COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 21 MAI 2024

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 23/00020 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XQGP

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 24/00827

S.C.I. [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de sa co-gérante en la personne de Monsieur [M], représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 0240

C/

Madame [K] [A] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Shamir ALIBAKSH de la SELAS HERMERION AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON,, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Mars 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 juin 1993, la SCI [Adresse 2] a

donné à bail à Monsieur [W] [R] divers locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] (93), pour une durée de neuf années, composés d’une boutique et d’un appartement. Le bail a été renouvelé par acte du 5 juillet 2002.

Par acte du 4 décembre 2003, Madame [K] [A] a acquis le droit au bail.

Le bail a été renouvelé par acte du 2 mars 2011, et le loyer a été fixé à la somme de 13 440 euros, avec indexation.

Par courrier du 24 mai 2021, Madame [K] [A] [U] a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2021 avec application du plafonnement.

Le bailleur a accepté le principe du renouvellement mais refusé l’application du loyer antérieur.

Au terme d’un mémoire en fixation des loyers signifié le 14 mars 2023, la SCI [Adresse 2] a sollicité la fixation du loyer à la somme annuelle de 32 000 hors taxes et hors charges en principal.

Par exploit du 25 avril 2023, la SCI [Adresse 2] a assigné Madame [K] [A] [U] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 32 000 euros hors taxes et hors charges.

Au terme de son mémoire signifié à Madame [K] [A] [U] par lettre recommandée avec avis de réception du 15 décembre 2023, la SCI [Adresse 2] demande au juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme annuelle en principal de 32 000 euros hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées

Subsidiairement,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire

— Dire que la provision sur les frais d’expertise sera supportée par le preneur

— Condamner Madame [K] [A] [U] à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de son mémoire notifié le 21 septembre 2023, Madame [K] [A] [U] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

— Débouter la SCI [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,

— Fixer le loyer à la somme de 14 460 euros,

A titre subsidiaire,

— Ordonner une expertise judiciaire

— Fixer le coût entier de cette expertise à la charge du bailleur demandeur au déplafonnement.

En tout état de cause,

— Condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer la somme de 3 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2024 et mise en délibéré au 21 mai 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire et juger que » et de « conclure à » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur le renouvellement du bail commercial

L’article L. 145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (…) Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, le preneur a fait signifier une demande de renouvellement du bail commercial le 24 mai 2021, à effet au 1er juillet 2021. Il n’est pas contesté que le bailleur a accepté le principe du renouvellement.

Il est donc acquis que le bail commercial liant les parties a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1er juillet 2021, les parties restant en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Il résulte de l’article L 145-33 du Code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative qui, à défaut d’accord, est déterminée d’après:

1° les caractéristiques du local considéré, lesquels s’apprécient en considération des critères fixés à l’article R 145-3 du même code ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le loyer ainsi obtenu doit cependant être plafonné selon les conditions posées par l’article 145-34 du Code de commerce lequel prévoit, dans sa rédaction applicable au litige, qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Les deux parties s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé, la bailleresse sollicitant le déplafonnement du loyer que la locataire conteste.

La bailleresse fait valoir que l’adjonction d’une activité de vente de lingerie pour homme constitue une modification de la clause de destination des lieux susceptible d’entraîner un déplafonnement du loyer.

La locataire soutient que la vente de lingerie masculine était incluse dans la clause de destination du bail, dans la mesure où elle ne vise pas une nouvelle clientèle, n’a pas recours à de nouvelles techniques commerciales et ne met pas en place de nouvelles méthodes de travail.

Il ressort du renouvellement du bail en date du 2 mars 2011 que les lieux loués étaient à destination de “VENTE DE LINGERIE FEMININE”.

Il ne peut être valablement soutenu que l’activité de vente de lingerie masculine serait incluse dans l’activité de vente de lingerie féminine, ni que ces deux activités viseraient la même clientèle, ni encore que la vente de lingerie masculine aurait commencé à se développer postérieurement à 2010, dans la continuité de la lingerie féminine, comme semble l’affirmer la défenderesse. La destination des locaux a donc été modifiée par la locataire contrairement à ce qu’elle soutient.

Cependant, les pièces produites ne permettent pas de déterminer l’ampleur de l’activité de vente de lingerie masculine ni son impact sur le chiffre d’affaires de la locataire, et donc le caractère suffisamment notable de la modification de la destination des locaux, au sens de l’article 145-34 du Code de commerce. Le juge des loyers commerciaux n’est pas davantage en mesure de déterminer la valeur locative en cas de déplafonnement au vu des éléments versés aux débats.

Dans ce contexte, le juge des loyers ne disposant pas d’éléments suffisants pour statuer sur le montant du loyer renouvelé, il y a lieu de désigner un expert dont la mission sera précisée au dispositif de la présente décision.

La SCI DU [Adresse 2] étant à l’origine de la procédure, la provision sera mise à sa charge.

Sur les autres demandes

Les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens seront réservées.

L’affaire sera renvoyée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 17 septembre 2024 pour contrôle du versement de la provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire,

— Constate que le bail commercial liant les parties s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2021 ;

AVANT DIRE DROIT, sur le prix du loyer du bail de renouvellement:

— Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [Y] [O]

[Adresse 4]

[Courriel 7]

[XXXXXXXX01]

Avec pour mission de :

— visiter les lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93),

— décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,

— se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification de la destination des lieux, et son caractère notable,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative de renouvellement au 1er juillet 2021, suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents :

i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé;

ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;

iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;

iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;

v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : l’importance de la ville, du quartier, de la rue ; l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ; l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; l’évolution du secteur;

— Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

— Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er juillet 2021 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-11 du code de commerce,

— Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

— Donner la valeur du loyer plafonné,

— Du tout dresser rapport,

— Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

— Fixe à 3.000 € (trois mille euros) le montant de la provision que la SCI DU [Adresse 2] doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 28 juin 2024 et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque,

— Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

— Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

— Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

— Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard le 30 janvier 2025, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

— Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

— Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

— Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

— Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 17 septembre 2024, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,

— Dit que le juge de la 5ème chambre, 4ème section de ce tribunal, sera chargé d’assurer le contrôle de l’expertise,

— Surseoit à statuer sur les autres demandes

— Réserve les dépens et les frais irrépétibles.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE

MADAME SEGHIR MADAME CORON