TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01077

N° Portalis DBY2-W-B7J-H7O4

JUGEMENT du

02 Décembre 2025

Minute n°

S.C.I. BEAUREGARD

C/

[O] [S]

[Z] [C]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Me

Copie conforme

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, (site Coubertin) le 02 Décembre 2025,

après débats à l’audience des référés du 09 Septembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. BEAUREGARD

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 402 874 820

dont le siège social est sis [Adresse 7]”

[Localité 3]

agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marie-Laure JACQUOT, substituant Maître Romain BLANCHARD (SELARL GAYA), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

Madame [O] [S]

née le 28 Août 1990 à [Localité 5]

comparante en personne,

Monsieur [Z] [C]

né le 16 Novembre 1982 à [Localité 6] (TUNISIE)

non comparant, ni représenté,

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Immobilière (SCI) BEAUREGARD a, par contrat conclu sous seing privé le 20 décembre 2022, à effet du 1er février 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], une maison située [Adresse 2] à LA [Adresse 10] (49170), moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 780,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 780,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la SCI BEAUREGARD a fait délivrer à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], un commandement de payer la somme de 2 340,00 € au titre de l’arriéré locatif, au 7 mars 2025, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le même jour, la SCI BEAUREGARD a assigné Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du contrat de location conclu entre la requérante d’une part et Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] d’autre part ;

▸ à défaut, ordonner la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre la requérante d’une part et Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] d’autre part ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

▸ dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé ;

▸ condamner Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] :

• à la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] dans tel lieu qu’ils le désigneront, à leurs frais, comme il est dit dans l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

• au paiement solidaire par Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] à la requérante de :

— la somme en principal de 3 900,00 € au titre des loyers et charges locatives impayés arrêtés au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2025 sur la somme de 2 340,00 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— une indemnité d’occupation d’un montant de 1 170,00 € par mois, à compter de la résiliation du bail, ainsi que de toutes charges afférentes au lieu occupé, et ce, jusqu’au complet déménagement des lieux loués et remise des clés à la requérante,

— la somme de 700,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— les entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer et la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX du Maine-et-[Localité 9].

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, s’agissant de Monsieur [Z] [C], l’adresse du destinataire figurant bien sur la boite à lettres.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, la SCI BEAUREGARD, par l’intermédiaire de son conseil, après un temps d’échange avec Madame [O] [S], indique qu’elle maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle note que l’arriéré locatif est de 7 020,00 € à ce jour.

Elle souligne que plusieurs incidents se sont produits au cours de la location, causés notamment par le chien des locataires.

Elle fait part de son opposition à l’octroi de délais de paiement, d’une part, en raison de l’absence de paiements depuis le mois de janvier 2025, hormis un versement de 200,00 € le 7 septembre 2025, d’autre part, en raison des revenus de Madame [O] [S], d’un montant inférieur à celui du loyer.

Elle précise que le montant sollicité au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation dans l’assignation, de 1 170,00 € par mois, peut être ramené, par décision du Tribunal au montant actuel du loyer mensuel.

Elle ajoute que, d’après les informations dont elle dispose, il semblerait que Monsieur [Z] [C] revienne régulièrement dans le logement.

Enfin, elle note que Monsieur [L] [V], associé dans la SCI, a déposé plainte contre Monsieur [Z] [C], le 26 août 2025, pour violences.

Madame [O] [S] a comparu à l’audience en personne.

Elle n’est pas totalement d’accord avec le montant dont le paiement est sollicité, soulignant qu’elle a versé la somme de 780,00 € au mois de janvier 2025 et celle de 200,00 € au mois de septembre 2025, qui ne semblent pas être prises en compte.

La SCI BEAUREGARD est autorisée à produire en cours de délibéré, sous un délai de 15 jours maximum, un décompte précis des sommes versées et du total restant dû.

Madame [O] [S] est d’accord avec la production du décompte telle qu’autorisée par le Tribunal afin de clarifier le montant exact de l’arriéré locatif.

Elle précise que Monsieur [Z] [C] vient de perdre son emploi et que le salaire qu’elle perçoit (630,00 € par mois) ne lui permet pas d’assumer seule le paiement du loyer.

Elle reconnaît que Monsieur [Z] [C], bien qu’ayant quitté le logement au mois d’avril 2025, y revient régulièrement.

Elle souligne que, compte tenu des difficultés relationnelles avec le bailleur, elle loge actuellement chez des amis, mais qu’elle n’a pas déposé de préavis de départ des lieux.

Elle ajoute qu’elle ne s’oppose pas à la résiliation du bail, mais qu’elle demande un délai de 24 mois pour apurer sa dette.

Monsieur [Z] [C], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Madame [O] [S] s’est rendue aux rendez-vous proposés.

Il y est également noté que les relations sont difficiles entre elle et le bailleur.

Il y est enfin indiqué que Madame [O] [S] souhaite quitter le logement et s’installer dans un logement adapté à ses ressources.

Monsieur [Z] [C] n’a pas répondu aux propositions de rencontre qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la SCI BEAUREGARD justifie avoir saisi la CCAPEX le 14 mars 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de la SCI BEAUREGARD en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la SCI BEAUREGARD a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé en cours de délibéré, comme autorisé à l’audience, démontrant que Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] restaient devoir, après imputation des versements de 780,00 € et 200,00 € sur les loyers des mois de novembre et décembre 2024, la somme de 7 600,00 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], destinataire du décompte actualisé en cours de délibéré, n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette locative, seront condamnés solidairement, conformément à l’article XII du contrat de bail, à payer la somme de 7 600,00 € au titre de l’arriéré locatif.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 13 mars 2025 pour la somme en principal de 2 340,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 14 mai 2025.

Par ailleurs, la SCI BEAUREGARD a adressé par lettre recommandée du 27 juin 2025 avec demande d’avis de réception à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] un congé pour motif légitime et sérieux, l’absence de paiement des loyers, pour le 31 janvier 2026.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.»

En outre, en application de l’article L412-6 du même code, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante.

Ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] sont entrés dans les lieux après signature d’un contrat de bail.

Ainsi, la trêve hivernale leur est applicable.

Par conséquent il ne sera pas fait droit à la demande de la SCI BEAUREGARD d’expulsion des locataires sans délai.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 14 mai 2025, causent par ce fait un préjudice à la SCI BEAUREGARD, qu’il convient de réparer en les condamnant solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, aucun élément ne justifiant la fixation de ladite indemnité à un montant supérieur au loyer actuel.

Par conséquent, Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] seront condamnés solidairement à verser à la SCI BEAUREGARD une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 780,00 €, à compter du 14 mai 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 7 600,00 € au 16 septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, la SCI BEAUREGARD sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 7 600,00 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande, ou de disposition, spéciale du jugement. sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], partie perdante, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager la SCI BEAUREGARD, et compte tenu de la situation de Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], l’équité commande de condamner Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] solidairement à lui payer la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 1231-7 du code civil précité, la somme de 700,00 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2022, entre la SCI BEAUREGARD, d’une part, et Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à LA POSSONNIERE (49 170) sont réunies à la date du 14 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 14 mai 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression des délais légaux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BEAUREGARD pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], solidairement, à payer à la SCI BEAUREGARD la somme de Sept Mille Six Cents Euros (7. 600,00 €), au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dus au 9 septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], solidairement, à payer à la SCI BEAUREGARD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme actuelle de Sept Cent Quatre Vingts Euros (780,00 €), qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 14 mai 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Sept Mille Six Cents Euros (7 600,00 €) au 9 septembre 2025, incluant l’échéance du mois de septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], solidairement, aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] et Madame [O] [S], solidairement à payer à la SCI BEAUREGARD la somme de Sept Cents Euros (700,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,