TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/432

AFFAIRE : N° RG 25/00457 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YRK

Copie à :

Maître Camille CALAUDI

Copie exécutoire à :

M^e Rebecca SMITH

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

DEMANDEURS :

Madame [Y] [W] épouse [F]

née le 29 Août 1989 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000578 du 11/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [J] [M] [F]

né le 09 Juillet 1990 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de [U] [F], née le 22 novembre 2017

Représentés par M^e Rebecca SMITH, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [T] [X]

né le 23 Janvier 1975 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Camille CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Président : Romain VINET, Juge placé, délégué au tribunal judiciaire de Béziers par ordonnance du 11 décembre 2025 de monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de Montpellier, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Romain VINET, Juge placé

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mars 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2026 par Romain VINET, juge placé au tribunal judiciaire de Béziers, chargé des contentieux de la protection, assisté de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation du 18 août 2025, devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, de Mme [Y] [W], épouse [F], et de [J] [F], à l’encontre de M. [H] [X], aux fins de :

le condamner à leur verser la somme globale de 31 560 € en réparation de leur entier préjudice (21 560 € au titre du préjudice de jouissance ; 3 000 € chacun au titre du préjudice moral ; 5 000 € de dommages intérêts suite à l’altération de la santé d'[U] [F]) ;le débouter de l’ensemble de ses demandes ;le condamner au paiement de la somme de 3 000 € en application de l’article 700, 2 ° du Code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;le condamner aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions des consort [F], déposées et reprises oralement à l’audience de plaidoiries du 13 mars 2026, aux termes desquelles ils ont maintenu leurs demandes ;

Vu les dernières conclusions de M. [H] [X], déposées et reprises oralement à l’audience de plaidoiries du 13 mars 2026, aux termes desquelles il demande :

de déclarer l’action des consorts [F] irrecevable pour la période du 1 septembre 2021 au 27 août 2022 ;de déclarer les demandes formulées au bénéfice de Mme [U] [F] irrecevables ;de débouter les consorts [F] de l’ensemble de leurs demandes ;de condamner solidairement les consorts [F] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;de rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Vu la note d’audience ;

Vu l’article 455 du Code de procédure civile,

L’affaire a été mise en délibéré le 12 mai 2026.

MOTIFS

SUR LA PRESCRIPTION PARTIELLE DE L’ACTION DES LOCATAIRES

Selon l’article 7 1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Les locataires n’ont eu connaissance de leur possibilité d’exercer une action en indemnisation du préjudice de jouissance qu’une fois celui-ci réalisé.

En l’espèce, il est évoqué l’existence de ces désordres pour la première fois par message du 8 décembre 2023. Les locataires évoquent de désordres dès l’entrée de lieux en 2021. L’assignation n’a été délivrée que le 18 août 2025, de sorte qu’a défaut d’acte interruptif, la prescription couvre la période antérieure au 18 août 2022.

SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES AU TITRE DES DÉSORDRES

En application des articles 1719 et 1720 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation, et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au locataire la jouissance paisible des lieux.

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 5] et à Mayotte ;

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit, pendant celle ci, effectuer toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

Il convient de rappeler qu’il ne peut être reproché au bailleur un manquement à son obligation que s’il a été informé des difficultés.

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les consort [F] se prévalent d’un bail conclu avec monsieur [H] [X] le 1er septembre 2021 situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Il doit être relevé, au préalable, que :

aucun procès verbal de constat n’a été établi par un commissaire de justice, de sorte qu’il n’est produit aucun descriptif précis des désordres allégués ;aucun plan de la maison ni aucune photographie de pièces entières n’a été produit, ce qui empêche de comprendre la disposition des lieux et la localisation des désordres ;aucun rapport d’une autorité telle que l'[Localité 7] n’a été établi à la demande des locataires ;aucune expertise amiable n’a été réalisée.

Pour justifier des désordres, il est produit des photographies et des attestations.

Concernant les photographies :

de nombreuses photographies sont peu probantes : elles ne sont pas datées, aucun élément ne permet d’identifier la période à laquelle elles ont été prises (sur une période unique ou sur les quatre années d’occupation) ; de plus, il s’agit souvent de gros plans qui ne permettent pas d’identifier le lieu, l’étendue du désordre ou parfois le désordre lui même ;des photographies de la douche montrant de la noirceur sur les joints ne sont pas probantes, car l’entretien de ces derniers incombe au locataire,

Concernant les attestations :

celle du frère de M. [H] [X] sera considérée comme non probante, du fait du litige qui les oppose et du jugement du 12 décembre 2025 ;S’agissant de désordres évoqués sur une période de presque quatre ans, seules trois attestations ont été produites ;

Néanmoins :

certaines photographies montrent clairement des traces d’humidité et de moisissure au bord des fenêtres ou velux (même si la fenêtre exacte n’est pas identifiée), ainsi que sur les plinthes, le sol et les murs ;

deux attestations font état de la présence d’infiltrations et de moisissures :[T] [B] indique, de façon sommaire, que le locataire avait informé le bailleur, après son installation, de l’état d’humidité et de moisissure qu’il avait lui même constaté ;[A] [E] [C] [L] (ancienne locataire) signale que la maison présentait de nombreuses fissures dans les chambres du second étage, qu’un radiateur fuyait dans une chambre du premier étage, et qu’un rangement sous l’escalier était trempé et noirci par l’humidité. Elle indique qu’elle en avait informé M. [H] [X], mais que ce dernier n’a pas effectué de travaux.

Sur la connaissance des désordres :

Les messages échangés entre les locataires, le bailleur et son mandataire ne concernent que la période décembre – 2024. Mis à part les deux attestations sus citées, aucun élément ne porte sur la période septembre 2021 – novembre 2023. Or, l’état des lieux d’entrée du 1 septembre 2021 indique qu’il n’y a aucun problème d’humidité ou de moisissure ; le logement était jugé « en bon état général ». L’apparition soudaine de désordres importants, sans aucun courrier, mail ou message à ce sujet avec le bailleur, soulève des interrogations.

Le bailleur produit une facture de 450 € datée du 26 juillet 2021 relative à une intervention de désinsectisation. Il est également fait état, dans les conclusions du bailleur, d’une facture non présentée en débat mais partiellement citée, indiquant qu’il aurait réglé 1 745 € le 24 avril 2024 pour la remise en état de deux chambres.

En conséquence, en tenant compte des éléments probants, de la date à laquelle le bailleur a été informé des désordres et de la durée de ceux ci, il convient de ramener l’indemnité à 2 000 €.

Au vu des pièces versées au débat, et au regard de la durée du préjudice, le préjudice moral, distinct du préjudice de jouissance, sera évalué à 500 € chacun.

Enfin, la demande de 2 000 € au titre de la mauvaise foi du bailleur, poste qui n’est pas distingué du préjudice moral, sera rejetée.

SUR L’ABSENCE DE LIEN DE CAUSALITÉ ENTRE LES DÉSORDRES ET LES PROBLÈMES RESPIRATOIRES DE L’ENFANT

Le bailleur évoque l’irrecevabilité des demandes formulées au bénéfice de Mme [U] [F], sur le fondement des articles 30 à 32 du Code de procédure civile.

Il sera toutefois observé que les consorts [F] exercent une action indemnitaire à la suite de problèmes de santé développés par leur fille mineure, qu’ils estiment consécutifs au manquement du bailleur ; ils sont donc recevables.

Pour justifier l’imputation des problèmes respiratoires de leur fille, il n’est présenté qu’un seul document : un certificat médical du Dr [P], daté du 15 avril 2025, mentionnant que la patiente suit l’enfant depuis octobre 2021 et qu’elle présente, comme antécédent principal, un asthme nécessitant plusieurs consultations pneumologiques.

Ce certificat, à lui seul, ne permet pas de conclure que les problèmes d’humidité de l’appartement sont à l’origine de la pathologie, qu’ils l’ont aggravée, ni que le bailleur en a été informé.

Les consorts [F] seront donc déboutés de leur demande indemnitaire.

SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [H] [X] sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens (ou la partie perdante) à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité. Il peut également, d’office, décider qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Dans le présent cas, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déclare prescrite l’action en réparation du trouble de jouissance pour la période antérieure au 18 août 2022 ;

Déclare le recours recevable pour le surplus ;

Condamne M. [H] [X] à payer à Mme [Y] [W], épouse [F], et à M. [J] [F] la somme de 2 000 € au titre des désordres ;

Condamne M. [H] [X] à payer à Mme [Y] [W], épouse [F], et à M. [J] [F] la somme de 500 € au titre du préjudice moral chacun ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Déboute les parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner M. [H] [X] aux dépens.

La greffière Le président