JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

Objet : Demande en nullité des actes des assemblées et conseils

Le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [L]

né le 16 Janvier 1951 à LYON (69000)

261 Chemin de Campets Résidence LE PARC DU PETIT PRINCE Bât

C apt 18

82600 VERDUN SUR GARONNE

représenté par la SCP CAMBRIEL, GERBAUD-COUTURE, ZOUANIA, SIMEON, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSE :

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE PARC DU PETIT PRIN CE représenté par la Société CITYA BELVIA MONTAUB

3 Place Prax Paris

82000 MONTAUBAN

représentée par la SELARL MASSOL AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00572 – N° Portalis DB3C-W-B7I-EFOV, a été examinée par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans audience, en application de l’article 799 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE:

M. [T] [L] est propriétaire au sein de la résidence le Petit Prince située 261 chemin Tanseput à Verdun sur Garonne ( 82600), constituée en copropriété dont le syndic est la société Citya Belvia.

Le 18 juin 2024, M.[L] s’est vu notifier le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, M.[T] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du Parc du petit Prince, pris en la personne de syndic en exercice la société Citya Belvia Montauban, enseigne Citya Naudin, en nullité de résolution.

La clôture a été prononcée le 6 mai 2025 et le tribunal faisant application des dispositions de l’article 799 du code de procédure civile, a statué sans audience, les parties étant informées de ce que le délibéré était fixé au 10 juillet 2025, prorogé successivement au 18 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES:

Par conclusions responsives (2) du 29 avril 2025, M.[T] [L] sollicite, au visa de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 26 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de:

— juger nulle la résolution n°10B du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2024 en raison de son irrégularité de forme et du fait que son adoption requérait un vote à l’unanimité des copropriétaires

— débouter le syndicat des copropriétaires Le Parc du petit Prince de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire, si le tribunal l’estimait nécessaire:

— ordonner une mesure d’instruction à la charge du syndicat des copropriétaires

En toute hypothèse:

— condamner le syndicat des copropriétaires Le Parc du petit Prince au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le syndicat des copropriétaires Le Parc du petit Prince aux dépens dont distraction au profit de M^e Florence Siméon

— dispenser M.[L] des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

— déclarer n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Se référant aux dispositions de l’article 17 du décret de 1967, M.[L] rappelle en premier lieu que chaque résolution proposée au vote de l’asemblée générale ne peut avoir qu’un seul objet, sous peine de nullité.

Or il considère que la résolution 10.B visait à obtenir le vote des copropriétaires sur quatre questions distinctes, dont l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 10 juin 2023, ladite résolution comportant elle-même plusieurs dispositions sur lesquelles l’assemblée a été contrainte de voter en bloc en raison de l’irrégularité formelle l’affectant de la même manière.

Il excipe de son souhait de procéder à un vote différent en fonction des thématiques abordées.

M.[L] soutient encore que le vote serait nul en raison de l’application d’une règle de vote erronée. Il expose en effet que l’abattage d’arbres dont la dangerosité n’est pas démontrée est étrangère à l’entretien et la conservation des parties communes et par là exclu de la règle de vote de l’article 24.

Il entend en effet rapporter la preuve de l’importance de la végétation dans la copropriété, qui contribution à la destination de l’immeuble, et pour lui-même, et considère que l’abattage n’était pas requis pour des questions de sécurité, d’autres propositions pouvant être formulées à la copropriété. Il en déduit que la supression des arbres porterait atteinte non seulement à la destination de l’immeuble conçu et livré avec environnement de verdure, mais également à la jouissance de ses parties privatives.

En réponse à l’argumentaire développé par le syndicat concernant la dangerosité de l’arbre, M.[L] fait remarquer que le rapport établi par l’entreprise C-D Expertises est postérieur à l’assemblée générale, tandis que le procès-verbal de commissaire de justice du 31 juillet 2023 ne mentionne aucune atteinte, l’entreprise Gibet Elagage ayant également confirmé que l’arbre pouvait être taillé.

Il soutient que les constatations faites au niveau du bâtiment E ne sont pas rencontrées s’agissant du bâtiment C, et excipe de difficultés en lien avec les installations VRD sans lien avec la végétation ayant justifié des procédures judiciaires.

Il maintient que le peuplier a été planté au moment de la construction de la résidence, tel que prévu, et qu’il est remarquable par son âge.

M.[L] considère encore que l’abattage d’arbres doit être voté à l’unanimité à la lecture du règlement de copropriété, les arbres devant être considérés comme des communs et contribuant à la destination de l’immeuble.

Il estime in fine que le vote requérait l’unanimité en lecture des dispositions de l’article 26 in fine de la loi de 1965, en ce que cela lui impose une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

M.[L] s’oppose enfin à toute demande en paiement au titre du rapport C-D Expertises.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 14 avril 2025, le syndicat des copropriétaires le Parc du Petit Prince, pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Citya Belvia Montauban, demande au tribunal de:

— débouter M.[L] de l’intégralité de ses prétentions

— condamner M.[L] à lui verser la somme de 600 euros au titre du remboursement des frais de CD EXPERTISES

— condamner M. [L] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M.[L] aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Massol Avocats.

Le syndicat soutient en premier lieu que les questions soumises au vote de la résolution 10.B étaient indissociables et portaient sur un seul objet, puisqu’elles portaient toutes sur la nécessité de procéder à des travaux d’entretien des espaces verts en procédant à l’élagage et l’abattage de certains arbres.

Il ajoute que le principe même de l’abattage et de l’élagage avait précédemment été adopté lors de l’assemblée générale du 10 juin 2023, la résolution n°16 ayant été adoptée à la majorité des voix exprimées sans être contestée de sorte que la nature des travaux ne peut être remise en question.

L’annulation de cette résolution n°16 avait pour objet d’annuler la validation du devis [C].

Le syndicat entend ensuite rapporter la preuve de la dangerosité de l’arbre litigieux à la lecture du rapport établi par M.[G], qui préconise comme unique solution l’abattage du peuplier.

Il précise qu’un appartement du rez-de-chaussée du bâtiment C ainsi que le bâtiment E sont déjà affectés de refoulements d’eaux usées causés par la végétation, dont le peuplier en question.

Il soutient que le vote ne portait que sur la validation d’un autre devis aux lieu et place du devis [C] de sorte qu’il était soumis à la majorité de l’article 24 et non à l’unanimité, qu’en tout état de cause les règles de majorité ont été respectées puisque le peuplier présente un danger immédiat et que l’abattage présente un caractère d’urgence, le syndic étant alors habilité à agir d’office en application de l’article 18 de la loi de 1965 et 37 du décret de 1967, voire sur décision de l’assemblée générale dès lors que cet abattage ne constituait pas un acte d’aliénation des parties communes, et ne contribuait pas à la destination de l’immeuble comme n’ayant pas été planté à la construction de la résidence.

Le syndic considère fondée sa demande de condamnation du copropriétaire au paiement de la facture du cabinet CD EXPERTISES, ayant été contrainte de le mandater au vu de l’opposition de M. [L].

MOTIFS:

Sur la nullité de la résolution 10.B:

La résolution 10.b querellée est ainsi rédigée:

“Travaux ponctuels espaces verts. Série élagage et abattage/ annule et remplace décision résolution n°16 AG du 10/06/2023 Article 25 ou à défaut 25-1

L’assemblée générale demande l’annulation de la décision n°16 de l’assemblée générale du 19/03/2024 validant le devis de la société [C] Elagage ( pour un montant de 9996 euros TTC ) et de soumettre au vote de nouvelles propositions.

L’assemblée, après avoir pris connaissance des conditions essentielles des deux nouveaux devis, de l’avis du conseil syndical décide d’effectuer les travaux d’élagage d’une série d’arbres, abattage de pins parasol ET peuplier situé devant le bâtiment C.

L’assemblée générale examine et soumet au vote les nouvelles propositions présentées relatif à l’élagage d’une série d’arbres et abattage de pins parasol et peuplier.

L’assemblée générale:

— annule la décision n°16 de l’assemblée du 10/06/2023 validant le devis de la société [C] Elagage ( pour un montant de 9996 euros TTC)

— et l’assemblée générale retient les propositions ( 2) présentées par l’entreprise Sarl S.[B] prévue pour un montant prévisionnel de 6677 euros TTC

Le démarrage des travaux est prévu à partir du 01 septembre 2024 ( et ceux au plus vite [sic])

L’assemblée générale précise que le coût des travaux, d’un montant total de 6678 euros TTC, seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges générale.

L’assemblée du 10/06/2023 décide de financer lesdits travaux pour l’utilisation des fonds travaux loi Alur ( fonds affectés précédemment).”

Cette résolution a donné lieu à deux votes: l’un selon les règles de majorité de l’article 25 de la loi de 1965, le second selon les règles de l’article 25-1.

1- Nullité formelle:

En application de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

[…]

En application de ce texte, il est jugé que chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet (Civ.3e, 26 septembre 2007, n°06-11.191), ce qui n’interdit pas que soient votées dans une même résolution plusieurs questions présentant un caractère indissociable (Civ.3e, 19 décembre 2007, n°07-13.703).

En l’espèce, il est constant qu’en lecture de la résolution 10 b, le vote de l’assemblée vise à annuler la décision n°16 de l’AG du 19/03/2024 validant le devis [C], et décide d’effectuer des travaux conformément au devis de la Sarl S.[B].

Les parties ne produisent pas le PV d’AG du 19/03/2024.

La résolution n°16 de l’AG du 10/06/2023 est ainsi rédigée:

Travaux ponctuels espaces verts. Série élagage et abattage

Historique: dans le cadre de l’entretien (pour éviter la chute de pins parasols penché situés à proximité de bâtiments, l’engorgement de gouttières par l’amas de feuilles sur branches d’arbres situés toujours près de bâtiments, des désordres structurels causés par racines etc…) Il y a lieu de procéder à une série d’élagages d’arbres et l’abattage de certains.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des éléments du dossier et des conditions essentielles du devis présenté,

* décide d’effectuer les travaux ponctuels d’espace vert (élagage et abattage d’arbres)

* retient la proposition présentée par l’entreprise [C] Elagage s’élevant à 9996 euros TTC

* démarrage des travaux au plutôt [sic] à partir du 01/07/2023

* précise que le coût des travaux, ainsi que les honoraires y afférents seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense

* prend acte que les honoraires du syndic conformément au contrat de syndic pour la gestion de ce dossier (gestion comptable et financière, gestion administrativet et suivi) sera de 1% HT du montant HT des travaux avec un minimum de 60,00 euros HT + TVA (20%)

* autorise le syndic, pour son financement, à utiliser les avances travaux Loi Alur constituées au 28/02/2023

Il apparaît que la résolution 10 b litigieuse vise à établir les travaux d’élagage/abattage à réaliser au sein de la résidence, à valider le devis soumis pour y procéder, ainsi que leur financement, en remplacement de la résolution 16 de l’AG de 2023.

Ainsi, les différents points abordés dans la résolution 10 b ont un objet indissociable, à savoir les travaux à réaliser concernant l’entretien des arbres au sein de la copropriété, et leur financement, et celle-ci n’apparaît dès lors pas affectée d’une nullité formelle, le tribunal n’ayant pas à considérer la validité de la résolution 16 de l’AG du 10 juin 2023.

2- Nullité pour application d’une règle de vote erronée:

Il est constant que la résolution 10 b a été votée conformément aux dispositions de l’article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, ainsi rédigé:

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24.

En application de l’article 25 de la loi, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

La simple lecture de la résolution 10 b permet de constater que la majorité requise ne relevait pas de l’article 25.

Toutefois, il est admis que l’indication erronée relative à la majorité applicable figurant au procès-verbal est sans incidence dès lors que la majorité requise a bien été obtenue ( Civ.3e, 5 juillet 2011, n°10-20.743).

Si M.[L] affirme que la règle de vote appliquée par l’assemblée était erronée, il ne précise toutefois pas la règle de majorité qui aurait dû être appliquée.

Il se fonde d’une part sur le fait qu’il s’agissait de voter l’abattage d’arbres dont la dangerosité n’était pas démontrée, et d’autre part soutient que la suppression des arbres en question porterait atteinte:

— à la destination de l’immeuble conçu et livré avec environnement de verdure

— à la jouissance par M.[L] de ses parties privatives.

Il convient ainsi de déterminer quelle pouvait être la règle de vote qui trouve à s’appliquer.

L’article 24 I de la loi prévoit ainsi que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 24 II précise que sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;

i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5 ;

j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;

k) La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps.

Enfin, l’article 26 précise que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Les parties s’accordent en premier lieu pour reconnaître que les travaux visés dans la résolution querellée sont relatifs à des parties communes.

Ils sont soumis comme tels aux conditions de vote de l’article 24 s’agissant de l’élagage, ce que reconnaît M.[L].

Le différend porte ainsi sur la règle de vote applicable à la décision d’abattage de certains arbres, décision qui découle bien de l’intitulé de la résolution.

2.1. dangerosité des arbres (article 24 II a):

Il est principalement question du peuplier implanté devant le bâtiment occupé par M.[L].

Ce dernier produit un constat de commissaire de justice établi le 31 juillet 2023, dont il résulte que de fortes racines de cet arbre sont visibles en surface de la partie de terrain entre le tronc et le bâtiment, aucune atteinte, fissuration ou déformation n’est visible sur l’immeuble.

Un peu plus loins vers l’ouest est implanté un pin en bordure du cheminement, il est fortement penché ( vers le terrain et non le chemin) et son tronc se trouve à grande distance de l’immeuble le plus proche.

Cependant, le syndicat produit un rapport d’expertise dressé par M.[G], expert agronome, après visite sur site le 22 octobre 2024, soit quinze mois plus tard, dont il résulte, s’agissant du peuplier, que le système racinaire traçant croît majoritairement en surface et exerce une pression énorme à l’apogée de son développement, de sorte que les équipements de surface, même très solides, n’y résistent pas au fil du temps. L’expert ajoute que les racines sont irrémédiablement attirées par l’eau et surtout l’humidité en général ( canalisations, regards, aplomb des murs ombragés, etc). Cet hydrotopisme exacerbe la croissance racinaire et ses dommages aux structures.

L’expert constate que le système racinaire s’est ainsi fortement et anormalement développé en direction du réseau pluvial et du bâtiment C, de l’eau stagne en permanence dans le regard collecteur de la zone, signe d’un colmatage a minima partiel pour le moment et total dans les prochains mois.

L’expert considère qu’un traitement partiel du système racinaire ( coupe des racines incriminées) ne ferait que retarder un peu les futurs dégâts qui ne manqueront pas d’arriver et fragiliserait fortement la stabilité de l’arbre en cas de tempête.

Il considère que l’abattage de l’arbre est la seule solution pérenne envisageable.

Si ce rapport apparaît comme postérieur au vote litigieux ainsi qu’à l’introduction de l’instance, il n’en perd pas pour autant sa pertinence quant aux constatations techniques.

Certes, il est établi par le jugement du 8 décembre 2020 produit aux débats et émanant de la présente juridiction que la résidence présente des désordres de type fissures ( bâtiment B )et débordements ( bâtiments B, C, E et F) qui apparaissent étrangers au système racinaire notamment du peuplier. De même, la facture d’intervention de la Sas Micro Station Service produite aux débats, pour ouverture de tranchée et réparation éventuelle d’un tuyau écrasé, ne permet pas de considérer que ceci résulte du système racinaire.

Pour autant, le syndicat des copropriétaires produit différentes photographies, non contestées, mettant en exergue la présence très importante de racines autour des canalisations, voire en-dessous, ainsi qu’une canalisation percée entourée de racines.

De telles observations font écho aux indications de l’expert [G] quant à l’attirance des racines pour les installations d’eau, rapport dont il sera utilement rappelé qu’il date d’octobre 2024.

Il en résulte que la dangerosité du peuplier apparaît établie, et permettait ainsi à l’assemblée générale de se prononcer selon les règles applicables à l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de sorte que la résolution 10 b est régulière en ce qui concerne le peuplier.

En revanche, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que les pins visés au devis [B] présenteraient une dangerosité.

2.2. atteinte à la destination de l’immeuble ( article 26):

M. [L] soutient que les arbres font partie intégrante de l’environnement de la résidence telle qu’elle a été conçue, et qu’ils ont été plantés dès l’origine. Il ajoute que ce sont des éléments communs qui contribuent à la destination de l’immeuble.

S’agissant du peuplier, l’expert [G] prend soin de préciser que “sa présence est donc probablement liée à une croissance fortuite et sauvage plutôt qu’à une plantation volontaire lors de la création des espaces verts du lotissement”.

De plus, l’esquisse de la résidence, établie par le promoteur en soutien publicitaire aux VEFA, ne peut utilement venir témoigner de la présence du peuplier et des deux pins parasols depuis la création de la résidence.

En outre, si les arbres constituent un apport indéniable au bien-être des résidents et sont susceptible de constituer un brise-vue naturel, ce que les pièces produites ne permettent pas d’appréhender pleinement, il ne résulte pas des éléments produits que les arbres en question soient intégrés dans la destination de l’immeuble, défini au chapitre 1 du règlement de copropriété comme un ensemble immobilier à usage principal d’habitation, sans autre précision. Il n’est pas davantage justifié qu’ils puissent être qualifiés d’équipements communs, le règlement de copropriété étant taisant sur ce point, et la notice descriptive sommaire établie par le promoteur mentionnant sans autre précision “ espaces verts paysagés engazonnés et plantés d’arbres d’ornement et arbustes variés”.

Il n’apparaît pas au demeurant que l’abattage de ces trois arbres soit de nature à modifier l’apparence générale du parc, compte-tenu de la présence observable d’autres arbres sur le procès-verbal de constat du 31 juillet 2023 ainsi que sur la photographie aérienne de la résidence, ou qu’ils constituent des arbres particulièrement remarquables, et il est acquis qu’il ne s’agit pas d’essences rares.

Les éléments ci-dessus ne permettent ainsi pas de considérer que la décision d’abattage des arbres requerrait une unanimité des copropriétaires.

2.3. atteinte à la jouissance des parties privatives de M.[L] (article 26):

Le requérant soutient que l’abattage – du seul peuplier semble-t-il – serait de nature à le priver de l’intimité indispensable à l’occupation de son logement, et dont il a d’autant plus besoin au regard de la pathologie dont il souffre.

A supposer que le peuplier ait été présent dès 2003 dans le parc, ce qui ne semble pas exclu par M.[G], ce dernier souligne aussi le caractère accidentel probable de cette implantation.

De plus, le tribunal ne dispose d’aucun élément permettant de déterminer quelle pouvait être la hauteur de cet arbre lors de l’acquisition de son logement par M.[L], et il est hautement probable qu’il n’ait pas initialement constitué un brise-vue.

Si l’ombre portée de cet arbre, son feuillage, sont autant d’éléments qui améliorent l’environnement immédiat de M.[L] dans un contexte sanitaire dégradé, il n’en résulte pas pour autant que l’abattage de cet arbre, constitutif d’un danger pour les installations de certains bâtiments, constitue une atteinte à la jouissance des parties privatives du copropriétaire susceptible de justifier que le vote requiert la majorité de l’article 26.

Enfin, s’agissant des pins, M.[L] n’apporte aucune contestation.

Sur le prononcé d’une mesure d’instruction:

En considération du rapport technique produit aux débats, contre lequel M.[L] ne produit aucun commencement de preuve, il n’apparaît pas justifié de faire droit à une mesure d’instruction qui ne viendrait que pallier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve qui lui revient.

Sur le remboursement des frais d’expertise :

La mesure ayant été initiée postérieurement à l’introduction de l’instance, pour venir corroborer un vote litgieux, il n’apparaît pas justifié de prévoir que M.[L] devrait seul en assumer le coût.

Sur les dépens et les frais irrépétibles:

M.[L] sera tenu aux dépens de l’instance, et il sera accordé le droit de recouvrement direct à la Selarl Massol Avocats qui en a fait la demande.

Il sera en outre condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[L] succombant en ses demandes, il ne saurait être fait application à son profit des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965 précitée.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [S] [L] de ses demandes tendant à voir juger nulle la résolution 10 b de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence le parc du petit prince en date du 8 juin 2024 pour irrégularité de forme et non respect de la majorité applicable ;

Déboute M.[S] [L] de sa demande d’instruction ;

Déboute le syndicat des copropriétaires le parc du petit prince, représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya Belvia Montauban, de sa demande en remboursement de la facture de CD Expertises ;

Condamne M.[S] [L] aux dépens de l’instance ;

Dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl Massol Avocats;

Condamne M.[S] [L] à payer au syndicat des copropriétaires le parc du petit prince, représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya Belvia Montauban la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M.[S] [L] de sa demande à ce titre ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La greffière, La présidente,