Min N° 25/00274

N° RG 24/05126 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDX6B

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [Z] [H] épouse [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [H] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER [Z]

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [Z] [H] épouse [Y]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 25 octobre 2022, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Madame [Z] [H] épouse [Y] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 450 euros, et 15 euros de provisions sur charges.

Par acte du 15 octobre 2022, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution des engagements de la locataire Madame [Z] [H] épouse [Y], dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par les pouvoirs publics, pour sécuriser les loyers dans le parc locatif.

La bailleresse a fait jouer à plusieurs reprises la garantie de la caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour non-paiement des loyers, laquelle en a reçu quittance subrogatoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [Z] [H] épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.161,48 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 05 juillet 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [H] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Recevoir la SAS Action logement en son action, et l’en déclarer bien fondée,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [H] épouse [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner Madame [Z] [H] épouse [Y] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.837,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 juin 2024 sur la somme de 1.161,48 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 31 octobre 2024.

A l’audience du 22 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient les termes de son assignation, actualise sa créance à la somme de 1.714,52 euros, arrêtée au 21 janvier 2025, et précise que la locataire a repris le paiement du loyer courant.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, fait valoir les dispositions de l’article 2306 du code civil, et les stipulations de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, qui lui concèdent la qualité de subrogé dans les droits et actions de la bailleresse. La demanderesse soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [H] épouse [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 juin 2024. A titre subsidiaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES souligne que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Madame [Z] [H] épouse [Y] à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [H] épouse [Y] confirme avoir repris le paiement du loyer courant, explique avoir fait face à des difficultés financières, et être aidée pour le paiement de son loyer. Elle ajoute qu’un échéancier de 50 euros avait déjà été mis en place avec le bailleur, percevoir environ 1.200 de revenus, comprenant des aides des allocations familiales, avoir un enfant à charge et supporter le remboursement de deux crédits. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative, à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [Z] [H] épouse [Y] assignée à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Sur le droit à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément aux stipulations de l’article 8-1 du contrat de cautionnement VISALE du 15 octobre 2022 conclu entre le bailleur Monsieur [O] [P] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, avoir réglé les loyers et charges impayés pour le mois de novembre 2023, la période de janvier à juin 2024, les mois d’août, octobre et novembre 2024, dus par la locataire Madame [Z] [H] épouse [Y].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [O] [P], pour agir en justice à l’encontre de la locataire Madame [Z] [H] épouse [Y].

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 05 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 26 juin 2024, des quittances subrogatives des 12 et 21 mars, 16 avril, 04 et 25 juin, 27 août, 22 octobre et 05 décembre 2024, du décompte de la créance actualisé au 21 janvier 2025, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [H] épouse [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.714,52 euros, au titre des sommes dues au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 25 octobre 2022, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 octobre 2022 à compter du 27 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Z] [H] épouse [Y], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [Z] [H] épouse [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [Z] [H] épouse [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [Z] [H] épouse [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [H] épouse [Y] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 août 2024, Madame [Z] [H] épouse [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Z] [H] épouse [Y] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Z] [H] épouse [Y] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 juin 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable l’action formée par la Société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits du bailleur, à l’encontre de la locataire Madame [Z] [H] épouse [Y] ;

DECLARE recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 octobre 2022 entre le bailleur Monsieur [O] [P] d’une part, et Madame [Z] [H] épouse [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 7], sont réunies à la date du 27 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] épouse [Y] à payer à la Société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.714,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 janvier 2025 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Madame [Z] [H] épouse [Y] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [Z] [H] épouse [Y] à s’acquitter de la dette en 34 mensualités de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [H] épouse [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] épouse [Y] à payer à la Société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

DEBOUTE la Société par action simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [Z] [H] épouse [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 juin 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE