COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 06 Janvier 2026

N° RG 25/01132 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKBU

Grosse délivrée

à M^e POUSSIN

Expédition délivrée

à M. [N]

et Mme [O]

le

DEMANDERESSE:

COTE D’AZUR HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [C] [Z] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [O]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2022, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes), a consenti à M. [C] [W] et Mme [E] [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 613,98 euros, et 132,9 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 février 2023, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) a fait signifier à M. [C] [W] et Mme [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2673,25 euros au titre des loyers et charges impayés.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 8 septembre 2023.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé en l’absence d’urgence et a invité la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de Nice et des Alpes maritimes) à mieux se pourvoir.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 21 février 2025, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de Nice et des Alpes maritimes) a fait assigner M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O], au paiement des sommes suivantes:

4 558,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 22 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de 9 février 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 26 février 2025.

Aucun rapport d’enquête sociale n’a été transmis au tribunal.

Lors de l’audience utile du 12 novembre 2025, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) comparaît représentée par son conseil. Il ne sera pas tenu de ses dernières conclusions en date du 12 novembre 2025, le principe du contradictoire n’étant pas respecté devant l’absence des défendeurs à l’audience et l’absence de preuve de courrier recommandé adressé aux défendeurs concernant ces conclusions.

Bien que régulièrement cités à étude et informés des audiences de renvois successives, M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] n’ont pas comparu à l’audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du même code. Les défendeurs versent néanmoins deux courriers du 20 septembre 2025 et 3 novembre 2025.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 6 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 8 septembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 février 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 26 juin 2025.

La demande formée par la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3 (page 7) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 9 février 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 21 février 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4558,54 euros. A l’audience, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) actualise le montant de la dette à hauteur de 7553,21 euros. Un décompte locatif du 6 novembre 2025 en ce sens est produit.

M. [C] [W] et Mme [E] [O] ne comparaissent pas à l’audience, le demandeur ne justifie pas de la communication contradictoire de ce décompte aux défendeurs et il n’est pas précisé dans l’assignation initiale que le montant de l’arriéré serait actualisé à l’audience.

Dès lors, l’arriéré invoqué n’est pas contradictoire.

Il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la dette locative de M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O], s’élève bien à la somme de 4 558,54 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. [C] [W] et Mme [E] [O] sollicitent à travers leurs courriers du 20 septembre et 3 novembre 2025 des délais de paiement et s’engagent à verser 100 à 125 euros en plus du paiement du loyer actuel sans pour autant apporter de pièces justificatives.

En l’espèce, il convient de rappeler que dans le cadre d’une procédure orale les moyens et prétentions non soutenues oralement sont irrecevables.

Il n’a pas été sollicité l’application de l’article 828 du code de procédure civile.

Dès lors les demandes de délai de paiement soulevées par M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] sont irrecevables.

Au demeurant, sur le fond, les défendeurs ne justifient d’aucune pièces concernant leur capacité de remboursement, ni même du règlement intégral du loyer courant de novembre.

— Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 mars 2023, M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [C] [W] et Mme [E] [O] au paiement de cette indemnité à compter de 24 mars 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

M. [C] [W] et Mme [E] [O] seront donc condamnés in solidum à payer à la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2022 entre la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes), d’une part, et M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 mars 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] à verser à la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) la somme de 4 558,54 euros (décompte arrêté au 22 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal du présent jugement ;

DECLARE M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] irrecevable dans leur demande de délai de paiement ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] à verser à la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés (pour rappel, les sommes versées au titre du décompte arrêté au 22 janvier 2025 ne sont pas comprises dans ces indemnités) ;

CONDAMNE in solidum M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] à payer à la société COTE D’AZUR HABITAT (office public de l’habitat de [Localité 6] et des Alpes maritimes) la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [C] [G] [S] et Mme [E] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection