TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/251

AFFAIRE : N° RG 23/01659 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3AM7

Jugement Rendu le 11 Mai 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. FALORA

prise en la personne de son représentant légal en exercice

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 484 446 380

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par : M^e Sandra CORDERO, avocat postulant au barreau de BEZIERS, assistée de M^e Christophe LALLIER avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (S.D.C.) [Adresse 2] ayant son siège social [Adresse 3], representé par son syndic en exercice la société LOGESYC immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 328 109 590 dont le siège social [Adresse 4]

Représenté par : Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2025 différée en ses effets au 23 Février 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Mai 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

La Société Civile Immobilière (SCI) FALORA est propriétaire de deux villas, les [Adresse 5], dans la résidence « [Adresse 2] », située [Adresse 6].

Les époux [W], associés de la SCI FALORA, ont la jouissance des deux villas.

La résidence « [Adresse 2] » est organisée en copropriété, dotée d’un règlement de copropriété et d’un syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la Société Anonyme (SA) LOGESYC.

Depuis le printemps 2021, la SCI FALORA est en conflit avec la SCI CARTHAGE, propriétaire du [Adresse 7], qui utilise sa villa pour l’exploitation d’un bar-restauration-discothèque. Elle se prévaut d’un exercice en totale méconnaissance du règlement de copropriété qui engendre des nuisances considérables pour les voisins du [Adresse 7], dont les époux [W].

Le conseil de la SCI FALORA a donc adressé à la SCI CARTHAGE, une lettre de mise en demeure en date du 03 juin 2021, en lui exposant le caractère manifestement illicite de l’activité. Il était notamment demandé à la SCI CARTHAGE de confirmer, sous huitaine, que le [Adresse 7] ne serait pas utilisé, à l’effet d’y exploiter une activité de bar-restaurant-discothèque. Cette mise en demeure est restée vaine.

Des procès-verbaux de constat d’huissier ont été dressés les 8 et 28 août 2021.

En parallèle, par courrier recommandé du 18 novembre 2021, la SCI FALORA, à travers son conseil, a adressé au syndic, la SA LOGESYC, lui rappelant son obligation de faire respecter le règlement de copropriété et de faire cesser cette activité nuisible et contraire au règlement de copropriété, en vain.

Par acte du 24 mars 2023, la SCI FALORA a donc assigné la SCI CARTHAGE et la société LOGESYC devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, afin d’obtenir la cession des troubles sonores et l’indemnisation des préjudices subis.

Par la suite, la SCI FALORA a été convoquée à l’assemblée générale des copropriétaires, du 7 avril 2023.

La SCI FALORA conteste la résolution n°18 portant sur l’organisation de la copropriété dans le cadre de l’exercice à venir qui était présentée sans vote. Elle affirme notamment que les copropriétaires se sont prononcés sur la violation du règlement de copropriété en votant en faveur de l’inaction du syndic, à l’encontre des propriétaires contrevenants.

***

Par acte du 03 juillet 2023, la SCI FALORA a assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

Annuler la résolution n°18 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2], le 7 avril 2023,Rejeter l’intégralité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens,Dire qu’elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965. Par ordonnance du 20 mars 2025, le juge de la mise en état a joint l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, au fond.

Par conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2025, la SCI FALORA demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

Annuler la résolution n°18 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2], le 7 avril 2023,Rejeter l’intégralité des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], Dire qu’elle sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965,Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par RPVA le 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 789 du code de procédure civile, de :

Déclarer la SCI FALORA irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution 18 n’ayant pas fait l’objet d’un vote, Débouter la SCI FALORA de toutes ses demandes, Condamner la SCI FALORA à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 décembre 2025, la clôture a été fixée au 23 février 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 09 mars 2026.La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30 ».

Une résolution prise en assemblée générale ne constitue pas nécessairement une décision au sens de la loi, susceptible de produire des effets juridiques. Pour qu’il y ait une décision, il faut que la prise de position de l’assemblée soit de nature à revêtir une efficacité juridique, la distinguant des mesures préparatoires ou de simples résolutions de principe. La résolution doit traduire l’intention de l’assemblée générale d’engager les copropriétaires. Ainsi, ne constitue pas une décision d’assemblée générale susceptible de faire l’objet d’une demande judiciaire d’annulation une simple constatation ou le rappel de la loi des parties, mais qu’une décision existe « dès qu’une question est soumise à l’ensemble des copropriétaires et qu’elle est sanctionnée par un vote »

En l’espèce, la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 avril 2023, intitulée « Organisation de la copropriété dans le cadre de l’exercice à venir » stipule les éléments suivants : « Lors de la réunion, les présents et représentés ont clairement rappelé que le syndicat des copropriétaires n’entendait pas faire appliquer le règlement de copropriété, compte tenu que la majorité des RIADS n’a pas une occupation bourgeoise.

En raison de ce contexte, le syndic ne peut engager des frais impactant la collectivité pour ester en justice à l’encontre des RIADS ne respectant pas le règlement de copropriété.

Seule Madame [W] n’est pas d’accord avec cette décision ».

L’ordre du jour, transmis le 23 février 2023, faisait mention d’une résolution « sans majorité » relatif à des échanges concernant l’organisation de la copropriété dans le cadre de l’exercice à venir.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, se prévaut d’une absence de décision, en l’absence de vote.

Pour autant, la lecture de la résolution contestée révèle que les copropriétaires, présents et représentés, autorisent le syndic à ne pas agir en justice à l’encontre de copropriétaires ne respectant pas le règlement de copropriété compte tenu du fait que la majorité des riads n’a pas une occupation bourgeoise.

Or, le règlement de copropriété, applicable dans la copropriété concernée, stipule expressément en section II « USAGE DES PARTIES PRIVATIVES » « 2°/ DESTINATION – OCCUPATION » que les villas « sont destinées à l’habitation principale ou secondaire et à usage locatif professionnel ou non ». Ainsi, la résolution litigieuse contrevient au règlement de copropriété applicable, alors même qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de le faire respecter en application de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En outre, une telle résolution peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété nécessitant une majorité des deux tiers selon l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en ce qu’elle permet aux copropriétaires de s’exonérer du règlement de copropriété sans qu’une action en justice ne soit intentée à leur encontre.

Dans ces conditions, il est établi que la résolution n°18 implique et produit à elle-seule des effets juridiques et se distingue donc d’une mesure préparatoire ou d’une simple position de principe.

Aussi, s’il est fait état d’une absence de vote, la résolution stipule clairement que seule Madame [W] a émis une opposition à cette résolution, les autres copropriétaires « présents ou représentés » ne s’étant pas opposés.

Au surplus, il est explicitement fait référence à une « décision » dans la rédaction de cette résolution.

Dès lors, l’ensemble de ces éléments permettent d’établir que la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 avril 2023 est une décision au sens de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 encourant la nullité.

En conséquence, il conviendra de déclarer l’action en nullité de la SCI FALORA recevable et d’annuler la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 avril 2023.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.700 euros à la SCI FALORA au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exonération des dépens, frais et honoraires

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il sera dit que la SCI FALORA est exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SCI FALORA en nullité de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 avril 2023,

ANNULE la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 avril 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA LOGESYC, à verser 1.700 euros à la SCI FALORA au titre des frais irrépétibles,

DIT que la SCI FALORA est exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à M^e Sandra CORDERO, Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER