d’un arrêté de catastrophe naturelle du 03 mai 2023 (sécheresse du 1er juillet au 31 décembre 2022), qu’il existe dans la zone un aléa géotechnique fort, que quelques maisons dans le voisinage ont été affectées à des degrés divers. Il décrit une extension en parpaing de 40 m² sur dallage, sans tassement visible au sol. Sur les désordres, il décrit une fissure traversante ancienne dans la salle de bains, laquelle fissure s’est aggravée. Il constate sur la façade sud, une fissure verticale traversante le long du chaînage raidisseur d’angle. En façade arrière ouest, il est constaté une fissure horizontale haute. A l’intérieur de l’extension, il est constaté une disjonction de joints dans le dégagement et quelques fissures sur placoplâtre outre la fissure traversante. L’expert conclut à un défaut de rigidité d’un mur tout en précisant que la sécheresse peut constituer un facteur aggravant.

Il est également produit une étude du sol SOLTECHNIC du 04 décembre 2023, laquelle décrit en substance un sol plastique à ferme au sein des argiles peu sablo-graveleuses, et ferme à très raide au sein des argiles marron « à passées sablo-graveleuses ». Le rapport précise que les fondations sont peu profondes, y compris pour la partie ancienne.

L’article 16 du même code prévoit quant à lui que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Conformément à une jurisprudence constante, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, qui plus est lorsque celle-ci n’a pas été réalisée de manière contradictoire. Si l’expertise non judiciaire régulièrement versée aux débats peut constituer un moyen de preuve recevable, encore est-il nécessaire que celle-ci soit corroborée par d’autres éléments.

En l’espèce, les autres pièces versées aux débats par les demandeurs ne peuvent constituer des éléments probants complémentaires. En effet, ni l’étude du sol, qui ne contribue pas à étayer une imputabilité des fissures à Monsieur [B], ni les deux devis de travaux réparatoires (reprise du dallage et embellissements consécutifs), établis par des entreprises dont l’impartialité et l’indépendance ne sont pas garanties, ne corroborent l’expertise privée.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il n’est démontré par les demandeurs ni le caractère décennal des fissures, ni leur imputabilité au constructeur. En l’absence d’éléments probants sur l’atteinte à la solidité et à la destination de l’immeuble, la garantie décennale ne peut s’appliquer, quand bien même le défendeur ne disconvient pas de sa responsabilité.

Sur l’existence de vices cachés :

Monsieur [R] et Madame [J] recherchent également la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1643 du même code selon lequel le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie, le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices cachés de la chose vendue et il ne peut s’exonérer de la garantie due à ce titre, même au moyen d’une stipulation de non-garantie.

En l’espèce, aucune des parties ne produit le contrat de vente du 16 septembre 2019 et le document présenté par les demandeurs comme le contrat de vente se trouve être le compromis de vente du 22 mai 2019, lequel ne dispose d’aucune clause relative aux vices cachés.

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En tout état de cause, s’il est établi en jurisprudence que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux est assimilé à un vendeur professionnel, réputé connaître les vices affectant l’immeuble (Cass, 3ème Civile, 15 juin 2022, n°21-21.143), encore faut-il, pour l’acquéreur, démontrer l’existence de tels vices.

Comme il a été vu plus haut, les demandeurs ne démontrent pas, par la production d’une expertise privée non contradictoire, non corroborée par d’autres éléments, l’existence de vices cachés. De surcroît, il n’est ni attesté ni même soutenu que les fissures alléguées sont susceptibles d’avoir des conséquences autres qu’esthétiques.

Les demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés seront par conséquent également rejetées.

Sur l’existence d’une erreur dolosive :

En vertu de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, aucune dissimulation, rétention d’information ou mensonges ne sont démontrés de la part des vendeurs. Monsieur [R] et Madame [J] seront déboutés de leurs demandes formulées sur le fondement de la réticence dolosive, les manœuvres et la dissimulation intentionnelle prévues par l’article 1137 du Code civil n’apparaissant pas caractérisées.

La demande indemnitaire sur le fondement d’un préjudice moral sera rejetée en l’absence de démonstration de toute responsabilité du défendeur.

Sur les autres demandes :

Parties perdantes, Monsieur [R] et Madame [J] seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles, le défendeur n’ayant de son côté, formulé aucune demande à ce titre.

Les dépens seront laissés à la charge de Monsieur [R] et Madame [J].

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et FIXE la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoiries,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la garantie des vices cachés,

DÉBOUTE Monsieur [W] [R] et Madame [I] [J] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de Monsieur [Y] [B],

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [W] [R] et Madame [I] [J] aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT