TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e Fabrice LABI

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EXPEDITION :

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N° RG 25/04600 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XUP

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [J]

né le 14 Mars 1988, demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [Z] [J]

né le 01 Mai 1981, demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2024, Monsieur [E] [H] a donné à bail à Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 720 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [H] a fait signifier à Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025 un commandement de payer la somme de 1.800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, Monsieur [E] [H] a fait assigner Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— juger le manquement grave et réitéré de Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] à leurs obligations légales et conventionnelles et, notamment, de régler le montant des loyers et charges,

— juger que Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] sont redevables de la somme provisionnelle de 5.600 euros, représentant le montant de la dette locative, selon décompte arrêté au mois de juin 2025,

— juger que malgré le commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire délivré en date du 11 avril 2025, la situation débitrice n’a cessé de s’aggraver,

— juger, en conséquence, le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— juger l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement sis à [Adresse 2],

— prononcer l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J], des locaux loués sis à [Adresse 2], ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] à payer à Monsieur [E] [H] la somme provisionnelle de 5.600 euros, représentant le montant de la dette locative, selon décompte arrêté au mois de juin 2025,

— condamner solidairement Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] à payer à Monsieur [E] [H] une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer échu, charges en sus, soit la somme totale de 800 euros, à compter du présent jugement jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] à payer à Monsieur [H], la somme de 1.500 euros sur le fondement de ce texte,

— condamner solidairement Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] à payer les entiers dépens de la procédure.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8.400 euros, selon décompte de septembre 2025, terme de septembre inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Par ailleurs, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à «dire et juger», « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 2 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2025, pour la somme en principal de 1.800 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 juin 2025.

Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause (article XI) stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros actuellement, et de condamner Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] restent devoir la somme de 6.600 euros, à la date de septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre inclus (7200 euros) déduction faite des paiements effectués par les requis en sus de leur loyer mensuel (200 euros x 3 mois = 600 euros).

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J], non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 6.600 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [H] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 janvier 2024 entre Monsieur [E] [H] et Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de Monsieur [E] [H] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [E] [H], à titre provisionnel, la somme de 6.600 euros décompte arrêté en septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 800 euros à ce jour, à compter d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J], in solidum, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [F] [J] et Monsieur [Z] [J], in solidum, à verser à Monsieur [E] [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président