TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N°2026/ 120

AFFAIRE : N° RG 25/00309 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33MS

Copie exécutoire à :

Maître Benjamin BEAUVERGER

Le :

JUGEMENT DU 06 Février 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], ensemble immobilier sis [Adresse 2],

pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. GOLF & PATRIMOINE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 522 233 477

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ADLF Invest

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 823 712 781

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge,siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

en présence de Mme [Y], auditrice de justice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge,

Armelle ADAM, vice-présidente

Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

DÉBATS :

Audience publique du 05 décembre 2025

DECISION :

par défaut, en dernier ressort,

rédigée par Michel BAROT, magistrat à titre temporaire

prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Février 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE – PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 novembre 2025 signifié par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 6] à 34500-BEZIERS, prise en la personne de son syndic en exercice, la SASU GOLF & PATRIMOINE, a assigné la SCI ADLF INVEST prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de la voir condamnée à lui payer :

la somme de 992,98 euros à titre principal pour charges impayées pour la période du 01 avril 2024 au 01 juillet 2025, à parfaire le jour de l’audience avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignationla somme de 120 euros au titre des frais exposés par le syndicla somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive et injustifiéela somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civilles dépens intégrant le coût du commandement de payer

L’affaire a été appelée une première fois lors de l’audience du 05 décembre 2025 de cette juridiction, audience au cours de laquelle le demandeur était représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER, avocat associé à la SELARL BEAUVERGER AVOCATS du barreau de MONTPELLIER

La SCI ADLF INVEST citée par procès-verbal de recherches infructueuses, ne s’est pas présentée à l’audience et n’était pas représentée.

Après dépôt du dossier de plaidoirie du requérant, seul comparant, l’affaire a été mise en délibéré, le jugement devant être rendu le 06 février 2026

A l’appui de ses conclusions auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et des moyens, le SDCOP de la Résidence [Y] ADLF INVEST est propriétaire des lots 35 et 112 au sein de la copropriété

La SASU GOLF & PATRIMOINE en est le syndic.

Suite à une première requête de sa part, le tribunal judiciaire de BEZIERS a déjà condamné la défenderesse par jugement du 01 juillet 2024 à lui payer entre autres la somme de 3.074,72 euros au titre de charges de copropriété antérieures impayées et la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement par le syndic.

Cette nouvelle demande porte donc sur les charges impayées postérieures à ce jugement

Or, malgré cette première condamnation, la SCI copropriétaire persiste à ne pas payer les charges de copropriété qui lui incombent malgré l’envoi des appels de fonds et les relances recommandées ainsi que des mises en demeure

Chaque année, les assemblées générales se sont tenues. Les budgets ont été votés et les appels de fonds ont été régulièrement sollicités

Les impayés de la SCI s’élèvent présentement à la somme de 992,98 euros, somme couvrant la période du 01 avril 2024 au 01 juillet 2025

Il est demandé par ailleurs la condamnation de la SCI au paiement des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification du présent jugement

De son côté, la SCI ADLF INVEST défaillante à l’instance, n’a adressé aucun document au tribunal, ni fait valoir la moindre défense, et encore moins n’a justifié s’être acquitté de sa dette entre temps.

Le jugement a été mis en délibéré au 06 février 2026

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence de la défenderesse qui n’a pas comparu aux débats, le tribunal peut toutefois statuer sur le litige au seul vu des écritures et pièces des autres parties s’il les estime régulières, valables et fondées, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile

Sur la recevabilité de l’action engagée par le SDCOP

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, le SDCOP de le [Adresse 1] présente plusieurs demandes principales dont le cumul est inférieure à la somme de 5.000 euros. Elle justifie par ailleurs avoir provoqué une tentative de conciliation auprès de Monsieur [D] [A], conciliateur de justice prés le tribunal judiciaire de BEZIERS qui a constaté le 11 juillet 2025 l’échec de sa mission du fait de la défaillance de la SCI ADLF INVEST

Dès lors, l’action du SDCOP devra être déclarée recevable

Sur la demande de paiement de la somme de 992,98 euros présentée par le SDCOP

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus également de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de leur partie privative.

Aux termes enfin de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il ressort des écritures et pièces produites par le SDCOP que la SCI ADLF INVEST est bien copropriétaire dans la résidence d’un appartement correspondant aux lots 35 et 112. A ce titre, elle a le devoir de régler sa quote part des charges de copropriété telles de votées par les assemblées générales

Le SDCOP produit à l’instance tous les documents régularisant le contrat de syndic, et autres pièces validant les comptes et fixant le montant des charges de copropriété, les appels de provisions, les comptes clos réalisés au cours des précédents exercices, le décompte des sommes dues par la copropriétaire SCI ADLF INVEST d’où il ressort, que le montant des charges de copropriété dû par cette dernière s’élève bien à la somme de 992,98 euros à la date du 01 juillet 2025 et dont le montant n’a pas été modifié lors des débats à l’audience.

Dès lors, il conviendra de considérer que la SCI ADLF INVEST qui n’a pas contesté les décisions prises lors des assemblées générales concernées dans les formes et les délais prescrits par la loi, n’a pas respecté son obligation légale de participer aux charges communes d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Elle sera par conséquent condamnée à payer la somme de 992,98 euros au SDCOP

Sur la somme de 120 euros correspondant aux frais de syndic et de recouvrement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1010-1 de la loi du 10, juillet 1965 : par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c)Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

En outre, il est de jurisprudence constante que les frais imputables au seul copropriétaire ne concernent que ceux nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, ce qui exclut tout préjudice pour retard subi.

Dans ses conclusions et au moyen des pièces qu’il produit, le SDCOP démontre avoir engagé des frais nécessaires en vue du recouvrement de la créance, des frais de relance après mises en demeure, ainsi que des frais de constitution de dossier de recouvrement judiciaire appelées frais de diligences exceptionnelles tels qu’ils apparaissent dans le contrat de syndic produit, de sorte que leur cumul additionné du décompte actualisé du copropriétaire au titre des frais de recouvrement s’élève bien à la somme de 120 euros

Dès lors, la SCI ADLF INVEST qui succombe au principal sera condamnée, outre le principal, à rembourser cette somme au SDCOP de la [Adresse 1]

Sur la demande des intérêts au taux légal

La présente somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Le SDCOP de la [Adresse 1] justifie de l’envoi de tous les appels de fonds et de la nouvelle défaillance de la SCI même après tentative de conciliation, ce qui démontre ainsi une volonté manifeste du copropriétaire de se soustraire une nouvelle fois à ses obligations légales, attitude qui porte dans une certaine mesure préjudice à la bonne gestion de la copropriété

Il conviendra dès lors de sanctionner cette résistance abusive et cette mauvaise foi en condamnant la SCI ADLF INVEST à payer la somme de 200 euros au SDCOP à titre de dommages et intérêts

Sur la demande présentée au titre de l’article 700 du CPC

Le SDCOP a engagé des frais de conseil, d’assistance et de représentation par un avocat.

Il serait inéquitable de lui laisser supporter ces débours

La SCI ADLF INVEST qui succombe sera condamnée à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du CPC

Sur les dépens

La SCI ADLF INVEST qui succombe en tous points sera également condamnée aux dépens de l’instance qui intégreront tous les frais de commissaire de justice

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de BEZIERS – statuant par jugement public, par défaut et en dernier ressort, mis à disposition des parties à la date indiquée au greffe en application du décret 2004-836 du 20 août 2004

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par le SDCOP de la [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice, la SASU GOLF & PATRIMOINE contre la SCI ADLF INVEST prise en la personne de son représentant légal

CONDAMNE la SCI ADLF INVEST à payer la somme de 992,98 euros au principal au SDCOP de la [Adresse 1] au titre des charges de copropriété impayées dues au 01 juillet 2025

CONDAMNE la SCI ADLF INVEST à payer la somme de 120 euros au SDCOP de la [Adresse 1] au titre des frais de syndic

CONDAMNE la SCI ADLF INVEST à payer la somme de 200 euros au SDCOP de la [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI ADLF INVEST à payer la somme de 700 euros au SDCOP de la [Adresse 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI ADLF INVEST aux entiers dépens qui intégreront tous les coûts des actes de commissaire de justice au cours de cette procédure

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter les dispositions de l’article 514 du CPC

Ainsi jugé et mis à la disposition du greffe le 06 février 2026

La GREFFIERE La JUGE