TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 29 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 30 janvier 2026

à Mme [K] [R]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 janvier 2026

à M^e GEIGER Camille

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03718 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TQZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Provence Métropole Logement anciennement dénommé Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [R] [K], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [V] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Camille GEIGER, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Z] [M] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille GEIGER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2013, L’office public Habitat [Localité 5] Provence a consenti un bail d’habitation à M. [V] [T] et Mme [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 394,06 euros et d’une provision pour charges de 189,51 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1093,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [V] [T] et Mme [Z] [T] le 7 février 2025.

Par assignations du 27 juin 2025, L’office public Habitat Marseille Provence devenu Provence Métropole Logement a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [V] [T] et Mme [Z] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2089,83 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 novembre 2025, L’Office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2025, s’élève désormais à 3482,15 euros. En cas de contestations sérieuses retenues, elle sollicite le bénéfice des dispositions de l’article 387 du code de procédure civile et un renvoi au fond.

M. [V] [T] et Mme [Z] [T], représentés par leur conseil, selon conclusions en défense n°2, sollicitent de voir :

A titre principal :

Juger que la dette locative invoquée est incertaine et doit être compensée avec les sommes dues par le bailleur,rejeter les demandes d’HABITAT [Localité 5] PROVENCE,condamner HABITAT [Localité 5] PROVENCE à 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.A titre subsidiaire :

constater que les locataires ont repris le paiement des loyers,accorder aux locataires un délai de 36 mois pour apurer toute éventuelle dette locative et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire.

Ils ajoutent oralement qu’au vu des contestations sérieuse quant au montant de la créance, ils sollicitent un renvoi au fond.

Ils précisent remettre à la barre deux chèques en paiement des loyers des mois d’octobre et novembre 2025.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir suspendu le paiement des loyers à compter de la fin de l’année 2024 en raison d’un différent comptable portant sur des régularisations de charges non effectuées et des sommes dues par le bailleurs, soutenant que les décomptes individuels de charges et d’eau communiqués chaque année par le bailleur laissent apparaitre des trop perçus pour un total de 2169,42 euros, pour les années 2018, 2019, 2020 et 2023, qui ne leur ont jamais été remboursés ni comptabilisés dans le décompte locatif.

Ils soutiennent également que des erreurs ont été commises dans le décompte de la dette locative qui comprend indument les frais de procédure et administratifs.

Ils soulèvent enfin une contestation tirée de l’absence de communication des décomptes par nature de charge et mentionnant le mode de répartition entre les locataires, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui leur aurait permis de vérifier les sommes demandées au titre de la régularisation des charges.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

Dans le temps du délibéré, Provence Métropole Logement a confirmé contradictoirement la réception de deux chèques de 667,86 euros remis par M. [V] [T] et Mme [Z] [T], déduits de la dette actualisée à la somme de 2814,29 euros au 17 décembre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Ainsi, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’Office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Elle produit au débat un extrait k-bis à jour au 28 août 2025 indiquant un changement de sa dénomination sociale, pour se dénommer désormais Provence Métropole Logement (PML).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. (…) A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale »

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 18 mars 2025, leur laissant deux mois pour régulariser une dette de 1093,50 euros.

M. [V] [T] et Mme [Z] [T] contestent le bien-fondé de cette dette, l’estimant incertaine compte tenu de l’absence d’imputation sur leur compte créditeur de trop perçus au titre des provisions sur charges et produisant les régularisations adressées par le bailleur laissant apparaitre qu’après régularisation le bailleur leur devait :

— en 2018 : 412.33 euros, qu’ils disent non restituée mais, de surcroit, comptabilisée comme une somme due et ayant fait l’objet d’un plan d’apurement entre février et mai 2022,

— en 2019 : 454,44 euros,

— en 2021 : 259,88 euros, qu’ils disent non restituée mais, de surcroit, réclamée par courrier du bailleur,

— en 2023 : 630,64 euros.

Ils ajoutent que cette créance en leur faveur n’a jamais été portée au décompte locatif arrêté au 15 octobre 2025 et débutant au 15 octobre 2019, de sorte que les sommes visées au commandement de payées puis dans l’assignation demeurent incertaines et pourraient être sujettes à compensation.

Il ressort des décomptes produits par le bailleur que les régularisations de charge en faveur des locataires ont été annuellement portées au crédit de leur compte pour les montants correspondants au décomptes annuels et individuels de charges, également produits par le bailleur pour les années 2018 à 2023.

Aucun plan d’apurement, allégué par les locataires, n’est justifié, ni porté au décompte.

Il en résulte que la dette, justement déduite des régularisations de charges créditrices mais aussi débitrices, par le bailleur, ne se heurte à aucune contestation sérieuse, d’autant que M. [V] [T] et Mme [Z] [T] reconnaissant avoir cessé de s’acquitter des loyers depuis fin décembre 2024.

Les frais de procédure ont été déduit par le bailleur dans son dernier décompte en application des dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit : “est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile”.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été régularisées dans le délai de deux mois par les locataires, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2025.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 667,86 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à L’Office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement ou à son mandataire.

En l’espèce, L’Office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement verse aux débats un dernier décompte démontrant qu’à la date du 17 décembre 2025, M. [V] [T] et Mme [Z] [T] lui devaient la somme de 2814,29 euros, comprenant 261,09 euros de frais de procédure.

Comment évoqué pour l’examen du bien fondé du commandement de payer, ces sommes ne sont pas sérieusement contestables et correspondent sans ambigüité aux impayés de loyers.

M. [V] [T] et Mme [Z] [T] seront donc solidairement condamnés à payer à la bailleresse la somme de 2553,20 euros à titre de provision, après déduction des frais de procédure, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été justifiée dans le temps du délibéré par la bailleresse.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [V] [T] et Mme [Z] [T] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 71 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [V] [T] et Mme [Z] [T] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [T] et Mme [Z] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2013 entre L’Office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement, d’une part, et M. [V] [T] et Mme [Z] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 19 mai 2025,

CONDAMNE solidairement M. [V] [T] et Mme [Z] [T] à payer à L’Office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement la somme de 2553,20 euros (deux mille cinq cent cinquante-trois euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [V] [T] et Mme [Z] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 71 euros (soixante et onze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [V] [T] et Mme [Z] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [V] [T] et Mme [Z] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [V] [T] et Mme [Z] [T] seront solidairement condamnés à verser à L’Office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit, à défaut de justificatifs, à la somme mensuelle de 667,86 euros et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE le surplus des demandes,

DÉBOUTE L’Office public Habitat [Localité 5] Provence devenu Provence Métropole Logement de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [T] et Mme [Z] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2025 et celui de l’assignation du 27 juin 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge