TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE, Greffière

Débats en audience publique le : 08 Septembre 2025

GROSSE :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Corinne SERROR

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 Novembre 2025

à M^e Franck ABIKHZER

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00836 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ARC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [S] [N] épouse [J]

née le 29 Mars 1947 à [Localité 3] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Corinne SERROR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [K] [D] épouse [T]

née le 29 Octobre 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X], [W] [T]

né le 16 Février 1957 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2020, Mme [S] [J], par l’intermédiaire de son mandataire la société Foncia, a consenti à Mme [K] [T] et M. [X] [T] un bail portant sur un logement sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 489 euros, outre 30 euros au titre des provisions sur charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 janvier 2024, Mme [K] [T] et M. [X] [T] ont fait part de leur intention de quitter le logement au 29 février 2024. Au terme du congé, les locataires se sont maintenus dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, Mme [S] [J] a fait assigner Mme [K] [T] et M. [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Valider le congé signifié par le locataire le 29 janvier 2024 pour un départ le 29 février 2024 ;Constater qu’à compter du 1er mars 2024, le locataire est occupant sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion de Mme [K] [T] et M. [X] [T] et de tout occupant de leur chef de l’appartement sis [Adresse 2] avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;Les condamner au paiement de la somme de 3.317,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 31 janvier 2025 ;Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 622,50 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non paiement des loyers et charges dus au 31 janvier 2025 et les condamner au paiement de la somme de 3.317,50 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 31 janvier 2025 ;Les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.Mme [S] [J], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle soutient que les surconsommations d’eau sont dues au fait de personnes qui occupent les lieux en l’absence des locataires, aucune défaillance de l’installation n’ayant été constatée par le professionnel mandaté par le syndic.

Mme [K] [T] et M. [X] [T], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termdes desquelles ils reconnaissent s’être maintenus dans les lieux après le terme du congé mais font valoir que la remise des quittances de loyer par les bailleurs vaut renonciation implicite à invoquer la résiliation immédiate. Ils contestent le montant des charges réclamées dont ils font valoir qu’elles ne sont pas justifiées et allèguent que les factures excessives d’eau sont dues à une fuite du cumulus. A titre subsidiaire, ils demandent que soit ordonnée une expertise. Ils sollicitent également un délai de six mois pour quitter les lieux et la condamnation de la demanderesse à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La décision a été mise en délibéré le 3 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré le 29 janvier 2024

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties est intitulé « Bail d’habitation résidence secondaire ». Le bail porte ainsi sur une résidence secondaire en excluant expréssément les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, le contrat prévoit dans la notice d’information annexe que le locataire peut donner congé à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Il est prévu que le délai de préavis est en principe de trois mois et peut être réduit à un mois lorsque le logement est situé dans des zones de tension du marché locatif. Il est mentionné que pendant le délai de préavis, le locataire reste tenu au paiement du loyer.

Il n’est pas contesté que par courrier recommandé du 29 janvier 2024, Mme [K] [T] et M. [X] [T] ont délivré à la bailleresse un congé à effet au 29 février 2024. Il n’est pas non plus contesté qu’ils se sont maintenus dans les lieux après le terme du congé. Il en résulte qu’à l’expiration du délai de préavis, Mme [K] [T] et M. [X] [T] sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 29 février 2024 à minuit. La délivrance des quittances de loyer postérieures par la bailleresse ne saurait équivaloir à une autorisation tacite de reconduction du contrat de bail.

En conséquence, à défaut de départ volontaire, leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, sera autorisée, avec, si nécessaire, le concours de la force publique. Ils seront par ailleurs condamnés à payer à Mme [S] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, provisions sur charges en sus et indexation annuelle incluse, soit la somme mensuelle de 622,50 euros, provisions sur charges comprises, à compter du 1er mars 2024 jusqu’à son leur effectif des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Par ailleurs, si le juge judiciaire doit se livrer à un examen de proportionnalité des droits en présence, il n’en demeure pas moins que le droit de propriété a un caractère absolu. L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété. En conséquence, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant au propriétaire d’obtenir l’expulsion des occupants.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle du droit à la vie privée et familiale, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

En l’espèce, il a été considéré que Mme [K] [T] et M. [X] [T] sont occupants san droit ni titre depuis le 1er mars 2024, soit depuis vingt mois à ce jour. Il s’agit là d’une atteinte conséquente au droit de propriété du bailleur. Par ailleurs, les défendeurs ne justifient pas de l’accomplissement de démarches pour se reloger. En outre, si M. [X] [T] allègue des problèmes de santé, il n’en démontre pas la réalité ni l’incompatibilité entre son état de santé actuel et un départ immédiat du logement qu’il occupe. Enfin, il n’est pas non plus démontré en quoi le fait d’héberger une enfant mineure et un membre de sa famille les empêche de quitter les lieux.

Pour ces motifs, il y a lieu de débouter Mme [K] [T] et M. [X] [T] de leur demande de délais.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le contrat de bail liant les parties stipule que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges à la date prévue au contrat. Il est ajouté qu’il ne doit en aucun cas cesser de payer de lui-même le loyer sans autorisation du juge sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations.

En l’occurrence, si les défendeurs contestent le montant des charges en imputant leur hausse à une surconsommation d’eau résultant d’une fuite du cumulus et d’un défaut d’entretien imputable au bailleur, il ressort des pièces versées à l’instance qu’il n’a été constaté par la société MC Aminiaux diligentée sur les lieux, aucune fuite sur l’installation commune de distribution de l’immeuble. Par ailleurs, la bailleresse produit l’état des consommations d’eau pour l’ensemble des résidents de l’immeuble et des relevés de compte détaillant les appels de charges dont il ressort que celles-ci sont régulièrement justifiées.

En conséquence, les contestations de Mme [K] [T] et M. [X] [T] seront rejetées et ils seront condamnés à payer à Mme [S] [J] la somme de 3.317,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [T] et M. [X] [T] supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient par ailleurs de les condamner à payer à Mme [S] [J] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Constate la validité du congé délivré le 29 janvier 2024 par Mme [K] [T] et M. [X] [T] à Mme [S] [J] pour le 29 février 2024 et déclare Mme [K] [T] et M. [X] [T] occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à compter du 1er mars 2024 ;

Ordonne à Mme [K] [T] et M. [X] [T] de libérer les lieux occupés sis [Adresse 2] dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour Mme [K] [T] et M. [X] [T] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, Mme [S] [J] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [K] [T] et M. [X] [T] à payer à Mme [S] [J] une indemnité d’occupation égale au montant égal du loyer contractuel, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, soit la somme de 622,50 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamne Mme [K] [T] et M. [X] [T] à payer à Mme [S] [J] la somme de 3. 317,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Mme [K] [T] et M. [X] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamne Mme [K] [T] et M. [X] [T] aux dépens ;

Condamne Mme [K] [T] et M. [X] [T] à payer à Mme [S] [J] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE