TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N°2026/6

AFFAIRE : N° RG 25/00264 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32D3

Copie exécutoire à :

Maître Philippe CORNET

Le :

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [9] sis [Adresse 2] et [Adresse 3],

pris en la personne de son syndic en exercice l’EURL CITYA RIVE GAUCHE, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 523 986 339

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS :

Madame [C] [R] [B] [P] épouse [J]

née le 17 Septembre 1963 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [E] [F] [X] [J]

né le 16 Août 1964 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge,

Armelle ADAM, vice présidente

Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

DÉBATS :

Audience publique du 14 novembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

rédigée par Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

prononcée par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE – PROCEDURE

Par exploits de commissaire de justice respectivement en date du 29 septembre 2025 et du 08 octobre 2025 signifiés à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [9] dont le siège est sis [Adresse 2] à [Localité 8], a assigné Monsieur [E] [J] et Madame [C] [P] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de les voir solidairement condamnés à lui payer :

la somme de 5.866,59 euros à titre principal pour charges impayées dues au 17 septembre 2025la somme de 678 euros au titre des frais nécessaires de syndicle tout avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de la mise en demeurela somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusivela somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles dépens intégrant le coût du commandement de payer

L’affaire a été appelée une première fois lors de l’audience du 14 novembre 2025 du tribunal judiciaire de BEZIERS, audience au cours de laquelle, le demandeur était assisté et représenté par Maître Philippe CORNET, avocat associé à la SELARL MASCARON AVOCATS du barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J], cités tous deux à étude, ne se sont pas présentés et n’étaient pas représentés

L’instruction du dossier a été clôturée le jour même de la première audience. Le demandeur a déposé ses conclusions définitives et ses pièces.

A l’appui de ses prétentions et de ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit, le SDCOP de l’immeuble [9] sis [Adresse 2] à [Localité 8], expose que les époux [J] sont copropriétaires dans la résidence d’un appartement et de ses dépendances correspondant aux lots 40, 64, 79, 80, 86, 153, 170 et 171

Le cabinet CITYA RIVE GAUCHE en est le syndic.

Or, depuis quelques temps, ces derniers ne paient pas régulièrement les charges de copropriété qui leur incombent malgré l’envoi des appels de fonds et les relances recommandées ainsi que des mise en demeure

Chaque année, les assemblées générales se sont tenues. Les budgets ont été votés et les appels de fonds ont été régulièrement sollicités

Le décompte actualisé fait état de ce que ces propriétaires sont redevables de la somme de 5.866,59 euros au titre des charges de copropriété, compte arrêtés à la date du 17 septembre 2025 et de la somme de 678 euros au titre des frais nécessaires

Par lettre recommandée en date du 18 mars 2025, ils ont été mis en demeure de s’acquitter de cette dette

Cette injonction est restée infructueuse.

De leur côté, Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] défaillants à l’instance, n’ont adressé aucun document au tribunal, ni fait valoir la moindre défense, et encore moins n’ont justifié s’être acquitté de leur dette entre temps.

Le jugement a été mis en délibéré au 09 janvier 2026

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence des défendeurs aux débats, le tribunal peut toutefois statuer sur le litige au seul vu des écritures et pièces des autres parties s’il les estime régulières, valables et fondées, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile

Sur la recevabilité de l’action engagée par le SDCOP

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, le SDCOP de l’ensemble immobilier dénommé [9] présente plusieurs demandes dont le principal représente déjà la somme totale de 5.866,59 euros, hors frais de l’article 700 du code de procédure civile, somme supérieure à celle prévue par l’article précitée.

Dès lors, aucune saisine préalable du conciliateur de justice n’étant imposée en l’espèce, l’action du SDCOP devra être déclarée recevable

Sur la demande de paiement de la somme de 5.866,59 euros présentée par le SDCOP

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus également de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leur partie privative.

Aux termes enfin de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des écritures et pièces produites par le SDCOP que les époux [E] [J] et [C] [J] sont bien copropriétaires dans la résidence d’un appartement et de ses dépendances correspondant aux lots 40, 64, 79, 80, 86, 153, 170 et 171.

A ce titre, ils ont le devoir de régler leur quote part des charges de copropriété telles de votées par les assemblées générales

Le SDCOP produit à l’instance tous les documents régularisant le contrat de syndic, et autres pièces validant les comptes et fixant le montant des charges de copropriété, les appels de provisions, les comptes clos réalisés au cours des précédents exercices, le décompte des sommes dues par les copropriétaires d’où il ressort, que le montant des charges de copropriété dû par ces dernier s’élève bien à la somme de 5.866,59 euros à la date du 17 février 2025, somme dont le montant n’a pas été modifié lors des débats à l’audience.

Dès lors, il conviendra de considérer que Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] qui n’ont pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales concernées dans les formes et les délais prescrits par la loi, n’ont pas respecté leur obligation légale de participer aux charges communes d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à payer la somme de 5.866,59 euros au SDCOP de la Résidence [9]

Sur la somme de 678 euros correspondant aux frais de syndic et de recouvrement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, complété par l’article 9.1 du décret 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, :

par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c)Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

En outre, il est de jurisprudence constante que les frais imputables au seul copropriétaire ne concernent que ceux nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, ce qui exclut tout préjudice pour retard subi.

Dans ces conclusions et au moyen des pièces qu’il produit, le SDCOP de l’immeuble [9] démontre avoir engagé les frais nécessaires en vue du recouvrement de la créance, notamment des frais de mises en demeure, des frais de relance après mises en demeure, ainsi que des frais de constitution de dossier de recouvrement judiciaire appelées frais de diligences exceptionnelles tels qu’ils apparaissent dans le contrat de syndic produit, de sorte que leur cumul additionné du décompte actualisé du copropriétaire s’élève bien à la somme de 678 euros

Dès lors, Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] qui succombent au principal seront condamnés solidairement , outre le principal, à rembourser cette somme au SDCOP de l’immeuble [9]

Sur la demande d’intérêts au taux légal

Le SDCOP justifie avoir mis en demeure les époux [J] de régler leur dette par lettre recommandée en date du 18 mars 205, injonction restée vaine.

Des intérêts au taux légal lui seront par conséquent alloués sur ces deux sommes à compter de cette date.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le SDCOP de l’immeuble [9] justifie de plusieurs tentatives vaines de recouvrement allant même jusqu’à la notification d’une mise en demeure, ce qui démontre par ailleurs la volonté manifeste des copropriétaires de se soustraire à leurs obligations légales, attitude qui porte indéniablement préjudice à la bonne gestion de la copropriété

Il conviendra dès lors de sanctionner cette résistance abusive et cette mauvaise foi en condamnant solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à payer la somme de 500 euros au SDCOP à titre de dommages et intérêts

Sur la demande présentée au titre de l’article 700 du CPC

Le SDCOP a engagé des frais de conseil, d’assistance et de représentation par un avocat.

Il serait inéquitable de lui laisser supporter ces débours

Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] qui succombent seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du CPC

Sur les dépens

Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] qui succombent en tous points seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance

Sur l’exécution provisoire

La rédaction de l’article 514 du code de procédure civile instituant l’exécution provisoire de plein droit des jugements civils, il n’y a donc plus lieu de prononcer une telle mesure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de BEZIERS – statuant par jugement public, réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition des parties à la date indiquée au greffe en application du décret 2004-836 du 20 août 2004

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par le SDCOP de l’immeuble dénommé [9] contre Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J]

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à payer la somme de 5.866,59 euros au principal au SDCOP de l’immeuble dénommé [9] de [Localité 8] au titre des charges de copropriété impayées

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à payer la somme 678 euros au SDCOP de l’immeuble dénommé [9] au titre des frais nécessaires de syndic

DIT que ces deux sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025, date de la mise en demeure adressées aux époux [J]

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à payer la somme de 500 euros au SDCOP de l’immeuble dénommé [9] à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] à payer la somme de 700 euros au SDCOP de l’immeuble dénommé [9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [C] [J] aux entiers dépens qui intégreront tous les coûts des actes de commissaire de justice au cours de cette procédure

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions de l’article 514 du CPC

Ainsi jugé et mis à la disposition du greffe le 09 janvier 2026

La GREFFIERE La PRESIDENTE