— N° RG 24/04826 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVI3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 06 Octobre 2025

Minute n°26/111

N° RG 24/04826 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVI3

le

CCC : dossier

FE :

— Me [E]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son syndic, ASL IMMOBILIER dont le siège social se situe [Adresse 4]

[Adresse 6]

représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 2]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 09 Décembre 2025, en présence de M.[G] auditeur de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [X] est propriétaire des lots n°358, 515 et 601 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 9] situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 8], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier est administré par Asl Immobilier, syndic.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 août 2023, reçue le 23 août suivant, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [X] de payer la somme de 6 293,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte du 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 5] et [Adresse 3] (ci-après, le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement de la somme de 9 102,04 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2024, outre le paiement des frais de recouvrement et de dommages-intérêts.

Par jugement du 18 mars 2025, le tribunal de céans a révoqué l’ordonnance de clôture, réouvert les débats renvoyé l’affaire à la mise en état pour permettre au le syndicat des copropriétaires d’actualiser son décompte et de produire la décision prononçant l’annulation des résolutions n°6, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2021, lesquelles résolutions adoptaient des travaux dont il réclamait le paiement.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, M. [X] n’a pas constitué avocat. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures, signifiées à M. [X] le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner M. [X] à lui payer les sommes de :

*11 206,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 août 2023,

*1 026,55 euros au titre des frais de recouvrement,

*1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [X] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, le paiement de l’arriéré de charges de copropriété évalué à la somme de 11 206,45 euros, arrêtée au 23 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 août 2023, outre le remboursement des frais de recouvrement. Il soutient par ailleurs, sur le fondement de l’article 1153 du code civil, que le comportement de M. [X] lui cause un préjudice distinct du retard de paiement.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété et la copie de l’acte de vente du 8 décembre 2018 dont il ressort que M. [X] est propriétaire des lots 358, 515 et 601 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] (pièces n°1 et 2),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 décembre 2020, 18 juin 2021, 11 mai 2022, 10 juin 2023, 1er juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (pièces n°7-1 à 7-5),

— l’attestation de non-recours concernant les assemblées générales des 22 décembre 2020, 11 juin 2022, 10 juin 2023 et 1er juin 2024 (pièce n°8),

— les décompte de charges pour les exercices 2022 et 2023 (pièce n°6)

— l’extrait de compte de charges arrêté au 31 décembre 2021 (pièce n°4),

— l’extrait de compte de charges arrêté du 1er juillet 2022 au 6 septembre 2024 (pièce n°5),

— les appels de provision des troisième et quatrième trimestres de l’année 2022, des quatre trimestres de l’année 2023, des premier, deuxième, troisième trimestre de l’année 2024 (pièce n°6), du quatrième trimestre de l’année 2024 ainsi que des premier et deuxième trimestre de l’année (pièce n°12),

— le jugement du 19 mai 2023 annulant les résolutions 6, 11 et 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2021 (pièce n°13),

— l’extrait de compte de charges arrêté au 23 mai 2025 (pièce n°11).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges ont été approuvées par les assemblées générales des 22 décembre 2020, 11 juin 2022, 10 juin 2023 et 1er juin 2024 et que les sommes figurant dans l’extrait de compte arrêté au 23 mai 2025 correspondent à celles apparaissant dans les appels de fonds et les décomptes produits.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ayant signifié ses conclusions à M. [X] par acte du 27 mai 2025, aux termes desquelles il sollicite sa condamnation au paiement des charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2025 inclus, alors que cette signification vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au 23 mai 2025 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2025 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Ainsi, la créance du syndicat des copropriétaires, d’un montant de 11 206,45 euros, est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, M. [X] sera condamné à payer la somme de 11 206,45 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du : 23 août 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 6 293,35 euros, et à compter du 27 mai 2025, date de signification des dernières écritures valant mise en demeure, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

— condamner M. [X] à lui payer les sommes de :

*euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 août 2023,

*1 026,55 euros au titre des frais de recouvrement,

*1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic à effet du 11 juin 2022 jusqu’au 30 juin 2023 (pièce n°9).

Le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement suivant :

—  20 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 22 novembre 2022,

—  20 euros au titre d’une mise en demeure facturée le 16 juin 2023.

En revanche, si le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des sommes de 120 euros au titre d’une mise en demeure facturés le 14 avril 2022, de 85 euros au titre d’une mise en demeure et de frais d’hypothèque légale facturés le 7 novembre 2023 ainsi que de 150 euros au titre de la remise des documents à l’avocat pour assignation facturés le 1er décembre 2024, il ne produit pas le contrat de syndic en application duquel ils ont été facturés, le seul contrat de syndic produit étant applicable du 11 juin 2022 au 30 juin 2023.

Par ailleurs, si le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 144 euros facturée sous l’intitulé « MED [E] 21 août 2023 » et de celle de 430 euros au titre de la constitution de l’hypothèque légale facturée le 26 septembre 2023, les pièces correspondantes sont des factures d’honoraires d’avocats. Il apparaît que ces sommes correspondent à des frais d’avocat, qui relèvent des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, si le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 57,55 euros au titre de la signification de l’assignation, une telle somme relève des dépens et non des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, M. [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement et ce dernier sera débouté pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Le non-paiement des charges de copropriété, a fortiori dans de telles proportions, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur les autres copropriétaires, causant ainsi un préjudice certain au syndicat de copropriétaires.

Il convient dès lors de condamner M. [X] au paiement de la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, M. [X] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, M. [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [Z] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 5] et [Adresse 3] la somme de Par conséquent, M. [X] sera condamné à payer la somme de 11 206,45 euros au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023, sur la somme de 6 293,35 euros, et à compter du 27 mai 2025, pour le surplus ;

Condamne M. [Z] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 5] et [Adresse 3] la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [Z] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 5] et [Adresse 3] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. [X] aux dépens ;

Condamne M. [Z] [X] à payer au le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] située [Adresse 5] et [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE