TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/946

AFFAIRE : N° RG 25/00444 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YNK

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Jules CONCAS

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [R] [U]

né le 02 Avril 1974 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [F] [E] épouse [U]

née le 10 Juillet 1978 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés par Maître Jules CONCAS de l’AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [C]

né le 16 Juin 1991 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [Y] [L] épouse [C]

née le 25 Décembre 1989 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice-présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 03 octobre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 01er janvier 2023, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] ont donné à bail à Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] un local d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer initial mensuel de 1.000 euros et 35,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W], selon acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025 ont fait signifier à Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 2.244,00 euros et faisant sommation aux locataires d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] ont assigné Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de :

— déclarer la demande de Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] recevable et fondée,

— débouter Monsieur [B] [C] et Madame [Y] [L] épouse [C] de l’intégralité de leurs prétentions,

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de justification d’une assurance locative en cours de validité,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des causes du commandement de payer,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail régularisé le 1er janvier 2023 pour inexécution des locataires de leurs obligations contractuelles de paiement du loyer et de souscription d’une assurance locative,

en conséquence,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— déclarer Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

— dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;

— obtenir la condamnation solidaire de Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] au paiement de la somme de 3545,41 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mars 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

— dire et juger que Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;

— obtenir la condamnation solidaire de Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leur demande de résiliation, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] font valoir au visa de la loi du 06 juillet 1989 que Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] ont manqué à leur obligation contractuelle de paiement des loyers et charges et d’assurance locative.

En outre, au soutien de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] font valoir que les locataires ont fait preuve de mauvaise foi en laissant accumuler la dette.

A l’audience du 03 octobre 2025, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes. Ils actualisent la dette à la somme de 5332,41 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à tiers présent à domicile selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [B] [C] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Bien que citée à personne, Madame [Y] [L] épouse [C] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Les locataires n’ont pas répondu aux convocations du travailleur social.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 08 août 2025, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 1er janvier 2023 avec prise d’effet le même jour contient une clause résolutoire (p.9/10) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2025, pour la somme en principal de 2244,00 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 mai 2025 à minuit.

Il sera observé que le commandement faisait sommation aux locataires d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, ce qu’ils n’ont pas fait.

Aussi, le bail est également résolu sur ce second motif.

Par conséquent, l’expulsion de Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] sera ordonnée.

II. SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DU DÉLAI DE L’ARTICLE 412-1 DU CPCE POUR QUITTER LES LIEUX :

En application de l’article 412-1 du code des procédure civile d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. (…) Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] sollicitent la suppression du délai de deux mois eu égard à la mauvaise foi alléguée de Madame [Y] [L] épouse [C] et de Monsieur [B] [C].

En effet, les locataires ont laissé la dette s’accumuler. Ils n’ont pas justifié d’une assurance locative. En outre, ils ne se sont pas présentés à la convocation du travailleur social et ils n’ont pas comparu à l’audience.

Pour autant, ces seuls éléments ne sauraient suffire à démontrer leur mauvaise foi.

En effet dans le diagnostic social et financier, il est indiqué en dernière page que le couple a été vu en mars 2024 et novembre 2024 « pour la signature du CER ». Il est ajouté « 3 enfants au domicile dont des jumeaux de 5 ans » « AVDL à proposer ».

Aussi, il apparaît que les locataires présentent des difficultés sociales pour lesquelles il leur est proposé des accompagnements.

En conséquence, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] seront déboutés de leur demande de suppression de délai de deux mois suivant l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] produisent un décompte démontrant que Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] restent devoir, la somme de 5332,41 euros, mensualité du mois d’octobre 2025 comprise.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 5332,41 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2244,00 euros à compter du commandement de payer du 28 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 mai 2025 à 0 heures à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, avec indexations conformément aux dispositions contractuelles, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Il sera précisé que les bailleurs sont autorisés à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W], Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] seront condamnés solidairement à leur verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 2023 entre d’une part, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] et d’autre part, Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 28 mai 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] à verser à Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] la somme de 5332, 41 euros (cinq mille trois cent trente-deux euros et quarante et un centime), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2244,00 euros à compter du 28 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] à verser à Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 mai 2025 à 0 heures et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;

DEBOUTE Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] de leur demande de déclarer Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

DEBOUTE Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] de leur demande de dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] à verser à Madame [F] [T] dit [W] et Monsieur [O] [T] dit [W] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [L] épouse [C] et Monsieur [B] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le VINGT ET UN NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,