TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

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Télécopie : 01 48 96 11 43

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/02446 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4ATV

Minute : 26/00023

EM

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Madame [N] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI

Copie délivrée à :

Madame [N] [J]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 aout 2024, la S.A IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [N] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel 841.24 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A IMMOBILIERE 3F a fait signifier le 26 juillet 2025 un commandement de payer en visant la clause résolutoire pour la somme de 3 245.37 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la S.A IMMOBILIERE 3F a ensuite fait assigner M. [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 9 décembre 2025, la S.A IMMOBILIERE 3F représenté par son conseil reprend les termes de son assignation pour demander :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail;Ordonner en conséquence son expulsion et de toutes personnes dans les lieux et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police, de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code de Procédures civiles d’exécution ; La Condamner à payer à la société requérante la somme actualisée de 4 731 euros à titre de provision,Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à son départ définitif, la citée devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au loyer du logement litigieux sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ; La Voir encore condamner à payer à la Société requérante la somme de 360,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Vu l’article 696 du Code de Procédure Civile, condamner la citée aux dépens du présent référé. La S.A IMMOBILIERE 3F a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [N] [J], comparant en personne, propose de verser 130 euros par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire. Elle explique sa dette par son divorce.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 9] par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec accusé de réception le 11 aout 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeurer infructueux ».

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 2 aout 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2025, pour la somme en principal de 3 245.37 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que M. [N] [J] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 4 731.48 euros à la date du 28 novembre 2025.

Cependant, mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, obligés solidairement au paiement de la dette locative , ayant pour objet l’entretien du ménage.Cependant, unis par un pacte civil de solidarité, et conformément à l’article 515-4 du code civil, obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet les besoins de la vie courante.Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 27 septembre 2025, M. [N] [J] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 731.48 euros, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 28 novembre 2025).

il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec .il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec .il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec . il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec .III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce M. [N] [J] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose sa situation personnelle et financière et en mesure de régler sa dette locative. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Enfin, la S.A IMMOBILIERE 3F n’est pas opposée de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [N] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En conséquence, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

que la clause de résiliation reprenne son plein effetque la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 27 septembre 2025.que M. [N] [J] devient occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail que faute pour M. [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la S.A IMMOBILIERE 3F soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [N] [J] ;qu’en cas de maintien dans les lieux, la S.A IMMOBILIERE 3F soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens. L’équité commande que la demande formulée par la S.A IMMOBILIERE 3F au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la S.A IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 aout 2024 entre la S.A IMMOBILIERE 3F et M. [N] [J] concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 septembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [N] [J] à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F à titre provisionnel la somme de 4 731.48 euros (décompte arrêté au 28 novembre 2025) ;

AUTORISONS M. [N] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 130€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [N] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la S.A IMMOBILIERE 3F soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [N] [J] .

* que M. [N] [J] soit condamnée à verser à la S.A IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande formulée par la S.A IMMOBILIERE 3F au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [N] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé le 9 janvier 2026,

Ont signé,

LA GREFFIERE LA JUGE