TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04148 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UC7

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT

rendu le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. VAUVENARGUES, [Adresse 6] – [Localité 5]

représentée par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] [Localité 4], Toque A0344

DÉFENDERESSE

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5], et désormais, adresse postale chez Mme [B] [O], [Adresse 1] [Localité 7], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04148 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UC7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2022, la SCI VAUVENARGUES a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [J] sur des locaux situés au [Adresse 6] [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 983.02 euros outre une provision sur charges de 80 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie de 950 euros.

Elle lui a fait délivrer, le 6 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 2 423.22 euros au principal, visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2024, la SCI VAUVENARGUES a fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail 'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5 645.30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 02 avril 2024,

—  840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 04 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après avoir fait l’objet d’un précédent renvoi, la demanderesse, représentée par son conseil a indiqué que Madame [I] [J] avait quitté les lieux. Elle a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7 457.08 euros au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives,

—  370.80 euros au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie,

—  1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait valoir, au visa des articles 7, 14-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [J] l’a informée, le 21 juin 2024, de son départ au 6 juillet 2024, que cependant, elle ne s’est pas présentée à l’état des lieux de sortie au cours duquel il a été constaté qu’elle avait emporté un certain nombre d’éléments garnissant le logement et en avait dégradé d’autres, justifiant ainsi sa demande en paiement à hauteur de 7 457.08 euros au titre de la dette locative et du coût du remplacement du matelas souillé, après déduction du montant du dépôt de garantie. Elle s’est, oralement, opposée à tout délais de paiement.

Madame [I] [J], comparaissant en personne, a déclaré reconnaitre le montant de la dette locative mais a contesté devoir la somme de 730 euros au titre du remplacement du matelas. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois pour s’acquitter de sa dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La SCI VAUVENARGUES a transmis une note en délibéré, par laquelle elle sollicite la réouverture des débats compte-tenu de la réception d’un état exécutoire avec commandement de payer qui lui a été adressé par Eau de Paris au titre de la consommation d’eau relevée dans le bien litigieux.

MOTIVATION

Sur la demande de réouverture des débats

Selon l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

Il est établi que la faculté donnée au président d’ordonner la réouverture des débats, hors les cas où elle est obligatoire, relève de son pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, la SCI VAUVENARGUES sollicite la réouverture des débats pour former une demande nouvelle à l’encontre de Madame [I] [J], au vu d’un titre exécutoire qui lui a été adressé par l’EPIC EAU DE PARIS sollicitant le paiement de la somme de 7698.83 euros, qu’elle entend ainsi réclamer à son ancienne locataire.

Toutefois, il s’agit d’une demande nouvelle que la SCI VAUVENARGUES entend former à l’encontre de Madame [I] [J] dont le principe apparaît, en outre, sujet à discussion compte-tenu de la contestation formée par la requérante elle-même qui a indiqué que l’EPIC, s’était trompé d’adresse et qu’en tout état de cause, le volume d’eau consommé ne pouvait correspondre à la surface du logement donné en location à Madame [I] [J] de 29m².

Cette demande de réouverture des débats ne faisant suite à aucune demande d’éclaircissement par le président d’audience, sera rejetée.

Sur la dette locative

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il est constant que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer.

En l’espèce, Madame [I] [J] indique reconnaître devoir des sommes au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues uniquement mais conteste les réparations locatives.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Madame [I] [J] est redevable, au titre des loyers impayés arrêtés au 6 juillet 2024, de la somme de 6 727.08 euros, déduction faite de la somme de 300 euros correspondant à un versement qu’elle a effectué le 11 septembre 2024 et de celle de 950 euros correspondant au dépôt de garantie.

S’agissant de la somme de 730 euros que la bailleresse inclut dans les sommes que Madame [I] [J] lui doit correspondant au coût du rachat d’un matelas, la requérante ne rapporte pas la preuve de la dégradation locative qu’elle impute à la preneuse des lieux.

En effet, elle fournit un document intitulé « état des lieux » qui n’est en réalité qu’un inventaire du mobilier présent dans le logement au moment de sa prise à bail et qui ne renseigne donc pas sur l’état du matelas à l’entrée dans les lieux. Ainsi, le seul constat, par commissaire de justice, que ce matelas comporte des tâches et des auréoles jaunâtres ne permet pas d’imputer à la défenderesse le coût de son remplacement;

Par conséquent, la somme de 730 euros sollicitée au titre du rachat du matelas n’est pas justifiée.

Madame [I] [J] sera ainsi condamnée à verser à la SCI VAUVENARGUES la somme de 6 727.08 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 6 juillet 2024, après déduction du dépôt de garantie que la SCI VAUVENARGUES sera autorisée à conserver, en application de l’article 1347 du code civil, au titre de la compensation de créance.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 5 645.30 euros et du 4 octobre 2024 pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais du constat de commissaire de justice

En application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Selon l’article 5 I alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

En application du décret du 28 février 2020, relatif aux tarifs réglementés des commissaires-priseurs judiciaires, le coût du constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice, auquel Madame [I] [J] a été régulièrement convoquée, aurait dû être de 180.28 euros et a vocation à être partagé entre bailleur et locataire.

Ainsi, Madame [I] [J] sera condamnée à verser à la SCI VAUVENARGUES, la somme de 90.14 euros correspondant à la moitié de ce que le procès-verbal du 15 juillet 2024 aurait dû coûter.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [I] [J] a expliqué être repartie vivre au Congo et percevoir un salaire d’environ 600 euros par mois. Elle sollicite de pouvoir se libérer de sa dette à hauteur de 300 euros par mois.

Compte-tenu de ces éléments, il sera fait droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à régler à la SCI VAUVENARGUES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont, de plein droit, assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de réouverture des débats formée par la SCI VAUVENARGUES par note en délibéré du 11 octobre 2024,

DÉBOUTE la SCI VAUVENARGUES de sa demande au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Madame [I] [J] à payer à la SCI VAUVENARGUES la somme de de 6 727.08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juillet 2024, déduction faite du montant du dépôt de garantie,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 5 645.30 et à compter du 4 octobre 2024 pour le surplus,

AUTORISE Madame [I] [J] à se libérer de sa dette en s’acquittant de 22 mensualités de 300 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal majoré des intérêts, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELLE qu’en cas de non-respect par Madame [I] [J] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée sans effet pendant 15 jours ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à la SCI VAUVENARGUES la somme de 90.14 euros au titre du partage des frais du procès-verbal de constat du commissaire de justice,

CONDAMNE Madame [I] [J] à verser à la SCI VAUVENARGUES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge