TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 20/02980

N° Portalis 352J-W-B7E-CR57G

N° MINUTE : 3

Assignation du :

12 Mars 2020

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Mars 2024

DEMANDERESSE

Madame [L] [M] épouse [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0285

DEFENDERESSES

S.A.R.L. KW WORLD-COM agissant poursuites et diligences de son gerant domicilié au dit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Valérie JUILLET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B0500

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 Janvier 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 23 juillet 2009, Mesdames [V] [Z] veuve [M] et [L] [M] épouse [P] ont consenti le renouvellement d’un bail commercial à la société EUROSTAR VIDÉO, aux droits de laquelle vient la SARL KW WORLD-COM, portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 2008 se terminant le 14 avril 2017 et pour un loyer annuel de 7.500 € HT et HC.

Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2018, les bailleresses ont fait signifier à la locataire un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2018 moyennant un loyer annuel de 11.000 € en principal.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 octobre 2019, les bailleresses ont adressé à la locataire un mémoire préalable évoquant un déplafonnement du loyer en raison d’une modification des facteurs locaux de commercialité et proposant de fixer le loyer annuel à 11.000 € HT et HC.

Madame [V] [Z] veuve [M] est décédée le 03 novembre 2019, laissant Madame [L] [M] épouse [P] pour lui succéder.

Madame [L] [M] épouse [P] a saisi le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS par assignation du 12 mars 2020.

Par jugement avant dire droit du 08 avril 2021, celui-ci a constaté le renouvellement du bail au 1er octobre 2018 et ordonné une expertise afin de déterminer la valeur locative des locaux et d’apprécier la prétention d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 08 juin 2023, Madame [L] [M] épouse [P] sollicite :

— la fixation du prix du bail renouvelé à 10.067 € HT en principal par an au 1er octobre 2018,

— que le paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers soit ordonné depuis le 1er octobre 2018, au fur et à mesure des échéances, avec capitalisation annuelle,

— la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

— le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement,

— le rejet de toutes demandes plus amples ou contraires de la locataire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 janvier 2024, la SARL KW WORLD-COM sollicite du juge des loyers :

— le rejet des demandes de la bailleresse,

— de constater que le loyer du bail renouvelé doit être plafonné,

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 8.444 €/an en principal à compter du 1er octobre 2018,

— subsidiairement, de le fixer à 9.548 € HT et HC,

— de condamner la bailleresse à lui payer, à titre de dommages et intérêts, le montants des intérêts qui pourraient lui être dus par la SARL KW WORLD-COM,

— de condamner la bailleresse à lui verser 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 janvier 2024 et a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le montant du loyer renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

L’article R.145-6 du code de commerce dispose que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il incombe au bailleur qui se prévaut d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité fondant un déplafonnement du loyer d’en apporter la preuve.

En l’espèce, monsieur [X] [N] a, aux termes de son rapport d’expertise judiciaire :

— estimé la valeur locative statutaire des locaux loués au 1er octobre 2018 à 10.067 € en cas d’accession en fin de bail et à 9.548 € dans l’hypothèse d’une accession différée, et chiffré le loyer de renouvellement plafonné à cette date à 8.444 € HT et HC,

— donné avis que l’étude des facteurs locaux de commercialité « met en exergue une évolution de l’environnement qui (lui) semble constituer une conjonction de critères démonstratifs d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ».

Les locaux loués sont situés au numéro 117 de l'[Adresse 2], double voie de circulation à sens unique avec des stationnements de chaque côté.

L’expert a relevé que :

— Cette partie de l'[Adresse 2], située entre ses croisements avec la [Adresse 8] et avec la [Adresse 9], a une assez bonne commercialité de quartier, toutefois moins dynamique que la partie située entre la [Adresse 9] et le [Adresse 5], qui bénéficie d’une très bonne commercialité de quartier et qui constitue le cœur de « Chinatown » avec la présence de commerces emblématiques du quartier chinois (Tang Frères, [Localité 7] Store, Centre Commercial [Adresse 6], etc…) et d’allées piétonnes qui serpentent entre les tours.

— Il s’agit d’un secteur qui présente toutes les caractéristiques de la monoactivité avec une forte concentration de restaurants asiatiques, mais aussi de commerces de proximité à destination de la chalandise locale qui se trouve être également à dominante d’origine asiatique.

— Les lieux loués dépendent d’un immeuble ancien sur rue avec un sous-sol et surélevé de trois étages, comprenant trois boutiques en rez-de-chaussée, une onglerie et une pharmacie à gauche de l’entrée, ainsi que le commerce de la locataire à sa droite.

— Les locaux ont une devanture constituée d’une vitrine à gauche de la porte vitrée à double vantail, une enseigne en bandeau au dessus, à l’intérieur un comptoir de vente avec accès à l’arrière-boutique aveugle à usage de réserve, un accès à la cour de l’immeuble menant à des WC communs.

L’expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 28,05 m²P.

Il a précisé que l’ensemble était en état d’usage, que le local ne comprenait pas de sanitaire mais était conforme à l’activité de téléphonie mobile qui y est exercée.

Les stations de métro les plus proches sont Tolbiac (ligne 7) et Olympiades (ligne 14).

Pour apprécier une modification des facteurs locaux de commercialité, il a analysé cinq points :

A) Le recensement des constructions neuves par l’INSEE

Il a pris en considération le nombre de logements recensés par l’INSEE en 2008 et en 2017 dans les zones dites IRIS (« îlots regroupés pour l’information statistique ») n°5005, 5006, 5007, 5027, 5028, 5104, 5105, 5106 et 5125, dans une zone d’un rayon de 400 à 500 m autour des lieux loués.

Il a constaté, sur la période 2008-2017, un solde positif de 916 logements correspondant à une hausse de 6,22% (14 736 logements en 2008, 15 652 en 2017).

B) L’évolution de la population

Il a pris en considération le nombre d’habitants recensés par l’INSEE en 2008 et en 2017 dans les mêmes zones IRIS et dans la même zone autour des lieux loués.

Il a constaté, sur la période 2008-2017, un solde positif de 198 habitants correspondant à une hausse de 0,72% (27 583 habitants en 2008, 27 781 en 2017).

C) L’évolution de la fréquentation des stations de métro les plus proches des lieux loués

L’expert judiciaire a constaté une augmentation de la fréquentation des deux stations de métro les plus proches des lieux loués :

— Pour la station Tolbiac, le nombre de voyageurs entrants directs est passé de 3 433 444 en 2008 à 3 451 768 en 2017, soit un gain de fréquentation annuel moyen de 53 798 voyageurs.

— Pour la station Olympiades, le nombre de voyageurs entrants directs est passé de 6 102 808 en 2008 à 7 306 272 en 2017, soit un gain de fréquentation annuel moyen de 928 773 voyageurs.

Il conclut à un gain de fréquentation annuelle de ces deux stations, avec un différentiel de près de 20% pour cette dernière avec la fréquentation globale du métro à [Localité 7].

D) Environnement commercial des lieux loués

Après avoir recensé tous les commerces de la deuxième portion de l'[Adresse 2] (des numéros 81 à 121 et des numéros 76 à 110) en 2008 et en 2017, il a constaté une absence d’évolution significative de commercialité sur cette période, pendant laquelle le seul changement intervenu est l’ouverture d’un commerce de thé aux perles (commerce fermé en 2008), les autres boutiques demeurant inchangées.

E) Évolution de la répartition en catégories socio-professionnelles des habitants

L’expert judiciaire a pris en considération les catégories socio-professionnelles résultant des données fournies par l’INSEE en 2008 et en 2017 dans les zones IRIS (« îlots regroupés pour l’information statistique ») n°5005, 5006, 5007, 5027, 5028, 5104, 5105, 5106 et 5125, dans une zone d’un rayon de 400 à 500 m autour des lieux loués.

Il a observé une évolution de la composition de la population sur cette période, avec une hausse de la catégorie des artisans, commerçants et chefs d’entreprise (10%), mais surtout des retraités, qui représentent près de 90% des nouveaux arrivants du secteur, et une baisse importante des autres catégories, à l’exception des employés.

En conclusion, l’expert a considéré :

— que l’augmentation du nombre de logements avait eu un impact très positif et fort sur le commerce exercé par la locataire,

— que l’augmentation du nombre d’habitants avait eu un impact positif et très fort sur le commerce exercé par la locataire,

— que l’augmentation de la fréquentation des stations de métro proches avait eu un impact très positif mais moyen sur le commerce exercé par la locataire,

— que l’évolution de la commercialité environnante et de la composition socio-professionnelle des habitants étaient d’effet neutre.

La bailleresse ajoute que le 13ème arrondissement a connu, au cours du bail expiré, une opération de renouvellement urbain qui a notamment permis de dynamiser l’activité commerciale, en particulier sur le secteur [Adresse 6], situé à proximité des locaux loués, et est même devenu un secteur recherché, notamment par les entreprises innovantes.

Elle dit qu’outre l’augmentation de la population et du nombre de logements, les créations d’entreprises et d’établissements ont considérablement augmenté entre 2012 et 2019.

La locataire conteste les conclusions de l’expert judiciaire et de la bailleresse, faisant valoir que cette dernière ne rapporte pas la preuve, lui incombant, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré.

Elle critique les conclusions de l’expert, lui reprochant d’avoir pris en compte une zone de 400 à 500 mètres autour des lieux loués, alors que l’usage est plutôt de retenir une zone de chalandise de 300 à 400 mètres, retenant ainsi les zones IRIS 5007 et 5104 qui accusent les plus fortes variations de logements et de population, mais qui sont trop lointaines et devraient être écartées, les habitants des logements plus lointains pouvant se rendre dans d’autres boutiques de téléphonie plus proches et plus accessibles.

Elle fait également valoir que la station Olympiades, qui accuse le gain de fréquentation le plus important, est située à 500 mètres des locaux et a été inaugurée avant la période de référence.

Enfin, elle soutient que les retraités, qui représentent près de 90% des nouveaux arrivants du secteur, ne sont pas ceux qui fréquenteront son commerce de téléphonie mobile.

Il convient de rappeler que le juge des loyers commerciaux doit procéder à une appréciation in concreto de la modification des facteurs locaux de commercialité, en recherchant si ces modifications sont notables, mais également si elles ont effectivement une influence favorable sur l’activité exercée par le locataire.

Il convient, pour un commerce de détail, de retenir une zone d’achalandage de 300 à 400 mètres autour de celui-ci (voire moins pour certains commerces ou dans des zones comprenant beaucoup d’habitants), en écartant les modifications trop éloignées géographiquement, mais aussi en tenant compte de ce que la commercialité et son évolution peuvent varier d’un quartier donné, d’un secteur à l’autre, d’une rue à une autre, voire d’une partie de rue à une autre partie de rue, même encore d’un trottoir à un autre.

En l’espèce, le juge des loyers considère que l’appréciation de l’évolution de la population locale et du nombre de logements aux alentours est déterminante pour l’activité de la locataire, qui a un commerce de quartier.

Or, il observe que l’augmentation de population est relativement faible sur le tout secteur pris en compte par l’expert judiciaire (198 habitants de plus en 2017 qu’en 2018, pour un nombre total d’habitants supérieur à 27 500, ce qui représente une augmentation de 0,72%), de sorte qu’elle ne peut être qualifiée de « notable ».

En outre, il apparaît, à l’examen des éléments fournis par cet expert dans son rapport, que celui-ci a pris en compte l’évolution de la population et du nombre de logements dans un rayon de 400 à 500 mètres autour du commerce considéré, soit dans un secteur plus grand que d’usage, et qui, surtout, inclut les IRIS n°5007 et 5104, lesquels comprennent les plus importantes augmentations de logements et de population du secteur alors qu’ils se situent à environ 300 à 500 mètres de la boutique de la locataire, elle-même placée entre les IRIS 5005 et 5006, qui, pour leur part, ont subi une variation à la baisse du nombre d’habitants (respectivement -25% et -10%).

L’examen comparé de la carte montrant les zones dites « IRIS », ainsi que la zone prise en compte par l’expert, avec les statistiques qu’il a fournies permet de constater que la population n’a pas augmenté dans un rayon de 300 mètres autour du commerce de la locataire, mais plus à distance, à 400 ou 500 mètres, soit en limite, et même plutôt en dehors, de la zone d’achalandage, au sein de laquelle elle est plutôt en légère baisse.

Il n’est pas établi que les nouveaux habitants du secteur représentent un flux de chalandise supplémentaire pour la locataire, alors qu’ils occupent majoritairement une zone distante de 400 à 500 mètres, située en grande partie sur la même avenue mais dans une zone de meilleure commercialité selon l’expert et qui sont donc susceptibles de se rendre dans des boutiques de téléphonie moins éloignées.

Ainsi, il n’est pas caractérisé d’influence favorable notable, pour le commerce considéré, de l’augmentation de la population et du nombre de constructions dans le secteur.

S’agissant de l’augmentation de la fréquentation des stations de métro les plus proches, il y a lieu de constater que l’évolution concerne notamment la station Olympiades, laquelle se situe toutefois à 500 mètres de distance des lieux loués, lesquels, en outre, se trouvent sur un axe qui n’a pas vocation à particulièrement emprunté par les usagers des transports en commun pour se rendre à cette station.

Rien ne démontre donc que cette évolution profite au commerce de la locataire.

L’augmentation de la fréquentation de la station Tolbiac est de nature à profiter à son commerce mais cette augmentation reste modeste et concerne une station distante de 300 mètres, de sorte qu’elle ne peut être qualifiée de « notable ».

Enfin, il est noté que l’expert n’a pas constaté de développement des entreprises et établissements créés dans sa zone d’achalandage tel qu’évoqué par la bailleresse.

Plus généralement, il n’est pas démontré que les évolutions du 13ème arrondissement, notamment du quartier Olympiades et de la deuxième section de l'[Adresse 2], ont apporté un flux de chalands supplémentaire suffisant à la locataire pour juger que son commerce en a notablement profité.

Dans ces conditions, il n’est pas caractérisé de modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

En conséquence, il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à un montant plafonné de :

7.500 € (loyer annuel en principal au 15 avril 2008)

x 112,59 (ILC 2ème trimestre 2018, dernier indice paru au 1er octobre 2018)

÷ 100,00 (ILC 1er trimestre 2008)

= 8.444 € au 1er octobre 2018.

Il convient de rappeler que la locataire devra rembourser à la bailleresse la différence entre les loyers provisionnels et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2020, et pour les échéances postérieures, à compter de chaque date d’exigibilité.

La capitalisation des intérêts, de droit en vertu de l’article 1343-2 du même code, sera ordonnée pour ceux produits depuis la présente décision et dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

Sur la demande de dommages et intérêts de la locataire

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque, par sa faute, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il est constant qu’il appartient à celui qui sollicite l’indemnisation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

La SARL KW WORLD-COM réclame que la bailleresse soit condamnée à lui payer le montant des intérêts qu’elle pourrait elle-même lui devoir, au motif que sa demande d’intérêts depuis le 1er octobre 2018 avec capitalisation est exorbitante et constitue une manœuvre dolosive avérée de sa part pour masquer sa mauvaise foi, consistant à avoir donné congé avec déplafonnement de plus de 42% et l’avoir assignée, puis d’avoir accepté le prix fixé par l’expert en dessous de sa prétention initiale.

Cependant, le simple fait de succomber en ses prétentions, ou de les diminuer après avoir recueilli l’avis d’un expert judiciaire, ne suffit pas à caractériser une faute, alors que l’action en justice constitue un droit et que les demandes d’intérêts sur l’arriéré de loyers et de capitalisation sont des demandes classiques en matière de fixation du prix du bail renouvelé.

En outre, le paiement de tels intérêts, qui est de droit, ne constitue pas un préjudice indemnisable.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens ainsi que des frais irrépétibles qu’elle a supportés et de partager par moitié entre elles les frais de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé entre Madame [L] [M] épouse [P] et la SARL KW WORLD-COM, portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4], à la somme de huit-mille-quatre-cent-quarante-quatre euros (8.444 €) par an, HT et HC, à compter du 1er octobre 2018 ;

DIT que le différentiel entre les loyers provisionnels payés et les loyers effectivement dus depuis le 1er octobre 2018 portera intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 et à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts produits depuis la présente décision dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et que les frais de l’expertise judiciaire seront supportés par moitié entre elles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 28 mars 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA