MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

Minute :

N° RG 24/01168 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWFX

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE DE L’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 avenue du bois au Coq – 76620 LE HAVRE

non comparant, représenté par M^e LESIEUR-GUINAULT Marie de la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Madame [R] [K] épouse [I]

née le 21 Août 1959 à COMORES (97615), demeurant 90 avenue Vladimir Komarov – 76610 LE HAVRE

non comparante, représentée par M^e CHALONY Catherine de l’AARPI PARTHEMIS AVOCATS, avocate au barreau du HAVRE, substituée par M^e Elisa HAUSSETETE, avocate au barreau du HAVRE

Monsieur [T] [I]

né le 08 Février 1958 à MAYOTTE (97615), demeurant 90 rue Vladimir Komarov – 76610 LE HAVRE

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection, en présence d'[Y] [L], auditeur de justice

GREFFIER LORS DES DEBATS : Pauline MATHIEU

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Ségolène DUPERRON

DÉBATS : en audience publique le 12 Mai 2025, la décision ayant été mise en délibéré au 10 juillet 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2006, l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole a consenti un bail d’habitation à M. [I] [T] et Mme [I] [R] sur des locaux situés au 90 Avenue Vladimir Komarov à Le Havre (76610) appart 391, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 312,33 euros et d’une provision pour charges de 154,83 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1162,69 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [I] [T] et Mme [I] [R] par déclaration le 23 avril 2024.

Par assignations du 8 novembre 2024 pour Mme [I] [R] et du 12 novembre 2024 pour M. [I] [T] , l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [T] et Mme [I] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3257,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 12 mai 2025, l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 février 2025, s’élève désormais à 3594,32 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [I] [R] par l’intermédiaire de son conseil expose que Monsieur [I] a quitté le domicile conjugal et la métropole en 2021 pour MAYOTTE d’où il n’est jamais revenu et celle-ci qui ne disposait d’aucun revenu personnel a fait les démarches pour obtenir le RSA et le versement de l’APL. Elle ne conteste pas les sommes dues mais sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [I] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Au jour de l’audience, il n’a pas été porté à la connaissance du magistrat l’existence d’une telle procédure concernant [I] [T] et Mme [I] [R].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 28 mars 2024 et que la somme de 1162,69 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2025, M. [I] [T] et Mme [I] [R] lui devaient la somme de 3594,32 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [I] [T] et Mme [I] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [T] et Mme [I] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [T] et Mme [I] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que le contrat conclu le 27 mars 2006 entre l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole, d’une part, et M. [I] [T] et Mme [I] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au 90 Avenue Vladimir Komarov à Le Havre (76610) appart 391 est résilié depuis le 29 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [I] [T] et Mme [I] [R] à payer à l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole la somme de 3594,32 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt-quatorze euros et trente-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025,

AUTORISE M. [I] [T] et Mme [I] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [T] et Mme [I] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [I] [T] et Mme [I] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [I] [T] et Mme [I] [R] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [I] [T] et Mme [I] [R] à payer à l’établissement ALCEANE – OPH de la Communauté de l’Agglomération Urbaine Le Havre Seine Méropole la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [I] [T] et Mme [I] [R] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 28 mars 2024 et celui des assignations du 8 novembre 2024 et du 12 novembre 2024.

Ainsi jugé le 10 JUILLET 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Ségolène DUPERRON Marc REYNAUD