TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00274 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3WJH

MINUTE N°2026/ 266

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Avril 2026

S.C.I. [I]

c/

[K] [X], [Z] [X]

Copie délivrée à

Monsieur [K] [X]

Monsieur [Z] [X]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Estelle FERNANDEZ

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. [I]

immatriculée au RCS sous le n° 812 641 280

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Estelle FERNANDEZ, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [X]

né le 11 Juin 2002 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Monsieur [Z] [X]

né le 21 Novembre 1976 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Se référant à un contrat de bail à usage d’habitation du 30 novembre 2023, la SCI [I], selon acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024 a fait signifier à Monsieur [K] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1.192.90 €.

Se référant à un acte sous seing privé dont la date n’est pas précisée, elle a, selon acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, signifié et remis copie de ce commandement de payer et fait sommation de payer à Monsieur [Z] [X], en sa qualité de caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice en date des deux et trois juin 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [I] a assigné Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail , et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique ;

*condamner à titre provisionnel et solidairement Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] au paiement de la somme de 1.976,47 €, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 347.90 €, ainsi que de la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Le locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social dans le cadre du diagnostic social et financier.

A l’audience du 2 décembre 2025 la SCI [I], représentée par son conseil, indique que Monsieur [K] [X] a quitté le logement. Elle se désiste en conséquence de sa demande d’expulsion et ne maintient que ses demandes indemnitaires. Elle sollicite ainsi 1258.47 euros au titre de l’arriéré des loyers et 618.20 euros au titre des dégradations du logement. Elle précise toutefois que le dépôt de garantie de 320 euros n’a pas été restitué et a été déduit sur le décompte des loyers produit. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

Monsieur [K] [X], présent à l’audience, confirme avoir quitté le logement. Il ne conteste pas le montant sollicité. Il sollicite toutefois des délais de paiement évoquant son absence de revenus.

Monsieur [Z] [X], présent à l’audience, fait état de revenus à hauteur de 70 000 euros par an, pour 1500 euros de charges mensuelles.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 .

Dans son ordonnance de référé du 27 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection ordonne la réouverture des débats à l’audience du 3 mars 2026 afin que la SCI [I] produise aux débats le contrat de bail et l’acte de cautionnement.

A l’audience du 3 mars 2026 , les débats sont réouverts .

La SCI [I], représentée par son avocat , dépose l’intégralité de son dossier , dont le contrat de bail et l’acte de cautionnement . Elle réitère ses demandes initiales et s’oppose à tout délai de paiement.

Présent à l’audience , monsieur [X] [K] ne conteste pas le montant de la dette . Il déclare avoir une maladie orpheline et avoir été hospitalisé à la fin du mois de décembre 2025. Il a demandé le statut de travailleur handicapé . Il percevrait 750 euros d’allocations chômage. Il sollicite des délais de paiement . Monsieur [X] [Z] , également présent à l’audience , ne conteste pas non plus le montant de la dette. Il attend le solde de tout compte pour voir s’il peut obtenir un échéancier.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 4 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI [I] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, il est établi par l’état des lieux de sortie que monsieur [X] [K] a quitté le logement le 7 mai 2025. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, non plus que sur la demande d’expulsion de la SCI [I] , cette dernière s’étant désistée de ce chef à l’audience du 2 décembre 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI [I] produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [K] reste lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 1258,47€ à la date du 22 octobre 2025 . Elle demande également le paiement d’une somme de 618.20 euros au titre de la remise en état du logement et produit à cette fin l’état des lieux de sortie ainsi qu’une facture établie par la société BATISSONS le 30 octobre 2025.

Présent à l’audience , monsieur [X] [K] ne conteste pas le montant de la dette .

En conséquence, Monsieur [X] [K] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1258,47€ au titre de l’arriéré des loyers et charges , outre la somme de 618,20 euros au titre des réparations locatives .

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [X] [K] qui se dit malade et sans emploi n’a effectué aucun versement depuis le mois de janvier 2025. Il déclare percevoir 750 euros d’allocation chômage mais ne fournit aucun justificatif de revenu . Il ne paraît donc pas en situation de régler sa dette.

Il n’y a pas lieu , en conséquence , de lui accorder des délais de paiement.

Sur la solidarité

En application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, conformément à l’acte de cautionnement signé le 30 novembre 2023 par monsieur [X] [Z] la solidarité sera ordonnée pour la somme de 1258,47€ correspondant aux arriérés de loyers et de charges ainsi que la somme de 618,20 euros correspondant aux réparations locatives .

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] , parties perdantes, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre et solidairement Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] à payer à la SCI [I] la somme de 300€.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] à verser à la SCI [I] la somme de 1258,47€ arrêtée à la date du 22 octobre 2025 au titre des loyers dus  ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] à verser à la SCI [I] la somme de 618,20 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [X] et Monsieur [Z] [X] à verser à la SCI [I] la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 14 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffiere, Le juge des référés,