TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 25/490

AFFAIRE : N° RG 24/00751 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3IKT

Jugement Rendu le 10 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par : Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. SUNROOF

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 525 141 719,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par: Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

Le [Adresse 19],

pris en la personne de son syndic en exercice,

SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE, LOCAP GESTION,

[Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal en exercice.

Ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 10/11/25

Représenté par: Maître Philippe NESE de la SELARL NESE, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mai 2025, différée dans ses effets au 25 Août 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 08 Septembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 10 Novembre 2025 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

La Société A Responsabilité Limitée (SARL) SUNROOF et Monsieur [Z] [V] sont copropriétaires au sein de la [Adresse 16] dont le syndic est la société LOCAP GESTION.

Un contentieux oppose la SARL SUNROOF au syndicat des copropriétaires à propos de la réalisation de travaux.

Par jugement du tribunal judiciaire de BEZIERS rendu le 8 février 2021, l’assemblée générale du 23 juillet 2018 a été annulée. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. La procédure est actuellement pendante devant la cour d’appel de [Localité 11].

Par jugement du 25 avril 2022 du tribunal judiciaire de BEZIERS, l’assignation signifiée par la SARL SUNROOF le 9 février 2021 et relative à l’assemblée générale du 20 novembre 2020 a été annulée.

Par jugement rendu le 9 mai 2023, le tribunal judiciaire de BEZIERS a annulé la résolution n°6, relative à l’élection du syndic, et la résolution n°12, relative à une étude supplémentaire de rénovation de l’ensemble colline-commerces, de l’assemblée générale du 19 novembre 2021. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision. La procédure est pendante devant la cour d’appel de [Localité 11].

Lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2023, il a été voté la résolution n°20 relative à la confirmation de l’approbation d’un budget d’étude supplémentaire concernant l’étude relative à la rénovation de l’ensemble colline-commerces.

Une assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 9 février 2024 au cours de laquelle le cabinet LOCAP a été élu aux fonctions de syndic pour une durée de 15 mois.

***

Par acte du 15 mars 2024, la SARL SUNROOF et Monsieur [Z] [V] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice la Société Anonyme (SA) LOCAP GESTION, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, aux fins de :

Annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 décembre 2023,

Annuler toute l’assemblée générale du 9 février 2024,

Subsidiairement, annuler la résolution n° 3 de cette assemblée générale,

Dire qu’ils seront dispensés de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires et frais d’avocat de la copropriété,

Condamner le [Adresse 18] [Localité 12] [Adresse 10] à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2025, la SARL SUNROOF et Monsieur [Z] [V] demandent au tribunal, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

Annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 décembre 2023

Annuler toute l’assemblée générale du 9 février 2024, Subsidiairement, annuler la résolution n° 3 de cette assemblée générale,

Dire qu’ils seront dispensés de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires et frais d’avocat de la copropriété,

Condamner le [Adresse 17] [Adresse 13] à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice la SA LOCAP GESTION, demande au tribunal, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, des articles 1353 alinéa 1er et 2274 du code civil, de :

Débouter la SARL SUNROOF et Monsieur [Z] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Condamner reconventionnellement la SARL SUNROOF et Monsieur [Z] [V] à lui verser 3.000 euros titre des frais irrépétibles,

Condamner reconventionnellement la SARL SUNROOF et Monsieur [Z] [V] aux entiers dépens de la procédure.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mai 2025, la clôture a été fixée au 25 août 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 08 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 décembre 2023

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En l’espèce, la SARL SUNROOF et Monsieur [Z] [V] sollicitent l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2023 relative à la confirmation de l’approbation d’un budget d’étude supplémentaire concernant l’étude relative à la rénovation de l’ensemble colline-commerces.

Le tribunal relève que cette résolution est identique à la résolution n°12, adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 2021, et annulée par jugement du tribunal judiciaire de BEZIERS du 9 mai 2023. Un appel est actuellement pendant devant la cour d’appel de [Localité 11].

Si la SARL SUNROOF affirme avoir donné mandat à Madame [B] afin de voter contre cette résolution, le vote de cette dernière n’est pas comptabilisé au titre des votes opposants.

Néanmoins, Monsieur [Z] [V] a voté contre cette résolution et est donc recevable a en contesté la régularité.

En tout état de cause, il ressort de la résolution attaquée que le budget d’étude supplémentaire mis au vote concernant des travaux comprend « la réfection des plages de la piscine ». Or, à la lecture de l’acte modificatif du 14 mars 1979 décrivant le lot n°521, il est mis en exergue que ce lot comprend « une piscine avec ses abords », de sorte que le caractère privatif des plages de piscine est incontestable.

Le syndicat des copropriétaires affirme que la réfection des canalisations et réseaux d’évacuation des eaux usées ainsi que pluviales, parties communes, nécessiteraient le percement des plages de piscine. Cette affirmation ne repose sur aucun élément probant.

Aussi, il est fait état que la réfection des plages de la piscine ne serait que la conséquence des dégradations causées par les travaux sur les canalisations. D’une part, cette allégation n’est fondée sur aucune pièce versée aux débats. D’autre part, la rédaction de la résolution concernée est explicite et mentionne clairement que la réfection des plages de la piscine entre dans le périmètre de l’étude sans faire mention qu’il s’agirait d’une conséquence des dégradations causées par les travaux relatifs aux canalisations.

Dès lors, la nullité de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2023 est encourue compte tenu du caractère privatif des plages de la piscine, concerné par l’étude envisagée.

En conséquence, il conviendra de prononcer l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2023.

Sur l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 19 février 2024

Aux termes de l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble ».

L’article 64 alinéa 1er du même décret précise que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

En vertu de l’article 641 du code de procédure civile « lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

Lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

Lorsqu’un délai est exprimé en mois et en jours, les mois sont d’abord décomptés, puis les jours ».

L’article 642 du même code ajoute que « tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

A défaut de respecter ce délai de 21 jours, un copropriétaire peut faire annuler l’assemblée générale, sans même qu’il ne soit nécessaire de justifier d’un grief.

En l’espèce, la convocation relative à l’assemblée générale extraordinaire du 9 février 2024, adressée à la SARL SUNROOF par courrier recommandé, a été distribuée le 19 janvier 2024.

En application des textes susvisés, le délai a commencé à courir le lendemain de la distribution de la convocation, soit le 20 janvier 2024, et a expiré le 9 février suivant à minuit. Or, le 9 février 2024 était le jour de tenue de l’assemblée générale litigieuse et n’est pas inclus dans la comptabilisation du délai à respecter.

Dans ces conditions, le délai de 21 jours n’a pas été respecté.

Il importe peu que les demandeurs ne justifient pas d’un grief en ce que les dispositions relatives au délai de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires sont d’ordre public.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir une urgence en ce que le syndic avait été désigné au cours de l’assemblée générale du 25 novembre 2022 pour une durée de 15 mois.

Le tribunal relève qu’aucune urgence ne peut être caractérisé en ce que le mandat du syndic expirait le 25 février 2024, soit plus de 15 jours après la tenue de l’assemblée générale litigieuse.

Dès lors, la nullité de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 9 février 2024 est encourue pour non-respect des dispositions relatives au délai de convocation.

En conséquence, il conviendra d’annuler l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 9 février 2024.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice la SA LOCAP GESTION, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice la SA LOCAP GESTION, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.500 euros à Monsieur [Z] [V] et à la SARL SUNROOF au titre des frais irrépétibles.

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

Aux termes de l’articles 10-1 alinéa 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

En l’espèce, Monsieur [Z] [V] et la SARL SUNROOF seront dispensés de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires et frais de l’avocat de la copropriété, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

ANNULE la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 décembre 2023,

ANNULE l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires di 9 février 2024,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], pris en la personne de son syndic en exercice la SA LOCAP GESTION, à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice la SA LOCAP GESTION, à verser 1.500 euros à Monsieur [Z] [V] et la SARL SUNROOF au titre des frais irrépétibles,

DISPENSE Monsieur [Z] [V] et la SARL SUNROOF de participer à tous les frais occasionnés par la présente procédure en ce compris les honoraires et frais de l’avocat de la copropriété,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 10 Novembre 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, Maître Philippe NESE de la SELARL NESE