TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Katia SZLEPER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-Jacques DELPOÏO-FIXE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10021 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6F3T

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [V] [P] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Jean-Jacques DELPOÏO-FIXE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 336

DÉFENDERESSE

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Katia SZLEPER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0942

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Jacques DELPOÏO-FIXE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 336

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10021 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6F3T

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2018 à effet au 1er août 2018, Mme [L] [Z] divorcée [Y] a donné à bail à Mme [V] [U] et M. [K] [M] un appartement meublé à usage d’habitation d’une surface au sol de 89 mètres carrés situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 2300 euros, outre un complément de loyer de 294,60 euros et une provision pour charges de 200 euros.

Par courriel en date du 1er juillet 2024, Mme [V] [U] a sollicité la bailleresse aux fins de réévaluation du bail en fonction de sa superficie réelle de 75 mètres carrés.

Par courrier remis en main propre le 31 août 2024 à Mme [L] [Z] divorcée [Y], Mme [V] [U] a sollicité la diminution du loyer à la somme de 1938 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, Mme [V] [U] a fait assigner Mme [L] [Z] divorcée [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— dire que le loyer du logement est ramené à 1964,82 euros à compter du 1er juillet 2024 compte tenu de sa surface habitable,

— subsidiairement dire illégale l’application d’un complément de loyer et fixer le loyer mensuel à 2005,40 euros,

— la condamner aux dépens.

Appelée à l’audience du 10 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, Mme [L] [Z] divorcée [Y] a fait assigner M. [K] [M] en intervention forcée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— débouter Mme [V] [U] et M. [K] [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— prononcer l’irrecevabilité de leurs demandes modifiant substantiellement le bail,

— juger prescrites leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1633,68 euros au titre de l’arriéré locatif, mois d’avril 2025 inclus,

— subsidiairement fixer le loyer solidairement dû à la somme de 2463,66 euros à avril 2024,

— en tout état de cause, valider le congé pour reprise signifié le 23 avril 2025 pour le 31 juillet 2025,

— ordonner leur expulsion immédiate et sans délai avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles,

— juger qu’ils sont redevables solidairement d’une indemnité d’occupation de 2463,66 euros jusqu’à libération effective des lieux,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,

— les condamner solidairement à la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 22 septembre 2025, Mme [V] [U] et M. [K] [M], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites responsives et en intervention volontaire soutenues oralement au terme desquelles ils ont demandé de :

— dire Mme [V] [U] recevable et bien fondée en son assignation,

— donner acte à M. [K] [M] de son intervention volontaire,

— dire que le loyer de 2300 euros est diminué à 1964,82 euros par mois à compter du 1er juillet 2024 et subsidiairement à 2005,40 euros par mois,

— condamner en conséquence Mme [L] [Z] divorcée [Y] à restituer un trop versé de loyer de 4443,84 euros et subsidiairement de 3905,82 euros,

— déclarer irrecevable la demande en validation de congé formulée par Mme [L] [Z] divorcée [Y] à titre reconventionnel en raison de son absence de connexité avec la demande principale,

— dire sans objet la demande en validation de congé, subsidiairement ne pas valider ce dernier comme étant sans caractère réel et sérieux,

— débouter Mme [L] [Z] divorcée [Y] de sa demande au titre de l’indexation du loyer,

— condamner Mme [L] [Z] divorcée [Y] à la somme de 6600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Mme [L] [Z] divorcée [Y], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance du 8 juillet 2025.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 22 septembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction de procédure

Il convient en application des dispositions de l’article 367 du Code de procédure civile d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°24/10021 et RG n°25/06585, la procédure continuant sous le numéro de RG n°24/10021.

Sur la recevabilité de l’intervention de M. [K] [M]

Aux termes de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. Il résulte de l’article 331 du même code qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

En l’espèce, M. [K] [M] indique intervenir volontairement à l’instance engagée par Mme [V] [U] afin de soutenir la recevabilité de cette action. Il justifie avoir été le partenaire de PACS de Mme [V] [U] du 18 août 2009 au 15 octobre 2018. Il précise cependant que le couple était déjà séparé lors de la conclusion du bail litigieux, qu’il n’a signé que dans l’intérêt des enfants communes du couple. Il ajoute ne jamais avoir habité les lieux et n’avoir aucun intérêt à agir en diminution du prix du loyer, au contraire de Mme [V] [U]. Il ne forme aucune demande. Si l’intervention volontaire au soutien d’une partie est recevable, M. [K] [M] n’expose pas en quoi il a lui-même intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir cette partie, allant jusqu’à indiquer ne pas en avoir. Son intervention volontaire ne peut ainsi pas être déclarée recevable.

Son intervention forcée est au contraire actée, Mme [L] [Z] divorcée [Y] l’ayant attrait devant la juridiction en vue de sa condamnation.

Sur la recevabilité des demandes de Mme [V] [U] sur la diminution du loyer

Il ressort de l’article 31 du code de procédure civile que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, Mme [L] [Z] divorcée [Y] indique sur le fondement des article 31 du code de procédure civile et 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 que l’assignation émane de Mme [V] [U] seule alors que le bail a également été signé par M. [K] [M], cotitulaire du bail. Elle explique ainsi que toute demande affectant les droits nés du bail doit être engagée par tous les colocataires et que Mme [V] [U] n’a pas qualité pour agir seule, d’autant plus en présence d’une clause de solidarité prévue au bail.

Mme [V] [U] explique que M. [K] [M] n’a jamais habité les lieux ni payé le loyer. Elle revendique son intérêt à agir seule et son droit d’accès au juge.

Tout d’abord, il sera précisé que l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au bail litigieux, conclu par deux partenaires de PACS qui ne peuvent ainsi pas être définis comme colocataires.

Il sera ensuite indiqué que quels que soient les motifs de la signature du bail par M. [K] [M], il doit nécessairement être considéré comme cotitulaire du bail au moment de sa conclusion. Il n’a en outre pas donné congé à la bailleresse à la dissolution du PACS ni les années suivantes, le congé figurant en procédure datant seulement du 23 juin 2025 (pièce 22 demanderesse). Enfin, il convient de distinguer la cotitularité du bail, qui induit un droit locatif personnel et distinct, et la solidarité des locataires, qui concerne la charge des loyers et n’implique aucunement qu’une action doive nécessairement être engagée par tous les locataires.

La qualité à agir de Mme [V] [U], titulaire du bail, ne fait aucun doute. Si Mme [L] [Z] divorcée [Y] énonce qu’elle ne peut agir en diminution du loyer seule, elle ne donne aucun fondement légal à son affirmation, se contentant d’évoquer la solidarité des locataires, qui n’a pas d’incidence en l’espèce.

Les demandes de Mme [V] [U] seront déclarées recevables.

Sur la demande de diminution de loyer

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Sur la prescription

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par un délai de trois ans. Aux termes de l’article 3-1 de la même loi, le locataire dispose d’un délai de 4 mois pour agir en diminution du prix du loyer à compter de la demande faite au bailleur.

En l’espèce, si le contrat a été conclu le 26 juin 2018 à effet au 1er août 2018, les métrages de l’appartement n’ont eu lieu qu’en mai et août 2024. Mme [V] [U] a assigné la bailleresse par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024 et le délai qui doit s’appliquer est le délai de forclusion de 4 mois de l’article 3-1 précité. Il ressort des pièces versées au dossier que Mme [V] [U] a sollicité une diminution du loyer le 1er juillet 2024. Son action, introduite le 17 octobre 2024, n’est ainsi pas forclose.

Sur la superficie

En l’espèce, Mme [V] [U] expose que le bail d’habitation mentionne une surface habitable de 89 mètres carrés alors qu’il ressort d’un premier métrage effectué à sa demande le 20 mai 2024 que la surface habitable est de 75,38m2 et la surface au sol de 88,86m2 (pièce 4). Il ressort en outre d’un second métrage établi à la demande de la bailleresse le 31 août 2024 que la surface habitable est de 76,03m2 et la surface au sol de 91,62m2 (pièce 5). Elle demande ainsi une diminution du loyer en retenant la surface de 76,03m2 ce qui est à l’avantage de la bailleresse.

Mme [L] [Z] divorcée [Y] soutient que Mme [V] [U] opère une confusion entre surface habitable et surface loi carrez.

Il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de bail mentionne une superficie de 89 m2 à la fois comme surface habitable et comme surface au sol, alors qu’il est notamment établi que le logement comporte un aménagement des combles dont une partie est inférieure à 1,80 mètre et ne peut ainsi pas être comptée en surface habitable, ou en surface loi carrez. En tout état de cause, le bail ne fait aucunement mention de la surface habitable telle qu’elle a été établie par les deux métrages effectués et versés aux débats et n’a ainsi pas été prise en compte dans la fixation du loyer. La surface de 76,03m2 retenue par la demanderesse est inférieure de plus d'1/20ème de la surface mentionnée au contrat de bail. Dès lors, il convient de diminuer le montant du loyer sur la période du 1er juillet 2024, date de la première demande de Mme [V] [U] (pièce 5 demanderesse), jusqu’au 8 août 2025, date à laquelle Mme [V] [U] indique avoir quitté le logement.

Le loyer payé par Mme [V] [U] était de 2300 euros pour une superficie de 89m2, le loyer devant être retenu est de 1964,82 euros pour une superficie de 76,03 m2. Les montants devant être restitués à la demanderesse sont ainsi :

— du 1er juillet 2024 au 31 juillet 2025 : 4357,34 euros,

— du 1er août 2025 au 8 août 2025 : 86,49 euros.

Mme [L] [Z] divorcée [Y] sera ainsi condamnée à payer à Mme [V] [U] la somme de 4443,83 euros.

Sur la recevabilité des demandes de Mme [L] [Z] divorcée [Y]

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, Mme [V] [U] soulève l’absence de lien suffisant entre ses demandes et les demandes reconventionnelles de Mme [L] [Z] divorcée [Y].

Or, il apparaît de l’intérêt d’une bonne justice de statuer au sein de la même instance les demandes de Mme [L] [Z] divorcée [Y], les parties étant identiques, les demandes ayant trait au même logement, et ses demandes ne ralentissant en outre pas la procédure.

Les demandes de Mme [L] [Z] divorcée [Y] seront donc déclarées recevables.

Sur la demande en validation de congé

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Sur les délais légaux

En l’espèce, Mme [L] [Z] divorcée [Y] a délivré un congé pour reprise le 23 avril 2025 par acte de commissaire de justice à effet au 31 juillet 2025.

Le bail ayant débuté le 1er août 2018 pour une durée d’un an, il s’est renouvelé chaque année le 1er août pour venir à échéance le 31 juillet 2025.

Le congé donné par la bailleresse plus de trois mois avant l’échéance du bail a donc respecté les délais légaux.

Sur le motif du congé

En l’espèce, le congé est rédigé comme suit : « le congé est donné afin de permettre la reprise personnelle des lieux afin de les faire habiter par Mme [L] [Z] divorcée [Y], propriétaire bailleur, domiciliée [Adresse 5], au motif que Mme [Z] [L] souhaite habiter dans les locaux donnés à bail ».

A l’audience, Mme [L] [Z] divorcée [Y] indique que ses ressources ne lui permettent pas de rester dans son logement actuel. Elle justifie de ses ressources 2023 et 2024 par la production de ses avis d’imposition, avec un revenu fiscal de référence de 7400 euros en 2023 et de 5196 euros en 2024. Elle communique également le contrat de bail du logement qu’elle occupe depuis le 2 novembre 2021 pour un loyer de 1750 euros.

Mme [V] [U] conteste le caractère réel et sérieux du congé qu’elle qualifie de riposte à la procédure qu’elle a engagée en diminution de loyer. Elle ajoute avoir donné congé ainsi que M. [K] [M] le 23 juin 2025 pour le 8 août 2025 et avoir quitté le logement, M. [K] [M] ne l’ayant quant à lui jamais habité. Elle estime ainsi qu’il n’est pas nécessaire de valider le congé.

Si Mme [V] [U] conteste le motif du congé, elle n’en demande pas la nullité. Mme [L] [Z] divorcée [Y] motive de son côté suffisamment le motif du congé qu’elle a délivré. Enfin, si Mme [V] [U] assure qu’elle a quitté les lieux, elle ne verse aucune pièce en ce sens, de telle sorte qu’il n’apparaît pas inutile de valider le congé délivré par Mme [L] [Z] divorcée [Y], même en présence d’un congé délivré postérieurement par les locataires.

Le congé est ainsi régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 juillet 2024 à minuit.

Toutefois, Mme [L] [Z] divorcée [Y], qui demande l’expulsion de Mme [V] [U] et M. [K] [M], n’apporte pas la preuve qu’ils se sont maintenus dans les lieux.

M. [K] [M] déclare n’avoir jamais vécu dans l’appartement et de fait il n’est plus lié à Mme [V] [U] par un PACS depuis octobre 2018. Mme [L] [Z] divorcée [Y] lui a fait délivrer l’assignation à une adresse, qui n’est pas celle du logement objet de la présente procédure.

Mme [V] [U] indique avoir quitté l’appartement depuis le 8 août 2025. Mme [L] [Z] divorcée [Y], sur qui repose la charge de la preuve, ne verse en procédure aucun constat et n’a pas fait délivrer de sommation de quitter les lieux. Elle ne communique pas davantage la preuve que Mme [V] [U] continue de payer le montant du loyer ou qu’elle en est redevable depuis cette date.

Ainsi, elle n’établit pas l’occupation des lieux par Mme [V] [U] et M. [K] [M]. En outre, elle a fait figurer comme étant sa propre adresse sur ses dernières conclusions l’adresse du bien litigieux, ce qui tend à confirmer qu’elle vit dans les lieux conformément à son congé pour reprise.

Elle sera déboutée de ses demandes en expulsion sous astreinte, au titre d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La loi du 22 août 2021 « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets », dite loi « 3DS » interdit toute indexation du loyer, de même qu’une majoration du loyer alors même que le bailleur aurait réalisé des travaux d’amélioration en application d’une clause du bail ou d’un avenant pour les logements classés en catégories F et G sur le diagnostic de performance énergétique.

En l’espèce, Mme [L] [Z] divorcée [Y] sollicite le paiement de la somme de 1633,68 euros au titre d’un impayé locatif entre juin 2024 et avril 2025 correspondant à une indexation du loyer non payée par Mme [V] [U] et M. [K] [M].

Ces derniers font part de la renonciation à l’indexation du loyer par Mme [L] [Z] divorcée [Y] dans un courriel en date du 12 septembre 2024.

Il ressort des pièces versées aux débats que si Mme [L] [Z] divorcée [Y] a informé Mme [V] [U] de la réévaluation du loyer par courrier en date du 15 mai 2024, elle lui a écrit par courriel en date du 12 septembre 2024 que le rapport de DPE notait F l’appartement de telle sorte que l’augmentation du loyer n’était pas justifiée. Ainsi, il est établi que Mme [L] [Z] divorcée [Y] a renoncé à l’indexation du loyer compte

tenu de la classification F du logement selon les dires de la bailleresse.

Mme [L] [Z] divorcée [Y] sera déboutée de sa demande en paiement.

Sur les mesures accessoires

Mme [L] [Z] divorcée [Y], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à hauteur de 3000 euros à la demande faite au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n°24/10021 et RG n°25/06585, la procédure continuant sous le numéro de RG n°24/10021,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de M. [K] [M],

DECLARE recevable l’intervention forcée de M. [K] [M],

CONDAMNE Mme [L] [Z] divorcée [Y] à payer à Mme [V] [U] la somme de 4443,83 euros au titre de la diminution de loyer du 1er juillet 2024 au 8 août 2025, de 2300 euros à 1964,82 euros,

DECLARE recevables les demandes de Mme [L] [Z] divorcée [Y],

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [V] [U] et M. [K] [M] par Mme [L] [Z] divorcée [Y] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 26 juin 2018 à effet au 1er août 2018 concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 juillet 2025 à minuit,

DEBOUTE Mme [L] [Z] divorcée [Y] de ses demandes d’expulsion, d’indemnité d’occupation, de séquestration des meubles, et en paiement d’un arriéré locatif,

CONDAMNE Mme [L] [Z] divorcée [Y] à payer à Mme [V] [U] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [L] [Z] divorcée [Y] aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge