MINUTE N° : 25/00700

JUGEMENT

DU 25 Juillet 2025

N° RC 25/00782

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[P] [F] [L]

[A] [X] [Z] [L]

[K] [E] [L]

[A] [B] [Y] [L]

ET :

[W] [D]- [C]

[O] [D]

Débats à l’audience du 15 Mai 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 25 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [P] [F] [L]

né le 03 Juillet 1947 à MY THO, représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [A] [X] [Z] [L]

née le 27 Avril 1950 à PHNOM PENH, représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Monsieur [K] [E] [L]

né le 01 Avril 1978 à CHI MINH VILLE, représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [A] [B] [Y] [L]

née le 02 Janvier 1984 à CHI MINH VILLE, représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

demeurants [Adresse 2]

D’une Part ;

ET :

Madame [W] [D]- [C]

née le 18 Décembre 1971, non comparante

Monsieur [O] [D], non comparant

demeurants [Adresse 3]

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 16 mai 2023, l’indivision [L] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire la SASU FONCIA VAL DE [Localité 6], à Madame [G] [W] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 605,00 € hors charges.

Par acte du 16 mai 2023 signé par voie électronique, Monsieur [D] [O] s’est porté caution solidaire de Madame [G] [W].

Le 8 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [G] [W] un commandement de payer les loyers dénoncé à la caution le 17 octobre 2024, tous deux demeurés infructueux.

C’est dans ces conditions que Monsieur [L] [P] [F], Madame [L] [A] [X] [Z], Monsieur [L] [K] [E] et Madame [L] [A] [B] [Y], propriétaires indivis, ont fait assigner Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [G] [W] à la date du 9 décembre 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Madame [G] [W] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 6744,93 € arrêtée au jour du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 791,17 € à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— la condamnation solidaire de Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] au paiement de la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX ;

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 15 mai 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 6 février 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [G] [W] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, l’indivision [L], représentée par son conseil, maintient les termes de l’assignation et produit un décompte actualisé de sa créance.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 30 janvier 2025 signifiés à étude, Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] étaient ni présents ni représentés à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 30 janvier 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 6 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 16 mai 2023 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024 à Madame [G] [W] et portant sur la somme de 6 000,33 € dont 5 837,59 € au titre des impayés de loyers et de charges. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [D] [O], en sa qualité de caution, le 17 octobre 2024.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 16 mai 2023, l’acte de cautionnement signé le 16 mai 2026, le commandement de payer délivré le 8 octobre 2024, sa dénonciation à la caution le 17 octobre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 14 mai 2025 faisant apparaître une somme de 10007,58 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 409,68 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] à verser à l’indivision [L] la somme de 9 597,90 € (10 007,58 € – 409,68 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] n’ont pas comparu à l’audience et n’ont pas, de fait, justifié de leur situation sociale et financière à l’audience.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Madame [G] [W] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis décembre 2023.

Ainsi, il n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 9 décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [G] [W] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 9 décembre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 9 décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O], perdant le procès, seront condamnés à verser à l’indivision [L] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [L] [P] [F], Madame [L] [A] [X] [Z], Monsieur [L] [K] [E] et Madame [L] [A] [B] [Y] la somme de 9 597,90 € (NEUF MILLE CINQ CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 14 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 9 décembre 2024 ;

DIT que Madame [G] [W] est désormais occupante sans droit ni titre du logement;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [W] de restituer les lieux loués ;

DIT qu’à défaut, par Madame [G] [W], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 8], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DITque le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [G] [W] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [L] [P] [F], Madame [L] [A] [X] [Z], Monsieur [L] [K] [E] et Madame [L] [A] [B] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de juin 2025 payable à terme à échoir ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] à verser à Monsieur [L] [P] [F], Madame [L] [A] [X] [Z], Monsieur [L] [K] [E] et Madame [L] [A] [B] [Y] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [W] et Monsieur [D] [O] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,