TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Ordonnance du : 10 Octobre 2025

N° RG 25/00523 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YQX

N° Minute : 25/608

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Madame [W] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hélène CASTAGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Dominique VIAL-BONDON, avocat au barreau de BEZIERS substituée par M^e Marc CASTAN, avocat,

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet COLLET prise en la personne de son représentant légal en exercice

sis [Adresse 9],

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Grégoire MERCIER de la SELARL BAM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 23 Septembre 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande de Madame [W] [N], en date du 30 juillet 2025, de Monsieur [I] [Y] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (34), représenté par son syndic en exercice, la SARL COLLET, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommé SDC [Adresse 1]), tendant à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher et relever les désordres affectant son ensemble immobilier, tels que développés dans l’exploit introductif d’instance, d’en déterminer l’origine, les conséquences et les travaux propres à y remédier, outre à voir condamner in solidum Monsieur [I] [Y] et le SDC [Adresse 1] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de Monsieur [I] [Y], qui a souhaité voir prononcer sa mise hors de cause, outre, à titre subsidiaire, qui a émis des protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie et qui a demandé de voir rejeter toute demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, enfin, de voir condamner Madame [W] [N] au paiement de la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions déposées aux intérêts du SDC [Adresse 1], qui a sollicité, à titre principal, de voir prononcer sa mise hors de cause, outre, à titre subsidiaire, de voir prendre acte de ses protestations et réserves habituelles de responsabilité et de garantie, de voir statuer ce que de droit sur les dépens et de voir dire que les frais d’expertise seront à la charge de la demanderesse, enfin, en tout état de cause, de voir condamner Madame [W] [N] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de Madame [W] [N], qui a maintenu l’intégralité de ses demandes et a sollicité, au surplus, de voir débouter Monsieur [I] [Y] et le SDC [Adresse 1] de leurs demandes,

Vu l’audience du 23 septembre 2025 lors de laquelle Madame [W] [N] a repris oralement ses demandes en indiquant contester le rapport d’expertise amiable, lors de laquelle Monsieur [I] [Y] a réitéré oralement ses demandes en faisant valoir que le rapport d’expertise amiable conclu à l’absence de vices cachés et qu’une action doit être entreprise à l’encontre des propriétaires des caves à l’origine du désordre et lors de laquelle le SDC [Adresse 1] a repris oralement ses demandes,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

S’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

Il convient également de rappeler que pour que le juge des référés ordonne, à ce stade, une expertise judiciaire, le demandeur n’a pas à justifier d’un fondement juridique précis au fond, mais simplement démontrer qu’il y a une utilité à sa demande et que la procédure n’est pas d’emblée vouée à l’échec.

En l’espèce, Madame [W] [N] expose être propriétaire d’un appartement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] ([Adresse 5]), acquis auprès de Monsieur [I] [Y]. Elle indique cependant avoir constaté de graves problèmes d’humidité, lesquels pourrait provenir des caves situées sous son bien.

Ces allégations sont corroborées par le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date des 21 et 23 mai 2025 relevant l’existence de traces d’humidité, de salpêtre, de cloques et de moisissures ainsi que des taux d’humidité s’élevant jusqu’à 100 %.

Pour faire échec à la mesure d’expertise, Monsieur [I] [Y] fait valoir le rapport d’expertise amiable en date du 9 mai 2025 qui indique que la notion de vices cachés ne peut être retenue, de sorte qu’il n’existe aucun motif légitime de rechercher sa responsabilité.

Cependant, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas à un expert, au cours d’une expertise amiable, de se prononcer sur l’existence et la caractérisation d’un vice caché ni sur les conventions passées entre les parties mais que cela relève de la compétence du juge éventuellement saisi au fond. Dès lors, le rapport d’expertise amiable en date des 9 et 30 mai 2025 est insuffisant à exclure, à ce stade de la procédure, la garantie du vendeur. Il convient également de préciser qu’il appartiendra à l’expert judiciaire désigné de se prononcer sur l’origine précise des désordres et leur date d’apparition. Ainsi, les arguments de Monsieur [I] [Y] sont inopérants, de sorte que sa demande de mise hors de cause sera rejetée.

Par ailleurs, le SDC [Adresse 1] s’oppose à la demande d’expertise judiciaire à son encontre. Il soutient que les parties communes sont accessibles à l’ensemble des copropriétaires, que les caves sont des parties privatives et qu’il n’est pas démontré que l’origine des désordres est située dans les parties communes.

Néanmoins, aux termes du rapport d’expertise amiable en date des 9 et 30 mai 2025, l’origine des désordres constatés proviendraient des caves situées au-dessous de l’appartement de la demanderesse.

Or, lesdites caves sont nécessairement composées des parties privatives et de couloirs desservant ces caves, lesquels sont des parties communes. Dès lors, sans précision sur l’agencement des caves litigieuses et avant toute opération d’expertise identifiant l’origine précise des désordres, il apparaît que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est susceptible d’être engagée lors d’une éventuelle procédure au fond. Ainsi, sa mise hors de cause est prématurée, de sorte que sa demande de ce chef sera rejetée.

En outre, il convient de relever que Monsieur [I] [Y] et le SDC [Adresse 1] ne s’opposent pas, à titre subsidiaire, à la mesure d’expertise et formulent des protestations et réserves d’usage.

Dès lors, la demande d’expertise apparait en l’espèce légitime compte tenu de l’existence d’un litige d’ordre technique entre les parties et des pièces versées aux débats.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

S’agissant d’une mesure d’instruction, la demanderesse supportera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rejetons la demande de mise hors de cause de Monsieur [I] [Y] ;

Rejetons la demande de mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] (34), représenté par son syndic en exercice, la SARL COLLET, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Monsieur [T] [R], expert inscrit auprès de la Cour d’Appel de [Localité 12], demeurant en cette qualité [Adresse 8]. : 06.12.64.17.24, Mèl : [Courriel 11],

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Donnons à l’expert la mission suivante :

Se rendre sur les lieux [Adresse 2] [Localité 10] (34), en présence des parties,

Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,

Entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

Dresser un bordereau des documents communiqués à l’Expert, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

Visiter et décrire les lieux litigieux en accédant si nécessaire aux parties privatives et communes de l’immeuble,

Rechercher l’existence des désordres allégués dans l’assignation et le procès-verbal de constat et les décrire dans leurs nature, date d’apparition et importances,

En rechercher les causes et origines et préciser à qui ils sont imputables et dans quelles circonstances et proportions,

Indiquer si ces désordres proviennent de la réalisation de travaux, le cas échéant préciser lesquels, d’un vice de conception, d’une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou d’une exécution défectueuse,

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités et les pourcentages de responsabilité encourus,

Donner tous éléments permettant de déterminer si ces vices étaient apparents au moment de la vente aux yeux d’un acquéreur non-professionnel pouvant en apprécier la portée ou si celui-ci en avait été informé,

Donner tous éléments permettant de déterminer si les vices éventuellement cachés constatés sont de nature à rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix,

Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer si le vendeur pouvait avoir connaissance des vices de la chose au jour de la vente ; dans ce cas, donner tous éléments de nature à permettre de déterminer s’il pouvait légitimement penser que le vice aurait été efficacement réparé,

Décrire le principe des travaux nécessaires à la reprise de ces vices et donner son avis sur leur coût, si possible à l’aide de devis présentés par les parties, ainsi que leur durée normalement prévisible,

Donner son avis sur la moins-value éventuelle causée par ces vices à l’immeuble,

Analyser les préjudices invoqués et rassembler les éléments propres à en établir le montant,

Donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer si le vendeur pouvait avoir connaissance des vices de la chose au jour de la vente ; dans ce cas, donner tous éléments de nature à permettre de déterminer s’il pouvait légitimement penser que le vice avait été efficacement réparé,

En cas d’impossibilité technique d’exécution des travaux de reprise, proposer une évaluation de la diminution consécutive de la valeur vénale de l’immeuble, en s’adjoignant si besoin le concours d’un spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après avoir avisé les conseils des parties,

Dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des vices et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir un dommage aux personnes ou aux biens dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

Rédiger une conclusion qui reprendra, poste par poste, le résultat de ses investigations,

Plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige,

S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant de sa note de synthèse qui devra comporter son chiffrage des travaux de reprise et de réfection ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 4.000,00 € (quatre-mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [W] [N] à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal Judiciaire de [Localité 10] avant le 10 novembre 2025 inclus ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de BEZIERS, service du contrôle des expertises, avant le 10 avril 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises ;

Condamnons Madame [W] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,