TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/418

AFFAIRE : N° RG 25/00063 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3SMK

Copie exécutoire à :

M^e Anne SEILLIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [C] [W] divorcée [H]

née le 12 Novembre 1990 à [Localité 11] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anne SEILLIER, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [E] [Z]

née le 10 Août 1974 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [D] [U]

né le 10 Décembre 1977 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [G] [F]

né le 22 Mars 1978 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection,

Armelle ADAM, vice présidente chargée des contentieux de la protection

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 07 mars 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 2 avril 2018, avec prise d’effet le même jour, Madame [C] [W], a donné en location à Madame [E] [Z] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 570 euros, outre 60 euros de provision sur charges. Monsieur [G] [F] a été désigné dans ledit contrat de bail en qualité de caution.

Suivant avenant signé le 25 mai 2023, Monsieur [D] [U] est devenu cotitulaire solidaire du bail aux côtés de Madame [E] [Z].

Madame [Z] et Monsieur [U] ont avisé téléphoniquement Madame [W] de leur départ du logement, envoyant par la suite à celle-ci les clés par lettre suivie.

Convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 mars 2024, Madame [Z] et Monsieur [U] ne se sont pas présentés pour la réalisation de l’état des lieux de sortie effectué par commissaire de justice le 18 avril 2024. Madame [W] a, lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, constaté des dégradations dans son logement qu’elle a imputé à Madame [Z] et à Monsieur [U].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du Code de procédure civile, Madame [W] a fait assigner Madame [Z], Monsieur [U] et Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BEZIERS, aux fins de les voir condamnés solidairement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à payer :

la somme de 6 780 euros au titre des frais de réparation et de remise en état du logement ;la somme de 1 710 euros au titre du préavis de trois mois contractuellement prévu inexécuté ; la somme de 991,84 euros au titre des consommations d’eau de 2021-2022 ;la somme de 1 446,58 euros au titre des consommations d’eau 2023 ;la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;les entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’état des lieux de sortie.

A l’audience en date du 7 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [W] représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes.

Bien que régulièrement convoqués, Madame [Z], Monsieur [U] et Monsieur [F], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives formée par Madame [W]

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 1376 du code civil, l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 2 avril 2018 et l’état des lieux de sortie établi le 18 avril 2024 par procès-verbal de commissaire de justice en l’absence de Madame [Z] et de Monsieur [U] que les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont globalement justifiés.

En effet, l’état des lieux d’entrée produit aux débats par Madame [W] fait apparaître un logement en bon état d’usage et de propreté dans son ensemble. Sont toutefois relevés des « tâches jaunâtres ; fuite voisin » au niveau du plafond de l’entrée, un « léger renfoncement » dans la chambre n°1, « une tâche de peinture » au niveau du plafond de la chambre n°2, un « renfoncement à côté de la prise » dans la chambre n°3 de même qu’un décollement au niveau de la porte ; une « planche de bois décollée » et une « porte-fenêtre fissurée à l’extérieur » dans la chambre n°4.

En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice le 18 avril 2024 que « les lieux sont dans un état général très sale ». Le commissaire de justice a en effet relevé dans toutes les pièces que le sol, les murs et les plinthes étaient sales, de même que le plafond de la salle de bains, de la cuisine, de l’entrée, du séjour, des chambres n°2 et 3. De la saleté a également été constatée au niveau des interrupteurs et des prises électriques, au niveau des chauffages radiants, dans les meubles de rangement de la cuisine et de la hotte aspirante, des WC et lavabos, au niveau des portes communicantes des chambres, de la porte d’entrée, et des portes-fenêtres. Le commissaire de justice a par ailleurs relevé la présence de « moisissures en pourtour de la baignoire ». Le commissaire de justice a enfin noté que « toutes les ventilations mécaniques contrôlées sont sales ».

Par ailleurs, plusieurs dégradations ont été constatées dans le logement par le commissaire de justice. Le sol en linoléum est décrit comme « abîmé », voire « hors d’usage » dans l’ensemble des pièces du logement, « arraché » par endroits et troué. Les murs présentent des marques dans toutes les pièces à l’exception des WC et de la salle de bains. L’état des portes est par ailleurs altéré, le commissaire de justice ayant relevé que la vitre de la porte-fenêtre du séjour est cassée de même que la vitre de la fenêtre communicante de la chambre n°3 ; la porte communicante entre les chambres n°1 et 2 est rayée, présente des trous et est dépourvue de poignée, de même que la porte communicante de la chambre n°3. La présence d’impacts est relevée sur la porte communicante de la chambre n°4 de même que sur la porte en isoplane de la salle de bains, laquelle est perforée et trouée. La glace murale de la salle de bains est notée en mauvais état. Le chauffage radiant de la chambre n°2 a été arraché du mur. S’agissant des plafonds, ceux-ci présentent par endroits des traces et des trous, des traces d’infiltrations ayant également été constatées dans la chambre n°2.

En outre, le commissaire de justice a relevé des équipements manquants. Celui-ci a relevé que plusieurs pièces étaient dépourvues d’ampoule. Par ailleurs, le WC est dépourvu d’abattant.

L’ensemble de ces constatations et le fait qu’elles n’ont pas été mise en évidence lors de l’état des lieux d’entrée permet d’établir que les dégradations constatées sont imputables au fait de Madame [Z] et de Monsieur [U], aucun élément versé aux débats ne permettant d’établir que celles-ci sont survenues par force majeure, par faute de Madame [W] ou par le fait d’un tiers introduit dans le logement sans l’accord des co-preneurs.

A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 6 780 euros, Madame [W] produit un devis en date du 28 avril 2024 et une facture acquittée en date du 28 mai 2024 correspondant aux travaux nécessaires pour la reprise des désordres s’élevant à la somme totale de 6 780 euros.

Par ailleurs, Madame [W] verse aux débats l’avenant au contrat de bail signé avec Monsieur [U] le 25 mai 2023. Celui-ci fait état d’une clause de solidarité stipulée entre Monsieur [U] et Madame [Z] à l’égard de Madame [W] : « Monsieur [U] [D] devient donc cotitulaire solidaire au côté de Madame [Z] [E] et seront obligés conjointement et solidairement à l’égard du bailleur ».

Tenant l’existence d’une solidarité conventionnelle entre eux, Monsieur [U] et Madame [Z] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Madame [W] la somme de 6 780 euros en réparation des dégradations locatives qui leur sont imputables.

En revanche, s’agissant de la demande de condamnation solidaire en paiement dirigée contre Monsieur [G] [F] en qualité de caution, Madame [W] ne verse pas aux débats l’acte de cautionnement, lequel est pourtant visé au titre des pièces annexes au contrat de bail, mais seulement ledit contrat de bail conclu avec Madame [Z] le 2 avril 2018, lequel fait seulement mention du fait que celui-ci a été conclu avec le cautionnement de Monsieur [F]. Si le contrat de bail a été signé par Monsieur [F], il ne comporte en revanche pas la mention, écrite de la main de ce dernier du montant de son engagement en lettres et en chiffres, de telle sorte que Madame [W] ne rapporte pas la preuve de l’existence dudit contrat de cautionnement.

Partant, la preuve de l’existence du contrat de cautionnement n’étant pas rapportée, Madame [W] sera déboutée de sa demande en paiement dirigée contre Monsieur [F] au titre des dégradations commises par Madame [Z] et Monsieur [U].

Sur la demande en paiement au titre du préavis inexécuté formée par Madame [W]

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur peut délivrer congé à tout moment, sous réserve de respecter un préavis de trois mois. La durée du préavis est toutefois réduite à un mois dans l’hypothèse où le preneur serait bénéficiaire du RSA. Le congé donné par le preneur doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court alors à compter de la réception de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la signification de l’acte de commissaire de justice, ou de la remise en main propre.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [W] produit aux débats une déclaration de main courante en date du 25 mars 2024 par laquelle celle-ci a indiqué aux forces de l’ordre que Madame [Z] l’a simplement informée verbalement du fait qu’elle quittait le logement. Celle-ci a par ailleurs réitéré ses déclarations lors de son dépôt de plainte en date du 22 avril 2024.

Le congé donné par Madame [Z] et Monsieur [U] ne l’ayant pas été dans l’une des formes légalement admises, celui-ci n’est pas valable. Madame [Z] et Monsieur [U] sont par conséquent redevables envers Madame [W] d’une indemnité au titre du préavis inexécuté.

Si dans un courrier en date du 19 mars 2024, Madame [W] écrit à Madame [Z] et Monsieur [U] « Par ce courrier, je vous demande de bien vouloir me donner votre préavis. M’ayant indiqué être au RSA, ce dernier est d’un mois à partir de la date de votre courrier », cette dernière ne fait que reprendre les déclarations verbales faîtes par Madame [Z] et Monsieur [U]. Ces derniers, non comparants à l’audience et ne justifiant pas de leur situation sociale seront par conséquent condamnés à payer une indemnité au titre du préavis inexécuté égale à trois mois de loyer.

Il résulte du contrat de bail en date du 2 avril 2018 produit par Madame [W] aux débats que le montant du loyer mensuel contractuellement fixé est de 570 euros. Madame [U] et Monsieur [Z] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Madame [W] la somme de 570 x 3 = 1 710 euros à titre d’indemnité pour préavis inexécuté.

En revanche, Madame [W] sera déboutée de sa demande formée au même titre contre Monsieur [F], l’existence du contrat de cautionnement conclu par celui-ci n’étant pas démontrée.

Sur la demande en paiement au titre des consommations d’eau formée par Madame [W]

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, s’agissant de la demande formée par Madame [W] au titre des consommations d’eau portant sur les années 2021 et 2022, celle-ci verse aux débats ses relevés de charges de copropriété FONCIA. Ces relevés correspondent toutefois aux périodes 1er janvier-31 décembre 2018 ; 1er janvier-31 décembre 2019 ; et 1er janvier-31 décembre 2020 et ne sauraient par conséquent justifier sa demande en paiement au titre des années 2021 et 2022. Madame [W] sera par conséquent déboutée de sa demande.

S’agissant de la demande formée par Madame [W] au titre des consommations d’eau portant sur l’année 2023, cette dernière verse aux débats son bilan annuel des charges FONCIA sur la période 1er janvier-31 décembre 2023. Celui-ci laisse apparaître une consommation au titre du relevé d’eau froide de 302m3 pour un prix total à la charge du locataire de 1 446,58 euros.

Par conséquent, Monsieur [U] et Madame [Z] seront solidairement condamnés à payer à Madame [W] la somme de 1 446,58 euros au titre des consommations d’eau de ces derniers pour l’année 2023.

En revanche, Madame [W] sera déboutée de sa demande dirigée au même titre contre Monsieur [F], l’existence du contrat de cautionnement conclu par celui-ci n’étant pas démontrée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

De jurisprudence constante, ne sont pas inclus dans les dépens les frais de constat d’un commissaire de justice non désigné à cet effet par une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [U] et Madame [Z], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, lesquels n’incluent pas les frais liés à l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice à la demande de Madame [W] le 18 avril 2024.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [Z] et Monsieur [U], qui supportent les dépens, seront solidairement condamnés à payer à Madame [W] à une somme qu’il est équitable de fixer à 900 euros.

Madame [W] sera en revanche déboutée de sa demande formée au même titre contre Monsieur [F].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition par le greffe et rendu en premier ressort ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [D] [U] à payer à Madame [C] [W] la somme de 6 780 euros en réparation des dégradations constatées dans le logement de Madame [C] [W], sis [Adresse 4], qui leur sont imputables ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [D] [U] à payer à Madame [C] [W] la somme de 1 710 euros au titre du préavis inexécuté ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [D] [U] à payer à Madame [C] [W] la somme de 1446,58 euros au titre des consommations d’eau portant sur l’année 2023 ;

DEBOUTE Madame [C] [W] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Monsieur [G] [F] ;

DEBOUTE Madame [C] [W] de sa demande en condamnation solidaire en paiement formée contre Madame [E] [Z], Monsieur [D] [U] et Monsieur [G] [F] au titre des consommations d’eau portant sur les années 2021 et 2022 ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [D] [U] aux dépens.

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [D] [U] à payer à Madame [C] [W] la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,