TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/1044

AFFAIRE : N° RG 25/00384 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XSS

Copie à :

Monsieur [H] [O]

Madame [D] [Y], [K] [L]

Copie exécutoire à :

M^e Frédéric GONDER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [A] [W] [U] [P]

né le 28 Octobre 1940 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [X] [C] [M] [G] épouse [P]

née le 06 Mars 1944 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [O]

né le 30 Juillet 1982 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Madame [D] [Y], [K] [L] épouse [O], munie d’un pouvoir

Madame [D] [Y], [K] [L] épouse [O]

née le 12 Décembre 1980 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [T], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 10 Octobre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 25 octobre 2022 avec effet le 27 décembre 2022, Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] ont donné à bail à Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 980 euros.

Des loyers étant demeurés impayés Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par actes du 15 novembre 2024, du 9 janvier 2025 et du 31 mars 2025 à Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O].

Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] ont ensuite fait assigner Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection par acte du 6 juin 2025, pour voir prononcer la résiliation du bail ; ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O]; et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif pour la somme de 2.840,48 € avec intérêts de droit, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Un diagnostic social et financier est parvenu aux greffes avant l’audience, lequel indique que suite à une saisie sur salaire, les revenus du couple ont chuté.

L’affaire a été retenue à l’audience du 10 octobre 2025. Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P], représentés par leur conseil, lequel dépose son dossier maintiennent leurs demandes et actualisent la dette à la somme de 4399 €.

Madame [D] [L] épouse [O], présente et munie d’un pouvoir aux fins de représenter Monsieur [H] [O] ; elle expose au soutien de sa défense, qu’ils ont rencontré des difficultés financières dues à des salaires qui n’ont pas été versés par l’employeur, qu’une procédure devant le conseil des Prud’hommes est en cours, elle indique que les loyers de septembre et octobre ont été réglés et que son mari a retrouvé un emploi, et qu’ils peuvent effectuer un règlement échelonné de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail reçu le 10 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 1er avril 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] apparait recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2022 avec effet le 27 décembre 2022, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 15 novembre 2024 pour la somme en principal de 1392,93 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juin 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] produisent un décompte démontrant que Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] restaient devoir la somme de 4399,44 € au mois d’octobre 2025.

Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] n’apporte aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 4399,44 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, vu le montant de la dette, et la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] devront alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2022 avec effet le 27 décembre 2022, entre d’une part, Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] et d’autre part, Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] concernant un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 980 euros, sont réunies à la date du 2 juin 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] à verser à Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] la somme de 4399,44 € (quatre mille trois cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quarante-quatre centimes) arrêtée au mois d’octobre 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISE Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [H] [O] et Madame [D] [L] épouse [O] ;

DEBOUTE Monsieur [A] [P] et Madame [X] [G] épouse [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection