Du 13 décembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01309 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLKL

[Z] [T] [R] [H], [K] [V]

C/

[S] [I] [G], [N] [J]

— Expéditions délivrées à

M. [N] [J]

Mme [S] [I] [G]

— FE délivrée à

M^e Mathieu BONNET-LAMBERT

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [T] [R] [H]

né le 20 Août 1978 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [K] [V]

née le 16 Décembre 1979 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentéespar Maître Emmanuel LAMBREY, Avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE, membre de la SCP LAMBREY & ASSOCIES (Avocat plaidant)

et par M^e Mathieu BONNET-LAMBERT, Avocat au barreau de BORDEAUX (Avocat postulant)

DEFENDEURS :

Madame [S] [I] [G]

née le 09 Octobre 1999 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Présente

Monsieur [N] [J]

né le 17 Janvier 2000 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 18 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 et 24 janvier 2021, Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] ont donné à bail à Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que deux emplacements de stationnement n°34 et n°148 situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1745,64 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] ont assigné Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 septembre 2024 aux fins de voir :

— Constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 11 juin 2024,

— Ordonner l’expulsion de Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J] ainsi que de tout occupant introduit de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des requis,

— Condamner par provision in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J] à leur payer une somme de 1.745,64 € arrêtée au 12.06.2024,

— Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [Z] [H] et Madame [K] [V], à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 11 juin 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par ses occupants et remise des clés,

— Condamner in solidum Madame [S] [G] et Monsieur [N] [J], aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 20 septembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 18 octobre 2024.

Lors de l’audience du 18 octobre 2024, Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2491,85 euros au 10 octobre 2024 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent être opposés à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] comparaissent et exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 70 euros en sus du loyer courant. Ils indiquent percevoir chacun un revenu mensuel d’environ 1500 euros et avoir deux enfants à charge. Ils justifient avoir procédé à un virement de 750 euros par ordre de virement en date du 17 octobre 2024.

Par note en délibéré en date du 24 octobre 2024, le conseil des bailleurs a confirmé que les locataires avaient bien réglé le loyer du mois d’octobre 2024 de sorte que le montant réactualisé de la dette locative s’élève à la somme de 1.741, 85 euros au 17 octobre 2024.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 septembre 2024.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 avril 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique aux emplacements de stationnement n° 34 et n°148 loués par Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] à Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement prévoyant sa résiliation de plein droit aux termes d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructeux. Ce dernier conclu initialement pour une durée de 3 ans, n’a pas été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 de sorte que le locataire disposait d’un délai de 2 mois pour régulariser la dette.

Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] ont fait signifier à Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 1745,64 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 11 avril 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 12 juin 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] ont repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de juin 2024 et qu’il justifient à l’audience du paiement de l’échéance du mois d’octobre 2024. En outre, ils sont en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, compte tenu d’un revenu mensuel pour chacun de 1500 euros et des aides leur étant octroyées.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] seront autorisés à poursuivre l’expulsion de Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (746,21 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 1.741, 85 euros à la date du 17 octobre 2024.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1741,85 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 10 octobre 2024 – échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er novembre 2024.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat.

Les colocataires soussignés, désignés le «LOCATAIRE», reconnaissent expressément qu’ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n’a accepté de consentir le présent bail qu’en considération de cette cotitularité solidaire et n’aurait pas consenti la présente location à l’un seulement d’entre eux. ».

Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] la somme de 500 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 12 juin 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 11 et 24 janvier 2021 entre Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] et Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V], relatif au logement et aux emplacements de stationnement n°34 et 148 situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] la somme de 1741,85 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 10 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 32 mois à raison de 31 mensualités successives de 70 euros chacune, suivies d’une 32ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— qu’en ce cas, à défaut pour Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (746,21 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] à son paiement à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [I] [G] et Monsieur [N] [J] à payer à Monsieur [Z] [T] [R] [H] et Madame [K] [V] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION