TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 12/14016 – N° Portalis DBW3-W-B64-PHPN

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) (la SELARL AGNES SUZAN)

C/

[G] [M] [S] (la SELAS GOBERT & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

PARIS-MULLER Gaelle, Première Vice-Présidente

SPONTI Anna, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

PARIS-MULLER Gaelle, Première Vice-Présidente

SPONTI Anna, Juge

Greffier lors du prononcé : DAHMANI Nadia

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), Société Anonyme au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros dont le siège social était [Adresse 3], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date

du 1er mai 2017,

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [G] [M] [S]

né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 7] (MAROC)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Arnaud TRIBILLAC, avocat au barreau de PERPIGNAN

EXPOSE DU LITIGE

[G] [M] [S] a acquis simultanément trois biens immobiliers à l’aide trois prêts bancaires, souscrits auprès de différentes banques pour un montant principal total de 630 656€.

Pour financer l’acquisition d’un appartement en l’état futur d’achèvement au sein de la résidence « [Adresse 6] » sis [Adresse 8], [G] [M] [S] a accepté une offre de prêt n°2095307 d’un montant de 193 967€ émise le 20.07.2007 par la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER (BPI) aux droits de laquelle vient le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT(CIFD).

L’acte de prêt a été renouvelé en la forme authentique par devant Maître [W], Notaire à [Localité 5] le 11.10.2007.

Il n’en a pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur lui a notifié la déchéance du terme le 05.05.2011.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [N] [W] et la SCP RAYBAUDO DUTREVIS [W] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15.03.2023. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt.

L’affaire est désormais en cours de délibéré devant le tribunal correctionnel.

*

[G] [M] [S] a assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER, Maître [H] [R] et Me [N] [W] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, par actes d’huissier des 10 et 22 septembre 2009, en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 09/11535.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 01.07.2010, a ordonné le sursis à statuer “jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive dans le cadre de l’instruction pénale ouverte devant le juge d’instruction de MARSEILLE” et ordonné le retrait du rôle de l’affaire.

*

Par acte d’huissier du 05.09.2011, LA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER a fait assigner [G] [M] [S] devant le tribunal de grande instance de PERPIGNAN, aux fins de le voir condamner, à titre principal, à lui payer la somme de 190 880,42 due au titre du prêt qu’elle lui a consenti.

Par ordonnance en date du 20.09.2012, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de PERPIGNAN a fait droit à l’exception de connexité et s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement le 27.11.2012 et a été enregistrée sous le n° 12/14016.

*

Par ordonnance en date du 07.09.2017, le juge de la mise en état de céans a:

— Déclaré recevable l’intervention volontaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits et obligations de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER

— Prononcé la jonction des instances n° 09/11535 et n° 12/14016,

— Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [G] [M] [S],

— Rejeté la demande de provision formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Rejeté la demande de communication de pièces formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Condamné [G] [M] [S] à verser à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Rejeté la demande formée par [G] [M] [S] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état, après avoir enjoint à [G] [M] [S] de conclure au fond,

— Condamné [G] [M] [S] aux dépens du présent incident.

*

Par ordonnance en date du 15.11.2018, le juge de la mise en état du tribunal a disjoint de la cause n°09/11535 de celle inscrite sous le n °12/14016.

*

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 15.10.2020, il a été :

— Déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par [G] [M] [S],

— Sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,

— Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à verser à [G] [M] [S] la somme de 1.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens.

Par un arrêt en date du 14.10.2021, la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a infirmé l’ordonnance rendue le 15.10.2020 par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de MARSEILLE et déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer de [G] [M] [S], dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et condamné [G] [M] [S], outre les dépens, à verser au titre de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 2 000 € à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la BPI.

*

Par ordonnance en date du 16.03.2023, le juge de la mise en état a :

— Rejeté les demandes de sursis à statuer ;

— Rejeté la demande de condamnation à une amende civile comme étant incompétent pour en connaître ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique et avisé les parties que pour cette date, elles devraient avoir conclu au fond afin que l’affaire soit en état d’être clôturée ;

— Condamné [G] [M] [S] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER, une somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles de l’incident ;

— Rejeté toutes les autres demandes des parties ;

— Condamné [G] [M] [S] aux dépens.

Par ordonnance en date du 16.05.2024, le juge de la mise en état a :

— Rejeté l’exception de litispendance ;

— Rejeté la demande de communication de pièces formée par [G] [M] [S] ;

— Rejeté la demande de condamnation à une amende civile, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Rejeté la demande de condamnation aux versements de dommages-intérêts pour procédure abusive, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Prévu un calendrier de procédure ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 06.02.2025 ;

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience collégiale au fond du 25.04.2025,

— Rejeté toutes les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toutes les autres demandes des parties,

— Réservé les dépens de l’incident, ainsi que les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

Par une ordonnance du juge de la mise en état en date du 06.02.2025, l’audience au fond a été fixée au 25.04.2025, date de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions en date du 15 janvier 2025, la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), demande au visa des articles 1108, 1116, 1134, 1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du Code civil et des articles L.137-2 et suivant du Code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du Code de procédure civile, ainsi que vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats, au Tribunal judiciaire de :

« Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD JUGER l’action de la société CIFD recevable Sur la demande principale de la société CIFD CONDAMNER Monsieur [M] [S] au paiement du capital restant du à la date du jugement à intervenir soit la somme de 197.477,80€ au titre du prêt n°2095307 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,82% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. CONDAMNER Monsieur [M] [S] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 12.465,67€ et les frais qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme. ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil. CONDAMNER Monsieur [M] [S] à verser à la société CIFD la somme de 19.396€ à titre de dommages et intérêts. CONDAMNER Monsieur [M] [S] à verser à la société CIFD la somme de 5.000€ au titre de la perte de chance de ne pas contracter. Sur l’exception de nullité pour dol invoqué par Monsieur [M] [S]JUGER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur [M] [S] irrecevable comme prescrite. Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevableDEBOUTER Monsieur [M] [S] de son exception de nullité pour dol.Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat de prêt de Monsieur [M] DE LESTRACJUGER la demande reconventionnelle de Monsieur [M] [S] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevables. Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevableDEBOUTER Monsieur [M] [S] de sa demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels CONDAMNER Monsieur [M] [S] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 197.477,80€ au titre de prêt n°2095307 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,82% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables DEBOUTER Monsieur [M] [S] de sa demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels.CONDAMNER Monsieur [M] [S] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 197.477,80€ au titre de prêt n°2095307 qui portera intérêt au taux contractuel de 2,82% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur [M] [S] JUGER irrecevable la demande de dommages-intérêts de Monsieur [M] [S] comme prescrite.DEBOUTER Monsieur [M] [S] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts. En tout état de causeDEBOUTER Monsieur [M] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions.ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. CONDAMNER Monsieur [M] [S] à verser à la société CIFD la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Agnès SUZAN, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par conclusions en date du 10 janvier 2025, [G] [M] [S] demande, au visa des articles L313-24 et suivants du Code de la consommation, 1130 et 1242 du Code civil, au tribunal judiciaire de :

« PRONONCER la déchéance du droit aux intérêts conventionnels du CIFD, CONSTATER que le CIFD ne verse pas aux débats un décompte de sa créance apure des pénalités et intérêts, DEBOUTER le CIFD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause, CONDAMNER le CIFD au paiement de la somme de 222 499 € a titre de dommages-intérêts, REJETER la demande d’exécution provisoire, CONDAMNER le CIFD au paiement de la somme de 10.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

L’affaire a été mise en délibéré au 26.09.2025.

Lors de l’audience, les parties ont indiqué qu’une recherche d’accord était encore en cours et qu’elles informeraient la juridiction en cas de formalisation d’une transaction en cours de délibéré, au plus tard le 15.09.2025. Tel n’a pas été le cas.

SUR CE :

A titre préliminaire, il convient de relever que, contrairement à l’argumentation de la banque, aucune demande de nullité des contrats fondée sur le dol n’est soulevée par la partie adverse, pas plus que de demande de nullité du prêt en cause.

Par ailleurs, contrairement à certaines allégations de l’une ou l’autre partie au détour de leurs conclusions, cette juridiction n’est saisie que d’un prêt, et non de plusieurs.

Enfin, les demandes visant à « dire », « dire et juger » et « donner acte » ou « constater », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.

Sur les fins de non-recevoir

Sur l’irrecevabilité des demandes fondées sur le Code de la consommation

L’établissement préteur sollicite la condamnation à un certain nombre de sommes, contestées par l’emprunteur sur le fondement des dispositions d’ordre public du Code de la consommation. Le défendeur ne formule pas de demande de répétition des sommes déjà versées au titre des intérêts.

Le recours de l’emprunteur à ce fondement est donc constitutif d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’il échappe à la prescription.

Sur la prescription de la demande indemnitaire de l’emprunteur

L’article 2262 du Code civil, dans sa version applicable du 25 mars 1804 au 19 juin 2008, disposait que : « Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

La loi n°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, a réduit cette prescription à 5 ans et dispose, dans son article 26 II : « les dispositions de la présente loi qui réduisent la durée de la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de la présente loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». Cette loi a été publiée au Journal Officiel de la République Française le 18 juin 2008 et est entrée en vigueur le 19 juin 2008. Le nouveau délai de prescription de 5 ans (prévu aux articles 2224 et 2234 du Code civil) court donc à compter de cette date, et donc jusqu’au 19 juin 2013.

Sont interruptifs de prescription, aux termes des articles 2240 à 2244 du Code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait, la demande en justice, même en référé, même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure, et ce jusqu’à l’extinction de l’instance, par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

Aux termes de l’article 2231 : « l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien. »

L’emprunteur sollicite à titre reconventionnel la somme de 222 499 € à titre de dommages et intérêts.

La banque soulève la prescription de la demande de dommages-intérêts de l’emprunteur, comme jamais formulée antérieurement à leurs conclusions au fond du 05.09.2019.

L’emprunteur soutient avoir soulevé avant toute défense au fond (faute de quoi elles auraient été irrecevables) des exceptions de procédure, notamment de sursis à statuer, ce qui l’aurait empêché de soulever des moyens de défense ou demandes reconventionnelles au fond.

S’il est exact que les exceptions doivent être soulevées avant toute défense au fond, il n’en demeure pas moins que la jurisprudence admet que cette dernière puisse être soulevée dans un temps quasi concomitant, de sorte que cet argument n’est pas opérant.

Par ailleurs, l’emprunteur se prévaut de ce qu’il aurait introduit une instance en responsabilité, distincte, ayant pour effet d’interrompre la prescription dans la présente instance, sans plus de précisions, si ce n’est une référence au fait que « c’est d’ailleurs la position adoptée par le Tribunal de céans ».

Une instance totalement distincte, dont les parties ne sont pas identiques, pas plus que le fondement juridique, ne saurait, de plein droit et sans explication complémentaire, interrompre une autre instance.

Il est constant que les premières conclusions au fond du défendeur sont survenues le 04.09.2019 et que c’est à cette date qu’ont été demandés des dommages et intérêts pour la première fois, alors que le crédit date de 2007, la déchéance du terme de 2011 et l’assignation de 2011.

Dans ces conditions, quel que soit le point de départ retenu, le délai de prescription quinquennal était acquis le 04.09.2019, de sorte que la demande reconventionnelle de dommages et intérêts est prescrite.

Sur le fond

Le défendeur se prévaut de l’applicabilité de plein droit du Code de la consommation à titre principal et subsidiairement de son application volontaire par les parties.

2.1. Sur l’applicabilité du Code de la consommation

2.1.1. Sur l’application de plein droit du Code de la consommation

La banque se prévaut des dispositions de l’article L312-3 du Code de la consommation pour indiquer que ce texte n’est pas applicable au crédit en cause.

Le Code de la consommation, dans sa version en vigueur en 2005, prévoyait en son titre 1er relatif au crédit un chapitre 2 relatif au crédit immobilier, dont la section relative au champ d’application comportait les trois articles suivants :

Article L312-1 : « Au sens du présent chapitre, est considérée comme :a) Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés à l’article L. 312-2 ;

b) Vendeur, l’autre partie à ces mêmes opérations. »

— Article L312-2 : « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :

1° Pour les immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel d’habitation :

a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;

b) La souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;

c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l’article L. 311-3 ;

2° L’achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ci-dessus. »

Article L312-3 : « Sont exclus du champ d’application du présent chapitre :1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu’elles ne sont pas associées à un crédit d’anticipation. »

[G] [M] [S] exerce la profession de médecin généraliste. Les revenus déclarés sur sa fiche de renseignement bancaire correspondent à 61068 € par an.

Il résulte des pièces produites aux débats qu’il a acquis quasi simultanément 3 biens immobiliers destinés à la location, dans le cadre des opérations dites « Apollonia », alors qu’il avait déjà deux biens à usage locatifs, figurant dans sa fiche de renseignement bancaire, et qu’il était inscrit au répertoire SIRENE au titre de la location de logements, activité débutée en 1987.

En outre, le fonctionnement adopté dans le « cadre Apollonia » ne pouvait permettre aux emprunteurs d’espérer les bénéfices fiscaux escomptés que pour autant que les loyers portent sur la moitié de leurs revenus professionnels ou sur un minimum de 26 000 € par an.

Dans ces conditions, l’acquisition financée par le prêt en cause s’analyse en un prêt destiné à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Le prêt en cause ne saurait donc relever de plein droit des dispositions du Code de la consommation.

2.1.2. Sur la soumission volontaire de la banque au Code de la consommation

[G] [M] [S] se prévaut de l’application volontaire par les parties de ces dispositions.

La soumission volontaire de la banque, dans le cadre des conditions des prêts, au Code de la consommation, ne peut être présumée.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit démontrer que la référence au Code de la consommation figurant sur les contrats de prêt a été faite de façon volontaire, expresse et éclairée par la banque, alors que les prêts n’y étaient pas soumis de plein droit.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et à venir, ou la mention sur la fiche de réservation « LMNP » (loueur meublé non professionnel), sont de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du Code de la consommation.

En la présente espèce, sur la fiche de renseignement bancaire, il est porté la mention « LMNP », et les deux emprunts concomitants ne sont pas indiqués.

Le crédit en cause est le seul souscrit auprès de la BPI par l’emprunteur.

D’autre part, au vu de l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, par un mail interne en date du 19.10.2005, il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI que les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA. Ce mail, adressé par [F] [X], secrétait général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Ainsi, si la banque a été négligente dans son engagement, au regard de l’ampleur de la dissimulation de l’emprunteur, on ne peut pas considérer qu’elle a, en toute connaissance de cause, volontairement fait le choix d’appliquer les dispositions du Code de la consommation à la relation contractuelle.

2.1.3. Conséquences

L’emprunteur sollicite la déchéance du droit aux intérêts sur le fondement de la violation des dispositions relatives au formalisme de l’envoi de l’offre de crédit, au délai de rétractation et au calcul du taux effectif global.

Ces moyens étant fondés sur des dispositions du Code de la consommation, qui n’est pas applicable en la cause, il y a lieu de rejeter cette demande.

2.2 Sur les demandes de condamnation au titre de l’emprunt

Les parties ne débattent pas de la souscription du crédit, ni de son versement.

Le taux d’intérêt n’est pas non plus débattu.

Dans le corps de ses conclusions, la banque se prévaut d’une créance de 240 493.11 €, ventilée comme suit :

o Echéances impayées : 15 265.01 €

o Capital restant dû au 05/05/2011 : 162 815.99 €

o Indemnité contractuelle : 12 465.67 €

o Intérêts dus au 05/05/2011 : 333.75 €

o Intérêts dus à compter de la DDT au 29/11/2021 (2,82%): 44 377.45 €

o Cotisations d’assurance de mai 2011 à mai 2021 : 5 166.24 €.

Aucune de ces sommes n’est contestée en son quantum, ni en son principe, au-delà de l’application du Code la consommation, écarté.

Par ailleurs, l’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de condamnation à ces sommes, sous cette réserve que la déchéance du terme est survenue le 05.05.2011.

Pour plus de clarté, les intérêts postérieurs à la déchéance du terme ne seront pas liquidés dans la présente décision.

En ce qui concerne la demande de capitalisation annuelle des intérêts, l’article 1154 du Code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 févr. 2016, dispose que : « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. »

L’emprunteur demande d’écarter la capitalisation des intérêts sans motiver cette demande.

Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts ci-dessus, de droit.

3. Sur la demande indemnitaire formulée par la banque

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sollicite « 19.396 € à titre de dommages et intérêts», représentant 10% du capital prêté, et « 5.000 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter ».

Cette dernière demande n’est en rien motivée, et la perte de chance n’est que le préjudice résultant de la même faute alléguée.

L’existence même de plusieurs préjudices n’est pas démontrée.

Aucune de ces demandes n’est mentionnée comme subsidiaire de l’autre, de sorte que ces demandes seront traitées comme une demande unique.

La SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT se prévaut de ce que [G] [M] [S], en s’abstenant de l’informer de ce qu’il sollicitait parallèlement d’autres crédits à d’autres établissements bancaires, a dissimulé l’ampleur de son endettement, l’empêchant ainsi d’apprécier avec exactitude les risques de défaillance dans le remboursement du prêt en cause, mettant ainsi en danger le modèle économique de la banque.

[G] [M] [S] se contente d’indiquer que rien ne justifie de faire droit à une telle demande.

Il résulte de ce qui précède que la banque n’a pas respecté ses propres procédures internes de contrôle.

Par ailleurs, l’examen de la fiche de renseignement bancaire laisse apparaître des incohérences qui auraient dû amener une banque normalement vigilante à s’interroger dans le cadre de son devoir d’information.

Ainsi quatre biens immobiliers figurent dans les indications au titre du patrimoine (la résidence principale, la « SCI cabinet » et deux résidences locatives), un différentiel de revenus négatifs de 440,45 € est mentionné, mais aucun prêt immobilier n’est indiqué.

Par ailleurs, ce différentiel de revenus négatif n’est pas pris en compte dans la fiche de renseignement bancaire, ni pour minorer les revenus, ni pour majorer les charges, de sorte qu’il est totalement omis dans les totaux transmis pour calculer le taux d’endettement.

Le taux d’endettement de [G] [M] [S], à compter de la 24ème échéance du crédit demandé, aurait dû être évalué à 2646,74 € (542,75 + 344,50 + 440,45 + 1319,04), alors que ses revenus étaient de 5088,45 €, ce qui portait son taux d’endettement à 52%, avec un reste à vivre de 2442,17 €.

Le taux d’endettement, au vu du reste à vivre, était manifestement trop important, de sorte que la banque a commis une nouvelle faute en accordant sans plus de précaution un tel crédit.

Dans ces conditions, par sa négligence, la banque a concouru à son préjudice à un tel point qu’il n’est pas envisageable d’indemniser sa perte de chance de ne pas contracter.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

4.1 Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, l’ancienneté du litige commande de faire droit à la demande d’exécution provisoire.

4.2 Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombante et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Au regard de l’attitude procédurale des parties et de l’équité, les demandes relatives aux frais irrépétibles seront rejetées.

Le défendeur, qui succombe au moins partiellement, sera condamné au paiement des dépens.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

DÉCLARE IRRECEVABLE comme prescrite la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de [G] [M] [S] ;

REJETTE les autres demandes tirées de la prescription ;

REJETTE la demande visant à déchoir la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), de sa demande de condamnation aux intérêts ;

CONDAMNE [G] [M] [S] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), les sommes suivantes au titre du prêt n°2095307 :

—  15 265.01 € au titre des échéances impayées, cette somme produira intérêts au taux de 2,82 % à compter du 05.05.2011

—  162 815.99 € au titre du capital restant dû au 05.05.2011, cette somme produira intérêts au taux de 2,82 % à compter du 05.05.2011

—  333.75 € au titre des intérêts dus à la déchéance du terme, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement

—  12 465.67 € au titre de l’indemnité contractuelle, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement

—  5 166.24 € au titre des cotisations d’assurance de mai 2011 à mai 2021, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

REJETTE la demande indemnitaire de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits de la SA BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) ;

REJETTE toutes les autres les demandes des parties, y compris celles formulées au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [G] [M] [S] au paiement des dépens de l’instance ;

AUTORISE la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT