TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Références :

N° RG 25/00354 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XHQ

MINUTE N°2025/655

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Décembre 2025

[W] [V] [L] épouse [I], [X] [T] [I], [N] [S] [I], [E] [F] [K] [I], [J] [P] [H] [I]

c/

[A] [Z]

Copie délivrée à

Maître Christian CAUSSE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Madame [W] [V] [L] épouse [I]

née le 25 Décembre 1966 à [Localité 17]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [X] [T] [I]

né le 28 Avril 1966 à [Localité 19]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [N] [S] [I]

né le 30 Août 1989 à [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Monsieur [E] [F] [K] [I]

né le 25 Janvier 1993 à [Localité 18]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [J] [P] [H] [I]

née le 23 Novembre 2003 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentés par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [Z]

née le 26 Janvier 1964 à [Localité 16] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 10]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 07 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 23 janvier 2019 , Monsieur [C] [O] a donné à bail à Madame [A] [Z] un bien meublé à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 15] pour un loyer initial mensuel de 500€, outre 20€ de provision sur charges.

Selon acte notarié du 21 août 2020, monsieur [D] [M] est devenu propriétaire du bien.

Selon acte notarié du 11 octobre 2023 , monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I] ont acquis le bien en usufruit , monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] en nue-propriété indivise.

Des loyers étant demeurés impayés, monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I], monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] , selon acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025 ont fait signifier à Madame [A] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif d’un montant de 2209 €.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 17 avril 2025 .

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I], monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] ont assigné Madame [A] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail , et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de madame [A] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Madame [A] [Z] au paiement de la somme de 2209 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 4 avril 2025, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 7 octobre 2025 , monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I], monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] , non comparants en personne mais représentés par leur avocat, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent la dette due à hauteur de 5329 €, somme arrêtée au 7 octobre 2025.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du Code de procédure civile, Madame [A] [Z] n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 30 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I], monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie . Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Selon un arrêt de la cour de cassation ( chambre civile ) en date du 20 décembre 2018 , il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de bail , celui-ci devant se borner à constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ou non réunies .

En l’espèce , le bail conclu le 23 janvier 2019 entre Monsieur [C] [O] et Madame [A] [Z] ne prévoit pas de clause résolutoire .

En conséquence et nonobstant l’interprétation de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 qui en est faite par les demandeurs , il y a lieu de déclarer le juge des référés incompétent pour statuer sur la demande de résiliation du bail .

3°) Sur la demande en paiement des arriérés de loyer :

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce , les demandeurs ne justifient pas que la condamnation de madame [A] [Z] au paiement des loyers et charges impayés présente un caractère d’urgence , non plus que cette condamnation s’impose pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En conséquence il n’y a pas lieu de statuer en référé sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et les demandeurs seront invités à saisir la juridiction du fond compétente.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce , Monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I], monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] Madame [A] [Z] supporteront seuls les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de condamner Madame [A] [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que le bail conclu le 23 janvier 2019 entre Monsieur [C] [O] et Madame [A] [Z] concernant le bien meublé à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 15] ne prévoit pas de clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ;

DISONS en conséquence que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur la résiliation du bail demandée par Monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I], monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] et invitons ces derniers à saisir au fond la juridiction compétente ;

DISONS également qu’il n’y a pas lieu , en l’absence d’urgence avérée , de nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite, de statuer en référé sur la demande en paiement des arriérés de loyer ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I], monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que Monsieur [X] [I] , madame [L] [W] épouse [I], monsieur [E] [I] , monsieur [N] [I] et madame [J] [I] supporteront seuls les dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 9 décembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière , Le juge des référés,