1ère chambre civile

S.A.R.L. ROYAL 62

c/

S.C.I. [Z] [F]

copies et grosses délivrées

le

à M^e LACHERIE

à M^e LAVOGEZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 24/01821 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IBJU

Minute: 230 /2026

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ROYAL 62, dont le siège social est sis Avenue du Lac – 62290 NOEUX LES MINES

représentée par M^e Gautier LACHERIE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.C.I. [Z] [F], dont le siège social est sis 20B rue Daire – 80000 AMIENS

représentée par M^e Kathy LAVOGEZ, avocat postulante au barreau de BETHUNE et M^e Pierre-Yves MILIN, avocat plaidant au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : RAMEE Christine, vice-présidente, siégeant en juge unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Décembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 13 Janvier 2026 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 10 Mars 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à la SCI [Z] [F] le 18 mars 2024 ;

Vu les dernières conclusions de la SARL Royal 62 déposées le 1er août 2025 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI [Z] [F] déposées le 1er juillet 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 3 décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 décembre 2011, la SARL Catalpimmo a donné à bail commercial à la SARL Wok d’Asie un local situé avenue du Lac – zone commerciale Loisie Nord – à Noeux les Mines (62290) pour une durée de 9 années pour un loyer annuel de 63 000 euros HT.

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2020, la SARL Royal 62 a acquis le fonds de commerce de la SARL Wok d’Asie.

Par acte authentique de vente en date du 17 juillet 2023, la SARL Catalpimmo a cédé à la SCI [Z] [F] le local commercial.

La SCI [Z] [F] a fait délivrer le 31 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 34 795,46 euros correspondant aux sommes dues au titre du 4ème trimestre 2023, la taxe foncière et le dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, la SCI Royal 62 a assigné la SARL [Z] [F] devant le tribunal aux fins de voir celui-ci, au visa de l’article 1343-5 du code civil et les articles L. 145-41 et suivants du code de commerce :

— la dire recevable et bien fondée ;

Y faisant droit et en conséquence,

— dire nul et de nul effet le commandement délivré le 31 janvier 2024 ;

— susbsidiairement, cantonner le commandement aux sommes réellement dues et autoriser l’exposante à s’acquitter du solde de sa dette en douze mois et ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— condamner la société [Z] [F] à lui pyaer la somme de 4 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

La SCI [Z] [F] a constitué avocat.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 3 décembre 2025. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience du 13 janvier 2026 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 10 mars 2026.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2025, la société Royal 62 réitère ses demandes formulées dans l’assignation, et demande au tribunal de débouter la SARL [Z] [F] de toutes ses demandes et notamment de ses demandes en paiement.

Au soutien de ses prétentions, la SARL Royal 62 expose que le commandement de payer qui lui a été délivré le 31 janvier 2024 est nul, le bailleur faisant application de l’indice du coût de la construction.

Elle rappelle que la loi Pinel du 18 juin 2024 a supprimé la possibilité de se référer à cet indice dans le cadre des révisions légales de loyers. Elle souligne que la SCI [Z] [F] fait application de cet indice alors que la loi prévoit une limitation de l’augmentation du loyer à 3,5%, ajoutant que les sommes réclamées reposent sur un calcul erroné et ne sont pas dues.

Elle observe que le bailleur ne produit aucun décompte conforme à la loi et que le commandement de payer est irrégulier quant à son quantum, délivré aux seules fins de pression dans le cadre d’une négociation.

Elle rappelle les dispositions de l’article 1343 du Code civil et observe que la SCI [Z] [F] continue de réclamer un dépôt de garantie qu’elle détient, relevant que l’acte authentique portant achat du fonds de commerce, a bien précisé que le bailleur détenait ce dépôt de garantie, et ajoutant l’avoir remboursé au cédant.

Répondant aux écritures adverses, elle ajoute que la défenderesse ne démontre pas qu’elle n’aurait réglé aucune somme à l’ancien bailleur, aucun élément comptable n’étant versé au débat. Elle souligne que l’acte d’achat des murs ne lui est pas opposable.

Elle ajoute justifier du règlement des sommes de 118.387,12 euros depuis le mois de décembre 2023, estimant qu’elle ne pourra condamnée qu’à payer les sommes restant dues.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, la société [Z] [F] demande pour sa part au tribunal de :

— dire et juger régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire ;

— rejeter la demande de délai de paiement sollicité par la société Royal 62 ;

— débouter la société Royal 62 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Et en conséquence,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

À titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 31 janvier 2024 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société Royal 62 ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, des locaux situés Avenue du Lac, Zone Commerciale Loisinord, 62290 Noeux les Mines, sous astreinte de 400,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le Commissaire de Justice chargé de l’exécution ;

— condamner la société Royal 62 à lui payer la somme de 110 770,94 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir ;

— condamner la société Royal 62 à lui payer une indemnité d’occupation égale à 26 170,01 euros par trimestre, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;

À titre subsidiaire,

— dans l’hypothèse où la demande formée par la société Royal 62 de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, serait accueillie, dire et juger en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d’une seule des échéances prévues au jugement à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle ;

— la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise par la bailleresse, autorisée à poursuivre l’expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus ;

En tout état de cause,

— condamner la société Royal 62 aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 ;

— condamner la société Royal 62 à lui payer la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Z] [F] rappelle que l’acte authentique de vente de l’immeuble du 17 juillet 2023 stipulait : « loyer impayé – Le vendeur déclare que la société Royale 62 n’est à jour du paiement d’aucun loyer. Précision étant ici faite, qu’en l’absence de connaissance du nouveau locataire par le vendeur, les appels des loyers ont été adressés à la société au WOK d’Asie, ainsi qu’il résulte de la facture de loyer édité par la société Catalpimmo pour la période du quatrième trimestre 2022 dont une copie est demeurée annexée. Le vendeur déclare qu’aucune sommation de payé n’a été faite au locataire. »

L’acte précise que l’acquéreur était informé de l’impayé de loyer depuis février 2020, déclarant en faire son affaire personnelle et que le prix de vente a été fixé compte tenu de cette situation.

Au jour de la vente de l’immeuble, elle estimait détenir une créance de 384 553,91 euros à l’encontre de la société Royal 62, rappelant que le commandement de payer les loyers commerciaux a été délivré à la société preneuse le 31 janvier 2024, après avoir fait des tentatives de règlement amiable demeurées vaines.

S’agissant du montant du loyer, la SCI [Z] [F] souligne que le contrat de bail prévoyait un loyer annuel hors TVA d’un montant de 63 000 euros, payable trimestriellement et d’avance en quatre termes égaux. Elle observe que la clause dite d’échelle mobile est prévue au contrat et prévoit expressément une indexation du loyer en fonction de l’évolution de l’indice national du coût de la construction.

Elle ajoute que la société Royale 62 règle mensuellement une somme de 6 300 euros TTC. alors que le montant du loyer exigible est de 8723 33 euros hors taxes.

S’agissant du dépôt de garantie, elle expose que le bail du 2 décembre 2011 prévoyait le versement au bailleur d’un dépôt de garantie correspondant à deux trimestres de loyer hors taxe, rappelant que la société royale 62 devait au précédent bailleur une somme de 384 553,91 euros et que l’acte authentique précisait que le dépôt de garantie ne fera l’objet d’aucun remboursement auprès de l’acquéreur « le locataire de la cellule numéro 1 n’ayant pas réglé son loyer depuis plus de deux ans et le bien étant encore toujours occupé par lui ». Elle souligne qu’aucun versement au titre de la reconstitution du dépôt de garantie n’est intervenu, s’estimant fondé à solliciter la condamnation de la société preneuse au paiement d’une somme de 36.846 euros hors taxes.

Elle sollicite, conformément aux stipulations contractuelles, le remboursement du montant de la taxe foncière, rappelant que la SCI Royal 62 s’est acquittée d’une somme de 8 442,07 euros correspondant la taxe foncière pour l’année 2023.

Elle souligne que la société Royal 62 ne fournit aucun décompte à l’appui de ses prétentions et ne justifie pas du règlement d’une somme de 40 645,50 euros, ni de la reconstitution du dépôt de garantie.

Elle estime qu’au 30 juin 2025, le montant total de sa créance s’élève à la somme de 102 878,54 euros et s’oppose à la demande d’octroi de délai de paiement, soulignant l’absence d’effort de la part de la société preneuse pour régulariser la situation. Elle sollicite ainsi que soit constatée la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.

MOTIFS DU JUGEMENT

— Sur la validité du commandement de payer

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 a modifié les modalités de calcul du loyer plafonné en supprimant la référence à l’indice du coût de la construction pour le remplacer par l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, sauf cas dérogatoires prévus à l’article, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE et qu’en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Ces dispositions sont applicables aux baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Toutefois, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 n’interdit pas aux parties de choisir l’application de l’indice du coût de la construction pour les clauses d’indexation ou clauses d’échelle mobile et n’impose pas aux parties de substituer l’ILC à l’ICC.

En l’espèce, la SARL Royal 62 estime qu’il ne pouvait être fait application de l’indice du coût de la construction et en déduit la nullité du commandement de payer délivré, arguant de la mauvaise foi du bailleur.

Il ressort du contrat de bail commercial initial, conclu le 2 décembre 2011 entre la SARL Catalpimmo et la SARL « Au wok d’Asie », prolongé tacitement par les parties à compter du 3 décembre 2020 avec la SARL Royal 62, nouvelle locataire, suivant cession de fonds de commerce du 20 janvier 2020, que les parties ont convenu, au paragraphe intitulé « révision du loyer » que dans le cas où l’indice choisi (l’indice du coût de la construction) cesserait d’être publié :

« 1) les calculs seront établis en se référant à l’indice destiné à remplacer celui disparu et en utilisant le coefficient de raccord établi par l’institut national de la statistique et des Etudes Economiques,

2) A défaut d’indice de remplacement ou de coefficient de raccord, les parties se mettront d’accord pour substituer à l’indice défaillant, un autre indice de leur choix.

3) A défaut d’accord l’indice de remplacement sera déterminé par deux experts choisis d’un commun accord ou désignés d’office à la requête de la partie la plus diligente par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de LILLE (…) ».

Ces éléments permettent de considérer que le bail initialement conclu, puis prolongé par la volonté des parties, contenait une clause d’échelle mobile qui prévoyait un remplacement de l’indice initial par le nouvel indice, l’indice du coût de la construction n’ayant pas cessé d’être publié, mais les dispositions applicables de la loi du 18 juin 2014 s’imposant aux parties dès lors que les stipulations contractuelles prévoyaient son remplacement.

Dès lors, le nouvel indice devait se substituer de plein droit à l’ancien dans les conditions et selon le coefficient de raccordement publié au moment de sa tacite prolongation, le 3 décembre 2020, suivant reprise des conditions du bail initial le 20 janvier 2020, au moment de la cession du fonds de commerce.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 ne comporte aucun décompte clair des sommes dues par la SARL Royal 62, ne faisant référence à aucun indice d’indexation du montant du loyer.

La société preneuse n’a pu comprendre le détail des sommes demandées, et comprendre l’application de l’indice du coût de la construction qu’à la lecture des conclusions de la SCI [Z] [F] dans le cadre de la présente instance, le tribunal observant que les sommes reprises en calcul des conclusions ne correspondent pas aux sommes requises dans le commandement de payer.

Dans ces conditions, il convient de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié à la SARL Royal 62 le 31 janvier 2024 et de le déclarer de nul effet.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI [Z] [F], partie perdante à l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à verser à la SARL Royal 62 une indemnité de 2.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des articles 514 et suivants du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 31 janvier 2024 à la SARL Royal 62 ;

REJETTE les demandes plus amples et contraires ;

CONDAMNE la SCI [Z] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI [Z] [F] à payer à la SARL Royal 62 une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE