TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

MINUTE N° 2025/605

AFFAIRE : N° RG 24/00576 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3PJE

Copie à :

M^e Nathalie PARGOIRE

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Christophe EDON

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [U]

né le 25 Juin 1957 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par M^e Christophe EDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [B]

né le 16 Septembre 1989 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [G] [A]

en qualité de curatrice de M. [N] [B]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentés par M^e Nathalie PARGOIRE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de Mme [Y], magistrate stagiaire

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 09 Mai 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SOAN a donné à bail à Monsieur [N] [B], un appartement situé [Adresse 4] (34500), par contrat du 01er juin 2020 et pour un loyer mensuel de 480 euros et 40 euros de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 10 décembre 2021, Monsieur [I] [U] a acquis la pleine propriété du bien.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [I] [U] a fait assigner Monsieur [N] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

déclarer Monsieur [I] [U] recevable et bien fondé en ses demandes ;prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation de Monsieur [N] [B] ; ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [B] et de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de monsieur le commissaire de police et de la force publique, d’un serrurier, s’il y avait lieu ; ordonner à toutes fins utiles et s’il y avait lieu, aux risques, périls et frais de Monsieur [B], le transport et la séquestration du mobilier pouvant se trouver dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce en garanties des sommes dues au titre des loyers et charges qui pourront être dus ;condamner Monsieur [N] [B] au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; condamner Monsieur [N] [B] aux entiers dépens.

A l’audience du 09 mai 2025, Monsieur [I] [U], régulièrement représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et dépose son dossier.

Il expose au visa des articles 7 b) de la loi du 06 juillet 1989 et 1224 du code civil que le locataire manque gravement à son obligation de jouissance paisible des lieux loués et qu’il est à l’origine de nuisances qui persistent et empirent laissant craindre pour l’intégrité physique des habitants et une atteinte aux biens. Il fait valoir les démarches amiables accomplies auprès de la curatrice de Monsieur [N] [B] et de son père. En réponse aux arguments adverses, il explique ne pas manquer d’humanité mais qu’il y a un risque de mise en jeu de sa responsabilité en sa qualité de bailleur qui doit veiller à la quiétude des occupants des locaux qu’il donne à bail.

Monsieur [N] [B], assisté de Madame [G] [A], es qualité de curatrice et régulièrement représenté par son avocat, sollicite de :

rejeter les prétentions de Monsieur [I] [U] ; statuer ce que de droit sur les dépens.

Il expose être une personne malade qui a des troubles psychiatriques importants. Il explique que la curatrice, l’assistante sociale qui le suivent et son psychiatre essayent de trouver des solutions mais que cela prend du temps. Il demande à la juridiction de faire preuve de la plus grande clémence à son égard et de rejeter l’intégralité des prétentions formulées par Monsieur [U] et cela d’autant plus que des solutions sont en train d’être mises en place. Il précise que sa curatrice met un point d’honneur à ce que les loyers soient payés sans difficulté. Il ajoute que Monsieur [U] a acquis l’immeuble en ayant connaissance de son profil et qu’il était régulièrement en relation avec son père Monsieur [L] [B], tout autant que le précédent bailleur.

Aucune enquête sociale de la préfecture de l’Hérault n’est parvenue au tribunal avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025, pour y être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail et l’expulsion

La résiliation du bail peut être prononcée à la demande du bailleur en cas de violations graves ou renouvelées de ses obligations par le preneur.

Par ailleurs l’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code Civil applicable au contrat de location liant les parties, le preneur est tenu, outre le paiement du prix aux termes convenus, d’une obligation essentielle consistant à user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location».

Il en résulte que les locataires doivent s’abstenir de causer tout trouble anormal de voisinage dans le cadre de l’exécution de leur contrat de bail et il convient donc que le bailleur qui se prévaut de cette disposition démontre le trouble en question, ainsi que son caractère anormal et le lien entre ce trouble et l’exécution du contrat de bail.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute par ailleurs que « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

Ainsi, le bailleur est dans l’obligation de faire cesser le trouble dont il peut rapporter la preuve.

En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

En l’espèce, l’obligation de jouissance paisible des lieux est rappelée à la page 4 dans la partie « OBLIGATIONS DU LOCATAIRE » du contrat de bail signé entre les parties.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [U] produit aux débats des échanges de sms avec le père de Monsieur [N] [B] et la curatrice de celui-ci dans lesquels il est fait mention de tapages réguliers par le locataire. Dans un courriel adressé à Madame [G] [A] le 19 septembre 2024, il fait part de « tapages nocturnes systématiques » et « d’innombrables crises de violence de Monsieur [N] [B] quasiment mensuelles ». Il ajoute dans son courriel qu’il a été dans l’obligation d’entamer des réparations sur les boites aux lettres ainsi que sur le boitier de la fibre internet ainsi que sur la porte d’entrée du logement à la suite d’une intervention des pompiers auprès de Monsieur [B].

Monsieur [I] [U] produit une main courante déposée le 26 octobre 2023 par Madame [D] [R] et une main courante déposée le 26 octobre 2023 par Madame [X] [T]. Madame [D] [R] et Madame [X] [T] déclarent que Monsieur [N] [B] est à l’origine de nuisances sonores permanentes et de dégradations au sein de l’immeuble depuis le 1er juin 2020 (date de son entrée dans les lieux). Elles indiquent craindre pour leur sécurité ainsi que pour celle des résidents. En outre, le bailleur verse aux débats le courrier de Madame [D] [R] du 17 juin 2024 à son attention aux termes dans lequel elle lui fait part de son souhait de mettre fin au contrat de bail en raison de « problèmes avec 1 locataire » et auquel est joint un certificat médical attestant de la nécessité pour Madame [R] de changer de logement.

Monsieur [N] [B] sollicite le rejet des prétentions de Monsieur [I] [U]. Il indique souffrir de troubles psychiatriques et précise être à la recherche d’une solution pérenne. Il produit un bulletin de situation émis par le Centre Camille Claudel à [Localité 10] en date du 26 janvier 2025 attestant de son hospitalisation depuis le 11 septembre 2024. En outre, il verse l’accusé de réception de sa demande d’orientation vers un établissement ou service médico-social effectué auprès de la MDPH le 13 janvier 2025.

Pour autant, les nuisances sont avérées tant par leur fréquence que par leur intensité. Elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain. Elles touchent les résidents de l’immeuble, y compris la nuit. Elles ont débuté dès l’entrée dans les lieux par Monsieur [N] [B] et se prolongent dans le temps, puisque les témoignages concernent la période de 2020 à au moins 2024, soit au moins quatre années. Il sera relevé enfin que Monsieur [N] [B] a été plusieurs fois averti, par l’intermédiaire de son père et de sa curatrice, sans que les troubles ne cessent.

Au regard des éléments communiqués, Monsieur [I] [U] rapporte la preuve de la violation grave de ses obligations par le preneur justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire.

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée à compter de la présente décision ainsi que l’expulsion de Monsieur [N] [B], avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens ; et il sera condamné à verser à Monsieur [I] [U] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation au 04 juillet 2025 du bail conclu le 1er juin 2020 entre Monsieur [I] [U] et Monsieur [N] [B] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 1], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [B] de libérer l’appartement dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [I] [U] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] à verser à Monsieur [I] [U] une somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [N] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le QUATRE JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,