TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

N° Minute : 26/49

N° RG 25/02304 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZCJ

Jugement rendu le 19 Janvier 2026

DEMANDEURS :

SCI AGL

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

10, Rue Jean Mermoz

34300 AGDE

Représentée par : M^e Estelle FERNANDEZ, avocate postulante au barreau de BEZIERS, ayant M^e Guillaume BOYER-FORTANIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Monsieur [G] [Z]

né le 24 Mars 1987 à MEULAN

8 A, Chemin de Négacots

34550 BESSAN

Représenté par : M^e Estelle FERNANDEZ, avocate postulante au barreau de BEZIERS, ayant M^e Guillaume BOYER-FORTANIER, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES :

SAS ACM IARD

inscrite au RCS de STRASBOURG sous le numéro 352 406 748,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

4, Rue Frédéric Guillaume Raiffeisen

67906 STRASBOURG

4 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

4 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 19/01/26

Représentée par : Maître Solène MANGIN de la SELARL BAM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

S.A. BANQUE CIC SUD OUEST

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

Ayant son siège social

20, Quai des Chartrons

33000 BORDEAUX

Représentée par : Maître Emmanuel LE COZ de la SELARL CABINET LE COZ AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Sylvia LUCAS, Greffier,

Magistrats ayant délibéré :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance sur requête en date du 25 Juillet 2025 autorisant une assignation à jour fixe pour l’audience de plaidoiries du 17 Novembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Janvier 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

**********

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AGL est une société civile immobilière dont le capital social est détenu à 70 % par M. [G] [Z] et à 30 % par Mme [D] [W] [O].

La SCI AGL qui a pour gérant M. [G] [Z] a acquis le 19 juin 2023, une villa à Caux

(Hérault) sise 5 rue des Champs Suspendus.

L’acquisition de ce bien a été financée par un crédit immobilier d’un montant de 245 000 € consenti par la Banque CIC Sud-Ouest selon offre de prêt acceptée le 2 juin 2023 et un apport personnel de 36 614 €.

En garantie de ce prêt, la Banque CIC Sud-Ouest s’est vue consentir par la SCI AGL une inscription de prêteur de deniers sur le bien objet dudit financement à hauteur d’une somme de 245 000 €, outre l’engagement de caution solidaire pour le même montant de M. [G] [Z] et Mme [D] [W] [O].

M. [G] [Z] a déclaré avoir établi sa résidence principale dans ce bien et a souscrit une assurance multirisque habitation auprès de la compagnie ACM IARD.

Par courrier en date du 3 juillet 2023 en application des stipulations du contrat de prêt, la Banque CIC Sud-Ouest a formé opposition entre les mains de la compagnie ACM IARD afin que, en cas de sinistre sur ce bien et en sa qualité de créancier hypothécaire, les indemnités dues par les ACM IARD en exécution du contrat d’assurance souscrit lui soit directement versées.

Le 9 novembre 2023, un incendie a détruit le bien objet du financement susvisé, M. [Z] a déclaré le sinistre le lendemain à la compagnie ACM IARD.

L’assurance ACM IARD a mandaté le cabinet AMARINE comme expert, tandis que M. [Z] a fait appel à M. [I] comme expert d’assuré.

Le 30 mai 2024, l’évaluation des dommages a été arrêtée à 420 898,09 € en valeur à neuf ( 346 806,77 € vétusté déduite). Le 26 août 2024, M. [G] [Z] a donné son accord sur les indemnités proposées dont le montant avait été validé entre experts.

Les ACM IARD ont versé 225 606,29 € à la Banque CIC Sud-Ouest ainsi que diverses sommes par délégation de paiement aux entreprises intervenues immédiatement après le sinistre et à l’expert d’assuré, le cabinet [I]. Une somme de 16 862,73 € était versée le 26 août 2024 sur le compte de M. [G] [Z].

L’assureur se déclarait libéré de son obligation contractuelle d’apporter une indemnisation immédiate à M. [G] [Z] et subordonnait le versement d’indemnisations complémentaires à la justification de l’exécution de travaux de démolition/reconstruction.

M. [G] [Z] a établi une facture sous l’entête de la SCI AGL, dont il est l’associé gérant, qui a une activité d’entretien et de réparation des bâtiments, pour une somme de 39 666,24 € au titre des frais de démolition et de déblai, afin de permettre le déblocage d’une partie des indemnités d’assurance,

La compagnie d’assurance ACM IARD a résilié la police d’assurance et opposé une déchéance de garantie, refusant de verser les indemnités restantes au motif que les travaux mentionnés dans la facture transmise par la société SCI AGL n’ont pas été réalisés.

L’assureur informait ainsi M. [Z] qu’il était fondé à cesser tout versement des indemnités restants dues sur les travaux en versement différé pour un montant total de 133 102,79 €.

Pour pouvoir effectuer les travaux de restauration prévus M. [Z] a sollicité la Banque CIC et les ACM IARD qui n’ont pas accepté le déblocage des fonds.

Par lettres recommandées avec AR en date du 23 juin 2025, la Banque CIC Sud-Ouest a prononcé l’exigibilité du prêt, exigé le remboursement immédiat du solde soit la somme de 23 076,52 € au titre du solde du prêt.

Également par courrier RAR en date du 23 juin 2025, M. [G] [Z] et Mme [L] [S] ont été mis en demeure, en leur qualité de cautions solidaires de la SCI, d’avoir à régler à la Banque CIC Sud-Ouest la somme de 23 076,52 €.

Selon requête déposée le 24 juillet 2025, par ordonnance du 25 juillet 2025 M. [G] [Z] et la SCI AGL ont été autorisés à assigner la Banque CIC Sud-Ouest et ACM IARD devant la juridiction de céans à l’audience de la formation collégiale du lundi 17 novembre 2025.

Par leurs dernières conclusions récapitulatives la SCI AGL et M. [G] [Z] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles L121-13 et suivants du Codes des Assurances, L 212-1 et R 212-1 du Code de la Consommation, 1119 et suivants du Code civil,

Vu le contrat d’assurance et les pièces versées :

ORDONNER la mainlevée de l’opposition régularisée par le CIC SU OUEST à l’encontre des indemnités d’assurance,

En conséquence,

ORDONNER le règlement de la somme de 225 606,29 € au profi t de Monsieur [Z]

DIRE ET JUGER la clause d’exigibilité immédiate dont se prévaut le CIC SUD OUEST abusive,

En conséquence,

DEBOUTER la banque CIC SUD OUEST et les ACM de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

ORDONNER le rétablissement du contrat de prêt n°100571911900020624003 en l’état de son amortissement au 23 juin 2025,

DIRE ET JUGER que la compagnie ACM IARD ne peut se prévaloir de la déchéance de garantie,

CONDAMNER la compagnie ACM IARD au paiement de la somme de 171.479 € au titre de l’indemnité différée et frais de travaux périphériques contre remise de justificatifs de réalisation de travaux de réparation,

CONDAMNER la compagnie ACM IARD au paiement de la somme de 19200 € au titre des frais de relogement,

CONDAMNER solidairement la compagnie ACM IARD et la banque CIC SUD OUEST à verser à Monsieur [Z] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, la somme de1793 € en remboursement de la taxe foncière et la somme de 5.000€ en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNER solidairement la compagnie ACM IARD et la banque CIC SUD OUEST à verser à Monsieur [Z] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance.

Par ses conclusions en réponse la société ASSURANCES DU CRÉDIT MUTUEL IARD demande au tribunal de :

JUGER que les conditions particulières et les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par M. [G] [Z] sont opposables à M. [G] [Z] et à la SCI AGL ;

JUGER qu’en produisant une facture de travaux qui n’avaient pas été effectués, M. [G] [Z] a commis une faute intentionnelle justifiant la déchéance de garantie prononcée par les ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL ;

JUGER que les sommes réclamées par M. [G] [Z] (et/ou la SCI AGL en l’absence de précision sur la demande) ne sont pas justifiées ;

En conséquence,

DÉBOUTER M. [G] [Z] et la SCI AGL de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNER in solidum M. [G] [Z] et la SCI AGL à payer aux ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre dépens ;

Si par extraordinaire, le Tribunal venait à entrer en voie de condamnation à l’égard des ASSURANCES DU CREDIT MUTUEL :

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit.

Par ses dernières conclusions en réponse, la banque CIC Sud Ouest demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1304 et 2298 du Code civil,

DEBOUTER la société SCI AGL et M. [G] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER solidairement la SCI AGL et M.[G] [Z] en sa qualité de caution solidaire de la SCI AGL, à payer à la Banque CIC Sud-Ouest la somme de 23 955,73 €, au titre du prêt professionnel n°10057 1911900020624003, outre les intérêts au taux conventionnel de 3,40 % l’an à compter du 30 septembre 2025,

et au taux légal pour le surplus jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNER solidairement la société AGL et M. [G] [Z] à payer à la Banque CIC Sud-Ouest une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement la société AGL et M. [G] [Z] au paiement des entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution, lesquels seront recouvrés par Maître Alexandra VEILLARD, SELARL RACINE, avocat, par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

TRES SUBSIDIAIREMENT, pour le cas où le Tribunal entrerait en voie de condamnation à l’encontre de la Banque CIC Sud-Ouest, ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

MOTIVATION

A) Les demandes formées à l’égard de la banque CIC Sud Ouest

1) La validité de l’opposition régularisée par la banque CIC Sud Ouest

L’article L. 121-13 du Code des assurances dispose que :

« Les indemnités dues par suite d’assurance contre l’incendie, contre la grêle, contre la mortalité du bétail, ou les autres risques, sont attribuées sans qu’il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires, suivant leur rang.

Néanmoins, les paiements faits de bonne foi avant opposition sont valables. (…) »

Le contrat de prêt octroyé par la Banque CIC Sud-Ouest contient une clause 14.2 dénommée « Indemnités dues en cas de sinistre » qui stipule que :

« Si le propriétaire du bien financé ou donné en garantie a souscrit l’assurance dommages visée à l’article « SOUSCRIPTION D’UNE ASSURANCE DOMMAGES » les dispositions suivantes sont applicables :

— Dans le cas où une garantie hypothécaire ou une hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers est constituée sur l’immeuble assuré pour sûreté du présent financement, le prêteur bénéficiera, conformément aux dispositions de l’article L. 121-13 du Code des assurances, d’un droit privilégié sur les indemnités dues en cas de sinistre. (…)

L’emprunteur autorise le prêteur à communiquer à la compagnie d’assurance copie du présent

contrat de crédit si la compagnie d’assurances l’exigeait, notamment aux fins d’identification de l’immeuble financé.

En conséquence, en cas de sinistre total ou partiel, et sous réserve de toute autorisation

donnée par le prêteur d’affecter les indemnités à la reconstruction de l’immeuble, le prêteur touchera une somme égale au montant de sa créance, en principal, intérêts et accessoires, sur les indemnités allouées par la compagnie d’assurances. Ce paiement devra être effectué directement entre les mains du prêteur sur ses simples quittances, hors présence et même sans le concours ni la participation du propriétaire de l’immeuble, lequel lui confère, à cet effet, tous pouvoirs et délégations nécessaires. »

La SCI AGL estime que la Banque CIC Sud-Ouest ne peut se prévaloir de l’application de cette clause et des dispositions précitées de l’article L.121-13 du Code des assurances aux motifs que la police d’assurance garantissant le risque d’incendie n’a pas été souscrite par ladite SCI mais par son gérant M. [G] [Z] dans le cadre d’une assurance habitation et que la Banque ne justifiait pas, au jour de l’opposition, d’une créance exigible.

Le tribunal constatera que le contrat d’assurance habitation a été stipulé souscrit par M. [G] [Z] pour son compte et en tant que représentant de la SCI familiale AGL propriétaire du bien immobilier.

La banque bénéficie d’une inscription de prêteur de deniers sur le bien immobilier financé qui lui confère la qualité de créancier hypothécaire à égard de M. [G] [Z] au sens de l’article L 121 – 13 du code des assurances ; de plus elle a notifié à l’assureur du bien financé, la société ACM IARD, antérieurement au sinistre, une opposition au paiement des indemnités d’assurance à l’assuré et une demande de virement de ces indemnités en sa faveur.

En application du contrat de prêt la destruction par incendie du bien financé et remis en garantie entraîne de facto l’exigibilité anticipée du prêt.

Dès lors la créance de la banque est devenue exigible et, nonobstant les autres garanties constituées, peut être opposée à l’assureur de M. [G] [Z] pour obtenir paiement des indemnités d’assurance, en application de l’article L 121 – 13 du code des assurances précité.

2) L’application de la réglementation des clauses abusives

La SCI AGL reproche à la Banque CIC Sud-Ouest d’avoir fait application de la clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt et d’avoir rendu exigible l’intégralité des sommes dues suite à l’incendie survenu dans le bien financé, au motif que ladite clause serait abusive.

En application de l’article L 212 – 1 du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il est de jurisprudence constante qu’une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet.

La qualité particulière de la SCI familiale n’est pas reconnue par la loi mais désigne seulement, de facto, une SCI dont les associés font partie de la même famille sans qu’aucune conséquence juridique en découle.

Le tribunal constatera en l’espèce que la SCI a souscrit un emprunt immobilier pour l’acquisition d’une maison à usage d’habitation et qu’elle a de plus communiqué une facture de réalisation de travaux notamment de démolition.

Étant réputée agir conformément à son objet, la SCI a agi à des fins professionnelles et ne peut donc invoquer à son bénéfice des dispositions du code de la consommation relatives au caractère abusif de certaines clauses du contrat de prêt.

Il résulte du tout que les demandes formées par la SCI AGL à l’égard de la banque CIC Sud Ouest seront rejetées.

B) La déchéance de garantie opposée par la compagnie d’assurances ACM IARD

1) L’opposabilité des conditions générales du contrat d’assurance à M. [G] [Z]

L’article R112-3 du Code des assurances dispose que :

« Le souscripteur atteste par écrit de la date de remise des documents mentionnés au deuxième alinéa de l’article L112-2 et de leur bonne réception »

Selon une jurisprudence constante l’assuré qui a signé un document par lequel il reconnaît avoir reçu les Conditions Générales du contrat d’assurance n’est pas recevable à le contester ; de plus les conditions générales du contrat n’ont pas à être signées par l’assuré du moment qu’il reconnaît les avoir reçues.

En l’espèce selon l’exemplaire des conditions particulières du contrat d’assurance signé électroniquement par M. [G] [Z] le 20 juin 2023, qu’il a lui-même versé aux débats, il est expressément stipulé, au-dessus de la signature électronique du souscripteur, que celui-ci a reçu préalablement les conditions générales dudit contrat et les a acceptées.

Dès lors les conditions générales du contrat d’assurance référencées MRH2.0/CG.CIC- 05/23 sont opposables à M. [G] [Z] et à la SCI AGL.

2) La déchéance de garantie

Les conditions générales du contrat d’assurance comportent la clause de déchéance suivante :

« Si Vous*, ou toute personne assurée, faites de fausses déclarations, exagérez le montant des dommages, prétendez détruits ou volés des objets n’existant pas lors du Sinistre*, dissimulez ou soustrayez tout ou partie des objets assurés, employez comme justification des documents inexacts ou usez de moyens frauduleux, Vous* perdez pour ce Sinistre* le bénéfice des garanties de votre contrat. »

Cette clause ne fait pas partie des clauses de déchéance prohibées par l’article L 113 – 11 du code des assurances ; sa validité n’est pas contestée.

En l’espèce, la compagnie ACM IARD a opposé une déchéance de garantie sur le fondement d’une absence de réalisation des travaux mentionnés dans la facture portant sur la totalité des frais de déblais/démolition en date du 16 septembre 2024 pour un montant de 39.666,24 €, après avoir fait constater les faits par un commissaire de justice.

Il n’est pas contesté que les travaux mentionnés sur cette facture n’ont pas été commencés ; M. [G] [Z] a écrit à l’assureur que la facture devait permettre de débloquer un acompte sur les indemnités qui étaient prévues après réalisation de certains travaux.

L’édition d’une facture attestant faussement de la réalisation de travaux pour obtenir une indemnisation indue est nécessairement intentionnelle et frauduleuse quelles que soient les motivations ultimes de cet acte qui emporte déchéance des garanties prévues en application du contrat d’assurance.

Il en résulte que les ACM ont valablement appliqué la déchéance de garantie.

Dès lors M. [G] [Z] et la SCI AGL doivent être déboutés de l’ensemble des demandes dirigées contre les ACM.

C) La demande reconventionnelle

La Banque CIC Sud-Ouest demande la condamnation solidaire de la SCI AGL et de M. [G] [Z] à lui verser les sommes dues au titre du solde du prêt immobilier.

La SCI AGL a fait l’acquisition d’un bien immobilier le 19 juin 2023, financée par un prêt de la BANQUE CIC SUD OUEST d’un montant de 245 000 €, garanti par une hypothèque légale du prêteur de deniers et une caution solidaire de M. [G] [Z] et Mme [L] [W] [O], associés de la SCI.

Suite à l’incendie survenu le 9 novembre 2023 dans le bien objet dudit financement, la Banque CIC Sud-Ouest a, par application des stipulations des conditions générales du contrat de prêt et plus particulièrement de la clause 18 « exigibilité immédiate », valablement prononcé la déchéance du terme du prêt.

Selon décompte non contesté, à la date d’exigibilité fixée au 23/6/2025, la créance totale de la SCI AGL était fixée à la somme de 248 661,80 € ; la somme de 225 606,29 € ayant été versée par la compagnie ACM IARD, la SCI AGL restait donc devoir à la banque la somme de 23 076,52 € pour solder le prêt.

Par courriers recommandés avec AR en date du 23 juin 2025, la banque a mis en demeure la SCI AGL ainsi que M. [G] [Z] et Mme [L] [W]- [O] pris en leur qualité de caution solidaire de la SCI d’avoir à payer ladite somme, mais aucun paiement n’est intervenu.

Dès lors la SCI AGL et M. [G] [Z] en exécution de son engagement de caution solidaire de ladite société seront solidairement condamnés à payer à la Banque CIC Sud-Ouest la somme de 23 955,73 €, au titre du prêt professionnel n° 10057 1911900020624003, outre les intérêts au taux légal pour le surplus jusqu’à parfait règlement.

D) Les demandes accessoires

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AGL et M. [G] [Z], parties succombantes, seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire, en premier ressort,

Déboute la société AGL et M. [G] [Z] de leurs entières demandes,

Reconventionnellement, condamne solidairement la SCI AGL et M. [G] [Z] à payer à la Banque CIC Sud-Ouest la somme de 23 955,73 €, au titre du prêt professionnel n° 10057 1911900020624003, outre les intérêts au taux légal pour le surplus jusqu’à parfait règlement,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SCI AGL et M. [G] [Z] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 19 Janvier 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Solène MANGIN de la SELARL BAM AVOCATS, M^e Guillaume BOYER-FORTANIER, Maître Emmanuel LE COZ de la SELARL CABINET LE COZ AVOCATS, M^e Estelle FERNANDEZ