TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

MINUTE N° 2025/464

AFFAIRE : N° RG 24/00496 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E[Immatriculation 4]

Copie à :

Maître Tonin ALRANQ

Copie exécutoire à :

M^e Christian CAUSSE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Mai 2025

DEMANDEURS :

Madame [N] [C] [D] [L]

née le 23 Mai 1994 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [H] [A] [F] [B]

né le 01 Décembre 1994 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [J]

née le 30 Mai 1958 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 14 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 09 septembre 2023, Madame [E] [J] a donné à bail à Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 9], pour un loyer initial mensuel de 850,00 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [E] [J] selon acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024 a fait signifier à Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] un commandement de payer pour un arriéré locatif d’un montant de 1.822,31 € ainsi que de justifier d’une assurance locative en cours de validité.

Par acte en opposition à commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative en cours de validité visant la clause résolutoire du 10 septembre 2024, Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] ont assigné Madame [E] [J] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

— déclarer leur demande recevable et bien fondée,

— juger que le commandement de payer du 10 juillet 2024 est devenu sans objet du chef du paiement des loyers ;

— juger que le commandement est nul et de nul effet concernant la demande de paiement des charges ;

— juger que les effets de la clause résolutoire insérée au bail ne s’appliqueront pas ;

— condamner Madame [E] [J] au paiement de la somme de 474,92 € au titre des charges réclamées à tort et la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 14 mars 2025, Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et ajoutent le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [E] [J].

Sur la nullité du commandement de payer, ils font valoir le règlement des loyers de juin et juillet le 08 août 2024 de sorte que le commandement est devenu sans objet de ce chef. S’agissant des prétendues charges impayées, à hauteur de 122,31 euros, ces dernières ne sont aucunement justifiées précisant que le contrat de bail ne prévoyait aucune charge. Ils exposent que la gravité du manquement par la bailleresse à ses obligations contractuelles en coupant l’eau, l’ électricité à ses locataires justifiait en tout état de cause la suspension par ces derniers de leur obligation. Ils ajoutent qu’ils ont justifié d’une attestation d’assurance valable jusqu’au 31 mars 2025. Ils soutiennent que la jurisprudence écarte le jeu de la clause résolutoire et la résiliation judiciaire du bail quand bien même la souscription d’assurance serait tardive au-delà du délai imparti dans le commandement et après délivrance de l’assignation. Ils expliquent que les charges ne sont pas dues puisque le contrat de bail n’en prévoit pas. Ils précisent avoir quitté le logement litigieux le 30 novembre 2024.

Sur le rejet de la demande reconventionnelle de condamnation à une indemnité d’occupation, ils soutiennent avoir réglé les loyers depuis le mois d’août 2024 par virements. Ils font observer que le dépôt de garantie a été conservé par la propriétaire.

Madame [E] [J], représentée par son avocat, sollicite de :

— juger que le commandement de payer en date du 10 juillet 2024 faisait commandement aux locataires de payer les loyers et de justifier d’une attestation d’assurance couvrant le risque locatif ;

— juger que Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] ne justifient pas d’une attestation couvrant le risque locatif y compris concernant la période objet du commandement signifié le 10 juillet 2024 ;

— débouter Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions injustes et mal fondées ;

— constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 09 septembre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de justifier d’une assurance couvrant le risque locatif du 10 juillet 2024 ;

— condamner solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] au paiement des sommes suivantes :

—  1.700,00 € au titre d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer à compter du 11 août 2024 et pour les mois d’octobre et de novembre 2024 ;

—  1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Madame [N] [L] et Monsieur [B] aux entiers dépens.

En réplique, elle expose que les locataires ne payant pas leurs loyers, elle a fait délivrer un commandement de payer et un commandement de justifier d’une assurance couvrant le risque locatif visant le jeu de la clause résolutoire introduite au bail d’habitation. Elle explique que selon assignation signifiée en date du 10 septembre 2024, elle a attrait ses locataires devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé aux fins de résiliation expulsion uniquement pour défaut de justification par le locataire d’une attestation d’assurance couvrant le risque locatif. Elle fait valoir que les locataires sont demeurés dans l’appartement loué sans assurance y compris après écoulement d’un délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer et de justifier d’une couverture assurantielle visant le jeu de la clause résolutoire. Elle fait observer que les locataires produisent des jurisprudences qui contredisent leur argumentation. Elle fait valoir que la cour d’appel d'[Localité 5] juge que seul le contrat d’assurance valide dans les délais du commandement prive d’effet la clause résolutoire insérée au bail.

Sur la demande en paiement des loyers, elle précise que les loyers des mois d’octobre et de novembre 2024 correspondant à la somme de 1700 euros demeurent impayés.

Elle fait observer que les locataires l’ont contrainte à saisir la juridiction alors qu’ils n’assuraient même pas le logement loué.

Il sera renvoyé aux écritures des parties, lesquelles s’y sont référées expressément à l’audience, pour un exposé exhaustif des arguments et moyens soulevés au soutien de leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 mai 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre du trop-perçu des charges locatives :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] sollicitent le remboursement des charges perçues par Madame [E] [J] pour les mois d’octobre 2023, novembre 2023, janvier 2024 et février 2024 soit une somme totale de 474,92 €. Ils versent aux débats les quittances de loyer pour les mois visés.

Les quittances de loyer mentionnent un montant de 128,71 € correspondant aux charges dues pour le mois de novembre 2023, un montant de 106,98 € correspondant aux charges dues pour le mois de décembre 2023, un montant de 116,44 euros correspondant aux charges dues pour le mois de février 2024 et un montant de 122,80 euros correspondant aux charges dues pour le mois de mars 2024.

Le contrat de bail ne mentionne pas de charges récupérables, de sorte que le montant de 474,92 euros a été indument payé.

Par conséquent, Madame [E] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 474,92 euros au titre des charges réclamées à tort.

Sur la demande reconventionnelle d’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. (…) Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 09 septembre 2023 entre Madame [E] [J] et Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] contient une clause une clause résolutoire (VIII) prévoyant un délai d’un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, Madame [E] [J] a fait signifier à Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative en cours de validité.

Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] justifient d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs en date du 24 septembre 2024 attestant de leur souscription à un contrat habitation (n°M001) pour la période du 13 août 2024 au 31 mars 2025.

Ils ne justifient pas d’un contrat d’assurance valide dans le délai du commandement de payer en date du 10 juillet 2024.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2024.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation :

Madame [E] [J] sollicite la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers des mois d’octobre et novembre 2024.

Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] sollicitent le rejet de la demande reconventionnelle de condamnation à une indemnité d’occupation et versent aux débats les justificatifs de règlements des sommes de 1.700,00 euros par virement du 08 août 2025, de 850,00 euros par virement du 30 août 2024 et de 850,00 euros par virement du 14 octobre 2024, soit la somme totale de 3400 euros sur les 5100 euros dus pour les mois de juin à novembre 2024.

Il n’est pas démontré par Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] le versement de la somme de 850 euros au titre du dépôt de garantie.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant correspondant aux loyers des mois d’octobre et novembre 2024 soit la somme de 1700 euros.

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [E] [J] au paiement de la somme de 474,92 euros au titre des charges réclamées à tort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 septembre 2023 entre d’une part Madame [E] [J] et d’autre part, Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B], concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 9], sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] au paiement de la somme de 1700 euros au titre d’une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer à compter du 11 août 2024 et pour les mois d’octobre et de novembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [L] et Monsieur [H] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le NEUF MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge,