MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00708 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMVK

AFFAIRE : Société HABITAT HAUTS DE FRANCE / [Z] [S], [N] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société HABITAT HAUTS DE FRANCE,

dont le siège social est sis Boulevard du Parc d’Affaires Eurotunnel – BP 111 – 62903 COQUELLES CEDEX

représentée par M^e Sébastien HABOURDIN, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [S],

demeurant 71 rue de Saintonge – 62700 BRUAY-LA-BUISSIERE

comparant

Madame [N] [K],

demeurant 71 RUE DE SAINTONGE – 62700 BRUAY LA BUISSIERE

comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 octobre 2020, à effet au 1er novembre 2020, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a donné à bail à M. [Z] [S] et Mme [N] [K] un logement avec garage situé 71 rue Saintonge à Bruay la Buissière (62700), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 527,87 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a fait signifier à M. [Z] [S] et Mme [N] [K] un commandement de payer la somme principale de 731,69 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH a fait assigner M. [Z] [S] et Mme [N] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir :

Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 29 juillet 1998 et des articles 1728 et 1741 du code civil.Ordonner l’expulsion de M. [Z] [S] et Mme [N] [K] et celle de tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique si besoin est, en vertu des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.Autoriser le demandeur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais et risques et périls de M. [Z] [S] et Mme [N] [K] en vertu des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 003,69 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 octobre 20204, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation (article 1153 du code civil).Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à libération effective des lieux (article 1760 du code civil).Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150 euros à titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Les condamner au paiement des frais et dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-Calais le 25 novembre 2024.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réceptionnée le 13 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2025. La S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, actualisant la dette locative arrêtée au 20 juin 2025 à la somme de 4 254,40 euros. Elle indique que les locataires ont repris intégralement le paiement du loyer. Elle a donné son accord aux délais de paiement suspensifs sollicités par les locataires à l’audience.

M. [Z] [S] et Mme [N] [K] ont comparu. Ils ont reconnu la dette et expliqué les difficultés financières rencontrées par suite d’une perte d’emploi. Ils ont sollicité des délais de paiement suspensifs à hauteur de 110 euros par mois.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 22 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 juin 2025.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 20 mars 2024.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que les locataires ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024 à 24h00.

Il y a donc lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise à compter du 21 mai 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelle précitées.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 9 octobre 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 mars 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de mai 2025 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que M. [Z] [S] et Mme [N] [K] restent devoir à la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH la somme de 4 254,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

M. [Z] [S] et Mme [N] [K] reconnaissent le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner solidairement (la solidarité étant prévue au bail) M. [Z] [S] et Mme [N] [K] à payer à la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH la somme de 4 254,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 date du commandement de payer sur la somme de 731,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier et des débats que M. [Z] [S] et Mme [N] [K] ont deux enfants à charge et perçoivent des revenus mensuels variant entre 1 300 et 1 400 euros pour Monsieur tandis que Madame percevra des revenus futurs à hauteur de 104 heures mensuelles. Ils s’acquittent de charges d’un montant mensuel de 1 363 euros incluant le paiement du loyer.

S’agissant du paiement du dernier loyer, l’article 1256 du code civil dispose que lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

En l’espèce, les locataires ont payé les sommes de 713 euros en avril et mai 2025 pour un loyer fixé à 602,98 euros, et ont donc payé l’intégralité de leur dernier loyer courant.

En outre, ils ont manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en proposant de régler la somme de 110 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer leur dette, et qu’ils ont déjà commencé à apurer leur dette par ce biais.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation des locataires, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l’audience, des délais de paiement seront accordés.

M. [Z] [S] et Mme [N] [K] seront ainsi autorisés à s’acquitter de leur dette par mensualités successives d’un montant de 110 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de M. [Z] [S] et Mme [N] [K] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants.

M. [Z] [S] et Mme [N] [K] seraient alors tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du défaut de paiement et jusqu’à leur sortie effective des lieux, la somme correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, selon modalités fixées au présent dispositif, aux fins de réparer pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par les locataires au-delà de la résolution du contrat de bail.

Enfin, l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi des débiteurs et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH est rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [S] et Mme [N] [K] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 4110 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH et M. [Z] [S] et Mme [N] [K], portant sur le logement avec garage situé 71 rue Saintonge à Bruay la Buissière (62700), sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de M. [Z] [S] et Mme [N] [K] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [S] et Mme [N] [K] à payer à la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH la somme de 4 254,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024 sur la somme de 731,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à M. [Z] [S] et Mme [N] [K] des délais de paiement, et les AUTORISE à se libérer de leur dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 110 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELLE que chaque mensualité de 110 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 31 du mois, et pour la première fois le 31 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 31 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISE, à défaut pour M. [Z] [S] et Mme [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [N] [K] à payer à la S.A. HABITAT HAUTS-DE-FRANCE ESH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du défaut de paiement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [S] et Mme [N] [K] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé à Béthune le 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

LA GREFFIERE,

M. LOMORO

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

J. THOREZ