TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00272 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WIT

MINUTE N°2025/ 691

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

S.C.I. MAISONS DES TROIS CHEMINS

c/

[J] [E]

Copie délivrée à

M^e Stéphanie CARRIE

S.C.I. MAISONS DES TROIS CHEMINS

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. MAISONS DES TROIS CHEMINS

RCS [Localité 8] n°502427271

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 10]

C/o Monsieur [F] [P]

[Localité 6]

Représentée par son gérant, M [C] [M]

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [E]

née le 09 Avril 1990 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 11 septembre 2020 avec effet rétroactif au 1er septembre 2020, LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS a donné à bail à Mme [E] [J] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] pour un loyer initial mensuel de 420.00 € provision sur charges non comprises..

Des loyers étant demeurés impayés, LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS, selon acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, a fait signifier à Mme [E] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, ce pour un montant de 9761.71 € dont 8893.98 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS a assigné Mme [E] [J] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire du bail du 11/09/2020 et prononcer la résiliation dudit bail consenti à Mme [E] [J] ;

— Dire en conséquence que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, Mme [E] [J] devra libérer le logement tant de sa personne, ses biens et de tous occupants de son chef ;

— Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement et par provision Mme [E] [J] au paiement de la somme de 14608.48 € pour des loyers et charges impayés dus jusqu’au mois de juin 2025 inclus ;

— Condamner solidairement et par provision Mme [E] [J] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Condamner solidairement Mme [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux et ce avec intérêts de droit ;

— Condamner solidairement Mme [E] [J] au paiement de la somme de 700.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement et de l’assignation au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que les impayés de loyers sont liés à un conflit avec le bailleur tenant à l’état du logement. Un signalement pour logement non décent aurait conduit à la mise à l’abri de Mme [E] [J] du fait de l’état de la toiture. L’immeuble aurait été vidé et elle resterait la seule locataire. Elle ne souhaiterait pas se maintenir dans les lieux mais le préavis n’a pas été encore donné. Un FSL accord de principe et un ASLL recherche sont en cours afin de l’aider à accéder à un nouveau logement. Une demande de logement social a été déposée et elle est sur liste d’attente concernant une demande SIAO. Enfin un dossier MDES devrait être également instruit.

Après un renvoi lors de l’audience 19 août 2025, l’affaire est retenue à celle du 21 octobre 2025.

A cette audience, le gérant de LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS, M. [M] [C] actualise la dette locative à la somme de 15448.49 €. Il indique qu’à la suite d’un dégât des eaux Mme [E] [J] a perçu le montant de l’assurance. Il se désiste de sa demande d’expulsion et conteste les dommages et intérêts sollicités par la partie adverse et dépose.

Le conseil de Mme [E] [J] ne conteste pas le montant des arriérés locatifs dus et indique qu’elle a quitté les lieux. Il dépose ses conclusions aux termes desquelles il demande de voir condamner LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS au paiement de la somme de 14000.00 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi et 1000.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Néanmoins en la cause considérant les éléments et les pièces versées au débat par les parties au soutien de leurs prétentions respectives, il convient de relever que ne sont pas produits tout d’abord les états des lieux d’entrée et de sortie, qu’un différent majeur existe entre les parties quant au litige tenant précisément sur l’état du logement et son indécence, qui fonde pour la partie défenderesse sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance d’un montant de 14000.00 € mais ne l’étayant d’aucune manière quant à son chiffrement. Le lot de photographies déposées par la parte défenderesse à l’appui ne sont ni datées ni circonstanciées ni localisées.

Par ailleurs le procès verbal de constat quant à lui établi à l’initiative de la partie requérante par un commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, ne permet pas également de déterminer la date à partir de laquelle l’appartement est inoccupé afin de permettre d’arrêter le montant de la dette locative et la date de départ de la locataire.

Il ressort aussi que le logement ou l’immeuble a subi un dégât des eaux dont aucun élément n’est fourni à l’instance, pas plus que l’indemnisation qu’aurait perçue Mme [E] [J].

Enfin il est mentionné dans un mail du 10 juillet 2025 adressé à Mme [E] [J] par M. [T] [W] – action sociale – gérantosud que la juridiction de céans aura un rapport qui retrace toutes les démarches entreprises (signalement, mise à l’abri..) lequel n’a pas été transmis.

Le juge des référés statue dans les cas d’urgence, et au regard tant du montant de la dette locative réclamée par le demandeur, de son incertitude résultant de la date de départ effective de la locataire, du désistement de la demande d’expulsion par la partie requérante, l’existence, la nature et l’importance du différend n’est pas clairement déterminé et justifié par les deux parties.

Dès lors, il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher en l’état ces contestations qui relèvent de la compétence du juge du fond et par voie de conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les autres demandes des parties.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, considérant l’existence de contestations qu’il n’est pas possible d’écarter au regard des pièces versées au débat, LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS à l’encontre de Mme [E] [J] ;

CONDAMNONS LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS aux dépens ;

DEBOUTONS LA SCI MAISONS DES TROIS CHEMINS et Mme [E] [J] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,