TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/07342 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2ABT

N° MINUTE : 7

Assignation du :

30 Mai 2023

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 21 Mars 2024

DEMANDERESSE

Société SCI DU [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-françois PÉRET de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R46

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE GUEZ

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Xavier HUGON de la SELARL P D G B, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0001

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 06 Février 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2001, Mademoiselle [I] [P] représentée par Monsieur [B], aux droits de laquelle sont venus Monsieur [B] puis la SCI DU [Adresse 1] suite à la vente de l’immeuble, a donné à bail à Madame [K] [M] née [D], aux droits de laquelle est venue la SELARL PHARMACIE [Adresse 5] [Adresse 7], des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 6] pour y exercer l’activité de “commerce de pharmacie” pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2000, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 130.000 francs, hors taxes et hors charges.

Les locaux sont désignés contractuellement comme suit :

“Au rez-de-chaussée, une boutique à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble du [Adresse 1] et une entrée dans le même espace donnant sur le [Adresse 2].

Au rez-de-chaussée rattaché à la boutique, un studio à usage STRICTEMENT D’HABITATION composé d’une entrée, d’une pièce principale, d’un W.C. d’une salle de douche

L’accès au studio peut se faire par l’entrée de l’immeuble du [Adresse 1], via le hall d’entrée et la courette, un sas de communication permettant également d’accéder à la boutique.

Un sous-sol sous la boutique auquel on accède directement de cette dernière.

Au deuxième sous-sol, cave n°8”.

Un congé avec offre de renouvellement a été délivré au preneur par acte extrajudiciaire en date du 31 mars 2009 à effet au 1er octobre 2009.

Aucun accord n’étant intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé, la SELARL PHARMACIE [Adresse 5] [Adresse 7] a fait assigner le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (depuis tribunal judiciaire) de Paris.

Le bailleur s’est prévalu d’un motif de déplafonnement, à savoir une modification des caractéristiques intrinsèques des lieux et subsidiairement de travaux d’amélioration auxquels il a contribué, invoquant l’exécution au cours du bail écoulé de travaux ayant consisté à intégrer dans les locaux accessibles à la clientèle, l’ancienne loge de concierge, et la création en contrepartie d’un studio réservé à l’habitation dans la partie antérieurement à usage de réserve.

Par jugement en date du 5 janvier 2011, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (depuis tribunal judiciaire) de Paris a considéré que la modification des locaux avait été prévue au bail d’origine et ne saurait constituer un motif de déplafonnement. Il a fixé à la somme de 27.500 euros en principal et par an à compter du 1er octobre 2009 le loyer du bail renouvelé depuis cette date.

Par un arrêt en date du 10 octobre 2012, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mai 2019, la société PHARMACIE GUEZ venant aux droits de la SELARL PHARMACIE [Adresse 5] suite à une cession du fonds de commerce en date du 12 juillet 2018, a sollicité le renouvellement du bail.

Par courrier en date du 26 mai 2019, Monsieur [B] a accepté le renouvellement du bail indiquant que l’immeuble étant en vente, il laissait son successeur déterminer les clauses du bail.

Par mémoire daté du 28 mai 2021 régulièrement notifié le 31 mai 2021, la SCI DU [Adresse 1] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme en principal de 64.500 euros à compter du 1er juillet 2019.

Par acte du 30 mai 2023, la SCI DU [Adresse 1] se prévalant de l’absence de réponse du preneur et de l’absence d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, a fait assigner la société PHARMACIE GUEZ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Vu les dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-5 et R. 145-30 du code de commerce,

Vu les stipulations du bail,

Vu le rapport d’expertise amiable du cabinet [F],

— Dire que le déplafonnement du loyer est encouru en raison de la modification des caractéristiques des locaux et de l’activité autorisée,

— En conséquence, dire et juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative déterminée selon les critères requis,

— Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 64.500 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,

— Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles ou subsidiairement à compter de la saisine du tribunal, et seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

— Subsidiairement, si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 30.533 euros en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L. 145-57 du code de commerce,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner la société PHARMACIE GUEZ au paiement d’une somme de “3.000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du CPC”, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par un mémoire en réponse régulièrement notifié le 10 octobre 2023, la société PHARMACIE GUEZ demande au juge des loyers commerciaux de :

— Débouter la SCI DU [Adresse 1] de ses demandes tendant au déplafonnement du loyer à compter du 1er juillet 2019 ;

— Fixer le montant du loyer renouvelé à hauteur du plafond retenu par l’expert du bailleur soit 30.533 euros annuel hors taxes et hors charges ;

Subsidiairement, si le déplafonnement du loyer devait être reconnu :

— Fixer le montant du loyer renouvelé à la valeur locative en conformité avec les dispositions des articles L.145-33 et suivants du code de commerce ;

— Fixer le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 43.320 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2019, et au plus à la valeur de 47.000 euros hors taxes et hors charges retenue par le cabinet [F], en faisant application des dispositions de l’article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce selon lequel l’augmentation annuelle ne saurait dépasser 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

En tout état de cause,

— Condamner la SCI DU [Adresse 1] à payer à la société PHARMACIE GUEZ la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI DU [Adresse 1] aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2024 et mise en délibéré à la date du 5 mars 2024, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] à compter du 1er juillet 2019. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur les motifs de déplafonnement invoqués par la SCI DU [Adresse 1]

La SCI DU [Adresse 1] expose qu’antérieurement au bail expiré, les lieux étaient séparés en deux parties distinctes : une petite boutique sur [Adresse 5] pour accueillir la clientèle de la pharmacie, des locaux annexes sur la [Adresse 7] accessibles par un couloir, comprenant d’abord une pièce affectée à la réalisation des préparations pharmaceutiques (préparatoire), puis à la suite une réserve de 12,30 m² et encore à la suite un bureau de 14,30 m² puis enfin un dégagement conduisant à la courette de l’immeuble.

Elle explique que par le bail signé le 8 janvier 2001, la locataire a été autorisée à réaliser des travaux d’amélioration substantiels permettant d’agrandir la surface de vente en y intégrant le long couloir préexistant, l’ancienne loge de la concierge qui séparait les lieux loués en deux parties non reliées, l’ancien local à usage de “préparatoire” donnant sur la [Adresse 7], de sorte que les lieux loués sont désormais constitués d’une grande boutique d’un seul tenant entre les deux axes parallèles, bénéficiant de vitrines (visibilité et éclairement) étendues à toute la surface d’accueil du public tant sur [Adresse 5] que sur la [Adresse 7], et d’un double accès depuis [Adresse 5] et depuis la [Adresse 7].

Elle soutient que si elle ne pouvait se prévaloir de ces travaux d’amélioration lors du premier renouvellement suivant la réalisation des travaux, elle est fondée à le faire à l’occasion du second renouvellement suivant la réalisation de ces travaux d’amélioration financés par le preneur, dont le caractère notable n’est pas contestable et en présence d’une clause d’accession. Elle sollicite dès lors que ce motif de déplafonnement soit retenu et que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative.

Elle se prévaut à titre subsidiaire d’un second motif de déplafonnement qui tient aux modifications apportées aux lieux loués par le preneur, postérieurs à août 2001 et dont l’existence a été constatée par Monsieur [V] [F], dans son rapport d’expertise unilatérale, à savoir :

— le déplacement de l’entrée de la boutique côté [Adresse 7] pour qu’elle soit centrée, laissant ainsi une vitrine de chaque côté de l’entrée,

— la suppression des réserves côté [Adresse 7] devenue zone de vente et d’accueil du public, la réserve étant dorénavant située en sous sol,

— le changement de l’affectation de la pièce côté [Adresse 7] qui était à usage d’habitation (studio) en bureau pour les besoins de la pharmacie avec ouverture d’une porte d’accès direct du bureau sur la zone de vente de la pharmacie.

La bailleresse soutient que ces modifications de la configuration et de l’affectation des différentes parties des lieux loués sont notables, ce qui justifie le déplafonnement.

En réplique, la société locataire répond que les travaux d’amélioration réalisés en 2001 ont déjà été pris en compte pour la fixation du loyer du bail n°1 ainsi que l’a jugé la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 10 octobre 2012 lequel est revêtu de l’autorité de la chose jugée. Elle souligne qu’en l’espèce, en 2011, le bailleur avait reconnu avoir contribué à ces travaux, de sorte que le déplafonnement devait et ne pouvait être invoqué que lors que premier renouvellement ; que le bailleur ne peut se contredire en soutenant désormais ne pas avoir contribué à ces travaux. Elle en conclut qu’aucune nouvelle demande de déplafonnement fondée sur les travaux de 2001 n’est recevable, d’autant que la bailleresse fait désormais valoir que lesdits travaux auraient été financés uniquement par le preneur alors qu’aux termes d’un aveu judiciaire, la bailleresse avait affirmé lors de l’instance en fixation du bail renouvelé en 2011 avoir contribué aux travaux d’amélioration.

S’agissant des aménagements postérieurs aux travaux de 2001 allégués par la bailleresse, la société PHARMACIE GUEZ fait valoir qu’il appartient au bailleur d’apporter la preuve de l’existence des travaux et de l’incidence notable de ces travaux sur l’activité commerciale. Elle conclut qu’il n’est pas démontré que le déplacement de l’entrée de la boutique côté [Adresse 7] pour qu’elle soit centrée, a une incidence notable sur l’activité exercée exposant que ce décalage est de quelques dizaines de centimètres, de sorte qu’elle estime que la modification est mineure.

S’agissant de la suppression des réserves côté rue de Laborde et leur transformation en zone de vente et d’accueil du public, avec le déplacement de la réserve au sous-sol, la société PHARMACIE GUEZ conteste l’allégation de la bailleresse et soutient que l’espace est toujours utilisé pour le stockage avec des armoires à cette fin et n’est pas une zone de vente et d’accueil du public.

Elle conteste également le changement d’affectation allégué de la pièce côté [Adresse 7] et sa transformation d’un usage d’habitation vers un bureau avec une porte d’accès donnant directement sur la zone de vente. Elle soutient que cette pièce sert en premier lieu de salle de repos aux pharmaciens et au personnel de la pharmacie en période de garde ; que le studio est équipé à cette fin d’une douche, d’une télévision et d’appareils électroménagers (micro-onde, bouilloire, etc.) ; qu’à supposer même que cette pièce soit affectée à l’usage de bureau, la société PHARMACIE GUEZ répond que le bailleur ne démontre pas dans quelle mesure cette modification pourrait avoir une incidence notable sur l’activité de la pharmacie dès lors que le lieu n’accueille pas de public et que la porte qui relie les deux espaces est condamnée par une armoire à médicaments, de sorte qu’il n’y a pas d’accès direct entre le studio et la zone de vente.

La locataire conclut à l’absence de motif de déplafonnement et sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé au loyer plafond.

* * *

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En application de l’article L. 135-34 du code de commerce, “à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente”.

Il appartient au bailleur, invoquant des dérogations aux règles légales du plafonnement, de justifier des motifs de ces dérogations.

En l’espèce, le bail conclu le 8 janvier 2001 prévoit la réalisation de travaux par le preneur consistant à intégrer dans les locaux accessibles à la clientèle, l’ancienne loge de concierge, et la création en contrepartie d’un studio réservé à l’habitation dans la partie antérieurement à usage de réserve, la désignation contractuelle des lieux intégrant la réalisation de ces travaux. Le bail prévoit qu’en contrepartie de la réalisation de ces travaux par le preneur, le bailleur consent à une réduction du loyer du 1er octobre 2000 au 30 septembre 2006.

Il est donc acquis que le bailleur a financé en partie les travaux en cause.

Ces travaux visés dans le bail conclu le 8 janvier 2001, ayant modifié l’assiette du bail, ont été qualifiés par la Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 10 octobre 2012 de travaux modifiant les caractéristiques des lieux mais dès lors, que les parties avaient conclu un nouveau bail intégrant la modification des lieux, elles avaient “entendu soumettre leurs rapports à une nouvelle convention prenant en compte cette modification”. Dès lors, le bailleur ne peut se prévaloir du déplafonnement pour ce motif.

S’agissant des aménagements postérieurs aux travaux de 2001 allégués par la bailleresse, force est de constater que le rapport d’expertise amiable produit ne permet pas de les mettre en évidence. En effet, les plans communiqués “Etat projet” du 4 mai 1999 font état d’un espace “réserves” côté [Adresse 7] sur la partie du local jouxtant le studio et le rapport d’expertise amiable de Monsieur [F] mentionne qu’au centre de l’aire de vente, deux comptoirs de caisse sont présents “derrière lesquels se situe la partie back office. La partie back office intègre un renfoncement contenant les armoires à pharmacie, suivi d’un petit couloir” desservant “une petite pièce destinée aux soins, une porte donnant sur le local poubelles (courette extérieure), un WC, une salle de douche, un bureau”. Le changement allégué de l’affectation de la pièce côté [Adresse 7] qui était à usage d’habitation (studio) en bureau pour les besoins de la pharmacie avec ouverture d’une porte d’accès direct du bureau sur la zone de vente de la pharmacie n’est pas plus avéré au regard du plan des surfaces utiles intégré dans le rapport d’expertise unilatérale de Monsieur [F] en page 13 qui fait figurer cette partie du local en bleu soit “annexes diverses” et sans accès autre que par le couloir précédemment décrit. Par ailleurs, aucune photographie de la pièce ne permet d’en apprécier l’usage, étant relevé qu’une salle de douche et un wc figurent sur les autres photographies des lieux annexées au rapport. Enfin, s’agissant du déplacement de l’entrée de la boutique côté [Adresse 7] pour qu’elle soit centrée, laissant ainsi une vitrine de chaque côté de l’entrée, aucun élément probant n’est communiqué.

Par conséquent, il convient de constater que la bailleresse à qui il incombe de démontrer l’existence du motif de déplafonnement qu’elle allègue est défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe.

Sur le prix du loyer renouvelé

La bailleresse ne pouvant se prévaloir d’un motif de déplafonnement, une expertise judiciaire n’apparaît pas nécessaire. Le loyer du bail en renouvellement à compter du 1er juillet 2019 sera fixé au montant du loyer plafonné qui s’établit comme suit :

27.500 x 114,06 (4ème trimestre 2018 dernier indice ILC publié à la date de renouvellement) / 102,73 (1er trimestre 2019 indice ILC de base) = 30.532,95 euros hors taxes et hors charges, par an, somme arrondie à 30.533 euros.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, les intérêts au taux légal ne sont dus sur le différentiel entre le loyer effectivement versé et le loyer de renouvellement que depuis la date de la demande en justice, puis au fur et à mesure des échéances échues. En l’espèce, la bailleresse a formulé cette demande suivant assignation délivrée le 30 mai 2023.

Par conséquent, les intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, ont couru à compter du 30 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les autres demandes

La procédure a été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens et des frais d’expertise unilatérale.

Compte tenu du partage des dépens ordonnés, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI DU [Adresse 1] et la société PHARMACIE GUEZ portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6], à compter du 1er juillet 2019 ;

Fixe à la somme annuelle de 30.533 euros (trente mille cinq cent trente-trois euros), en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2019 entre la SCI DU [Adresse 1] d’une part, et la société PHARMACIE GUEZ d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6],

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 30 mai 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts dus pour une année entière pourront être capitalisés en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

Déboute la SCI DU [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de ses demandes plus amples ou contraires,

Déboute la société PHARMACIE GUEZ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI DU [Adresse 1] d’une part, et la société PHARMACIE GUEZ d’autre part, à prendre en charge chacune par moitié, les dépens et les frais de l’expertise unilatérale de Monsieur [F],

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Mars 2024

La GreffièreLa Présidente

M. PLURIELM. ESCRIVE