MINUTE N° : 25/00057

DOSSIER : N° RG 25/00718 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IORG

AFFAIRE : S.A.S. MYOPLA HAUTS DE FRANCE / S.A.R.L. FONCIERE RV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e DEBACKER

M^e CARIOU

Copie(s) délivrée(s)

à M^e DEBACKER

M^e CARIOU

aux parties

LE JUGE DE L’EXECUTION : Madame [W] [B],

LE GREFFIER : Madame WEGNER Laëtitia

DEMANDERESSE

S.A.S. MYOPLA HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Hadrien DEBACKER, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FONCIERE RV, dont le siège social est sis Siège [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine CARIOU de la SELARL CABINET CARIOU, avocats au barreau de PARIS, Maître Christophe HARENG, avocat au barreau de BETHUNE

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 20 Mars 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition le 15 Mai 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

En application du bail commercial du 29 décembre 2021 signé entre la SARL Foncière RV (bailleur) et la SAS COMCLI Services (preneuse), la SARL Foncière RV a fait procéder le 27 décembre 2024 à la saisie conservatoire des sommes détenues par la banque CIC Nord-Ouest pour le compte de la SARL Myopla Hauts de France (venant aux droits de la SAS COMCLI SERVICES à la suite d’une cession d’action du 24 septembre 2022), ce pour une créance à hauteur de 45 147,06 euros.

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2025, déposé au greffe du tribunal le 05 mars 2025, la société Myopla a fait assigner la société Foncière RV devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béthune aux fins notamment d’obtenir la mainlevée de cette saisie conservatoire.

Le dossier est appelé à l’audience du 20 mars 2025, à laquelle les deux parties comparaissent, représentées par leur avocat respectif.

Dans ses dernières écritures, la société Myopla demande au juge de :

A titre principal,

Retenir l’existence de contestations affectant le bien-fondé de la mesure de saisie conservatoire introduite par la société Foncière RV ;

Ordonner la mainlevée totale de la saisie conservatoire introduite par la société Foncière RV ;

A titre subsidiaire,

Retenir l’existence de contestations affectant le bien-fondé de la mesure de saisie conservatoire introduite par la société Foncière RV ;

Ordonner la mainlevée partielle de la saisie conservatoire introduite par la société Foncière RV concernant les loyers et charges de mois de novembre et décembre 2024 durant lesquels la concluante n’occupait plus les locaux ;

Cantonner la saisie à la somme de 15 049,02 euros, correspondant aux loyers et charges du mois d’octobre 2024 ;

Compenser la saisie avec le dépôt de garantie de 20 842 euros qui ne lui a pas été restitué ;

Par conséquent, condamner la société Foncière RV à lui payer la somme de 5 792,98 euros, correspondant à la différence entre le montant de la saisie cantonnée et le montant du dépôt de garantie non restitué ;

En tout état de cause,

Condamner la société Foncière RV à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ;

Condamner la société Foncière RV à lui payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Foncière RV aux entiers frais et dépens.

Elle soutient, sur le fondement des articles L. 511-1, L. 512-1 et R. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution que la saisie conservatoire pratiquée par son bailleur pour garantir le paiement des loyers et charges du 4ème trimestre 2024 est infondée et abusive ; qu’en effet, le bail avait été résilié par son courrier du 15 octobre 2024, à effet du 31 octobre 2024, en raison des multiples manquements du bailleur à ses obligations (de délivrance, de jouissance paisible, d’entretien et de réparation, de transmission d’un diagnostic énergétique et d’un état prévisionnel de travaux) ; qu’ au moment de la saisie conservatoire, elle n’occupait plus les locaux loués et avait déjà saisi le tribunal judiciaire par assignation du 24 octobre 2024, marquant son intention de faire trancher judiciairement le litige locatif. Pour toutes ses raisons, elle estime que la créance invoquée par la société Foncière RV n’est pas fondée et que la saisie entreprise est abusive. A titre subsidiaire, elle demande que la saisie conservatoire soit cantonnée au montant des loyers et charges dues pour le seul mois d’octobre 2024 et compensée avec le montant du dépôt de garantie versé au début du contrat, ce qui doit conduire à condamner le bailleur en paiement du reliquat du dépôt de garantie ainsi compensé.

Pour sa part, la société Foncière RV sollicite que la demanderesse soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime que la saisie conservatoire en cause est tout à fait régulière et conforme aux dispositions de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution car, d’une part, le principe de la créance sur laquelle se fonde la saisie est établi (les loyers et charges du 4ème trimestre 2024 étant dus à compter du 1er octobre 2024 conformément aux stipulations du bail que la société Myopla n’a pas régulièrement résilié) et que, d’autre part, le recouvrement de cette créance est en péril compte tenu du départ précipité et secret de la société Myopla des locaux loués. Elle s’oppose également à la demande de cantonnement, rappelant que la date même de fin du bail est actuellement débattue dans le cadre de l’instance au fond devant le tribunal judiciaire de Béthune.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts adverse, la société Foncière RV note que l’abus de saisie n’est pas démontré par la demanderesse, pas plus que le principe du préjudice qu’elle invoque ou le montant des dommages et intérêts sollicités.

A l’issue des débats, les parties sont informées que le présent jugement est rendu le 15 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de mainlevée de la saisie conservatoire

L’article 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Une créance simplement vraisemblable en apparence peut suffire à fonder une mesure de saisie conservatoire (Cass. 2e civ., 6 sept. 2018, n° 17-21.069).

L’article L. 511-2 du même code précise qu’une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire (…) en cas de défaut de paiement d’une lettre de change acceptée, d’un billet à ordre, d’un chèque, des provisions mentionnées au premier alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, exigibles ou rendues exigibles dans les conditions prévues au même article 19-2, ou d’un loyer resté impayé dès lors qu’il résulte d’un contrat écrit de louage d’immeubles.

En l’espèce, il est constant que :

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2021, la société Foncière RV a donné à la société COMCLI Services les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] (62) ;

Ce bail est conclu pour une durée de 09 années entières et consécutives à compter de la prise d’effet, le 21 décembre 2021 (clause III. « Date de prise d’effets et durée du contrat ») ;

Ce contrat de bail prévoit, dans sa clause IV. « Conditions financières », que le loyer est fixé au montant annuel de 83 368 euros, payable en quatre termes égaux, par trimestre et d’avance, les premiers du mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année, au domicile du bailleur ;

Ce contrat de bail prévoit, par ailleurs, dans cette même clause telle que modifiée par avenant du 09 mai 2022, que le locataire devra payer au bailleur, en même temps que chaque terme du loyer, une provision sur les charges d’un montant de 14 349 euros par trimestre ;

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2022, la société Myopla Hauts-de-France a acquis la société COMCLI Services et s’est engagé à en reprendre le personnel, les contrats de services et le contrat de bail précité.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments contractuels non contestés que, par principe, les loyers et provisions sur charge du 4ème trimestre 2024 sont effectivement dus à compter du 1er octobre 2024. La créance au fondement de la saisie conservatoire en cause paraît donc établie.

La société Myopla Hauts de France conteste le caractère vraisemblable de cette créance en soutenant que, conformément aux dispositions de l’article 1226 du code civil, le contrat de bail a été résilié le 31 octobre 2024, par effet du courrier du 14 octobre 2024 notifiant au bailler la résolution unilatérale du contrat en raison des multiples manquements à ses obligations (de délivrance conforme, de jouissance paisible, de fourniture d’un diagnostic énergétique, de communication d’un état prévisionnel des travaux). Pour prouver les manquements allégués, la société Myopla Hauts de France produit plusieurs échanges de mails, de courriers, une expertise privée et des constats de commissaire de justice.

Il convient de remarquer que la société Myopla ne produit ni le justificatif d’envoi, ni l’accusé de réception de cette lettre de notification de résolution unilatérale et, surtout, ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure préalable à cette résolution unilatérale, ni de circonstances caractérisant l’urgence comme l’exige l’article 1226 du code civil.

Puis, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la société Myopla a assigné la société Foncière RV devant le tribunal judiciaire de Béthune pour demander que soit ordonnée la résolution judiciaire du bail commercial à compter du 15 octobre 2024 sur le fondement de l’article 1227 du code civil.

En invoquant successivement deux fondements différents au soutien de la résolution du bail commercial et en fixant les effets de cette résolution à deux dates différentes, la société preneuse a créé une ambigüité fondamentale quant au terme du contrat.

La société Foncière RV, quant à elle, conteste à la fois le principe de la résolution unilatérale et la demande de résolution judiciaire.

Aux termes de ses conclusions en défense devant le tribunal judicaire de Béthune, elle indique accepter reprendre possession des lieux loués à compter du 31 décembre 2024.

La société Myopla soutient, dans ses écritures, que, le 15 octobre 2024, le bailleur lui a refusé l’accès aux locaux loués et que cela a été constaté par commissaire de justice. Or, la lecture de l’acte de constat du commissaire de justice du 15 octobre 2024 ne permet pas d’établir de tels faits. Au contraire, il résulte de ce constat que la commissaire de justice et la représentante de la société Myopla ont pu avoir librement accès aux bureaux loués à l’aide des badges sécurisés. Le seul élément que ce constat permet d’établir est le fait que les locaux sont sales. La société Myopla prétend qu’une société de nettoyage devait intervenir au matin et que la société Foncière RV aurait empêché cette intervention, sans démontrer ni l’une, ni l’autre de ces allégations.

Finalement, le caractère équivoque et contesté de la résolution du contrat telle qu’invoquée par la société Myopla ne permet pas de retirer à la créance au fondement de la saisie sa vraisemblance.

S’agissant ensuite de la condition relative au risque sur le recouvrement, la société Foncière RV soutient que la société Myopla a quitté précipitamment les locaux loués, sans prévenir de son déménagement. Celle-ci ne conteste pas avoir effectivement déménagé de manière soudaine. La lettre de notification de résolution unilatérale datée du 14 octobre 2024 (dont les parties conviennent qu’elle a été envoyée le 15 octobre 2024) mentionne son départ « dans les plus brefs délais », tandis que le représentant de la société Myopla indique au commissaire de justice établissant le constat du 15 octobre 2024 qu’ils avaient quitté les lieux avant même le 15 octobre au matin (moment où devait, selon elle, intervenir la société de nettoyage des bureaux).

Finalement, le déménagement précipité de la société preneuse et sa volonté d’imposer au bailleur la résolution du contrat (d’abord par notification de résolution unilatérale, puis, par une demande de résolution judiciaire), marquant son intention de ne pas payer les futurs loyers et provisions sur charges, sont des circonstances qui caractérisent un risque sur le recouvrement.

Par conséquent, les conditions légales de la saisie conservatoire étant réunies, la société Myopla sera déboutée de sa demande de mainlevée totale de la saisie conservatoire en cause.

Sur la demande subsidiaire de réduction du montant de la saisie conservatoire

La demanderesse sollicite que la saisie soit cantonnée aux loyers et charges du mois d’octobre 2024 et compensée avec le dépôt de garantie qu’elle a versé au bailleur et qui ne lui a pas été restitué.

S’agissant de la demande de cantonnement, il sera rappelé que la clause IV. du contrat de bail en cause prévoit que le loyer annuel est payable en quatre termes égaux, par trimestre et d’avance, les premiers du mois de janvier, avril, juillet, octobre de chaque année. Comme il a été précédemment exposé, le débat affectant le terme du contrat est tel que la créance au fondement de la saisie conservatoire pratiquée est vraisemblable à la fois dans son principe et dans son quantum. La demande de cantonnement sera donc rejetée.

S’agissant de la demande de compensation, la société Myopla invoque le dépôt de garantie de 20 842 euros, encore détenu, selon elle par la société Foncière RV. Cette-dernière ne répond pas sur ce point. Toutefois, il résulte d’un courrier du 22 janvier 2024 de la société Myopla à son bailleur et des conclusions au fond de celui-ci devant le tribunal judiciaire de Béthune que la société Foncière RV prétend avoir déjà utilisé le dépôt de garantie pour payer une importante régularisation de charges dues par la société preneuse. Il existe donc, en l’état, un débat sur l’existence et la consistance actuelle du dépôt de garantie. Par conséquent, cette créance, qui n’est pas certaine, ne pourra pas venir en compensation de la créance de loyers au fondement de la saisie conservatoire en cause.

Sur la demande indemnitaire.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la saisie conservatoire est confirmée dans son principe et son quantum. La société Foncière RV n’a donc pas commis de faute en choisissant cette mesure.

La demande de la société Myopla doit donc être rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la demanderesse versera à la société Foncière RV une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,

DEBOUTE la SAS Myopla de ses demandes de mainlevée et de cantonnement de la saisie conservatoire diligentée à son encontre le 27 décembre 2024 ;

DéEBOUTE la SAS Myopla Hauts de France de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS Myopla Hauts de France à payer à la SARL Foncière RV une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS Myopla Hauts de France sur ce fondement ;

CONDAMNE la société Myopla aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire ;

RAPPELLE que ce jugement est susceptible d’appel auprès du greffe de la cour d’appel de [Localité 3] dans un délai de 15 jours à compter de sa notification, le cas échéant par commissaire de justice ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la juge et la greffière,

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXECUTION