TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00525 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZPK

MINUTE N°2026/ 45

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Janvier 2026

S.C.I. JUMIOD,

c/

[H] [X]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Anne lise ESTEVE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. JUMIOD

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 523 586 212

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Anne lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [X]

né le 28 Septembre 1988 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Présidente : Héloïse HEBLES, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 18 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 19 novembre 2022 à effet au 1er décembre 2022, la SCI JUMIOD a donné à bail à Monsieur [H] [X] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Adresse 9] (34500), pour un loyer initial mensuel de 410,00 €, outre 50,00 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JUMIOD, selon actes de commissaire de justice en date du 28 mai 2025 a fait signifier à Monsieur [H] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 682,55 € ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI JUMIOD a assigné Monsieur [H] [X] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [X] au paiement de la somme de 1.934,70 € à valoir sur l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 4 septembre 2025, augmentée des termes postérieurs restés impayés et déduction faite des versements effectués jusqu’à la date de la décision, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, sauf indexation, ainsi que de la somme de 1.200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût des commandements du 28 mai 2025 ;

Un diagnostic social et financier a pu être transmis avant l’audience précisant que le locataire ne s’est pas présenté à la convocation du travailleur social.

A l’audience du 18 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI JUMIOD maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette de loyers à la somme de 2.114,70 € arrêtée à la date du 14 novembre 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [H] [X] n’a pas comparu ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 15 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 18 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI JUMIOD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 30 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI JUMIOD apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (g.). Ainsi, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa » et « à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

En l’espèce, le bail conclu vise le défaut d’assurance comme cause de résolution de plein droit du contrat (clause n°VIII) et un commandement de justifier d’une telle police dans un délai d’un mois a été signifié à Monsieur [H] [X] par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025.

Or, à défaut de tout argument contraire en défense, Monsieur [H] [X] n’ayant pas justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juin 2025, date de résiliation du bail.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI JUMIOD produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [H] [X] restait lui devoir la somme de 2.114,70 € arrêtée à la date du 14 novembre 2025.

Monsieur [H] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [H] [X] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.114,70 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [H] [X] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [H] [X] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 29 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI JUMIOD de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [X], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût des commandements en date du 28 mai 2025.

2°) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne s’oppose pas en l’espèce à ce que Monsieur [H] [X] soit condamné au paiement de la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2022 à effet au 1er décembre 2022 entre la SCI JUMIOD et Monsieur [H] [X] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] (34500), sont réunies à la date du 29 juin 2025 en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI JUMIOD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [X] à payer à la SCI JUMIOD une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [X] à verser à la SCI JUMIOD la somme de 2.114,70 € arrêtée à la date du 14 novembre 2025, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements en date du 28 mai 2025 ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [H] [X] ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à verser à la SCI JUMIOD la somme de 300,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,