TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 21 Août 2025

N° RG 24/03871 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWRG

N° : 25/00341

DEMANDEURS :

S.A.S. ALLIANCE IMMOBILIER – L’ADRESSE IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

Monsieur [N] [G]

né le 13 Mars 1963 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

Madame [S] [J] [L] [B] épouse [G]

née le 25 Février 1967 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie QUESTE, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [K] [U] [H]

né le 19 Juin 2004 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

Non représenté

Madame [X] [I] [P] [A]

née le 21 Janvier 2004 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 6]

Non représentée

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-000762 du 31/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

EXPEDITIONS M^e Marie QUESTE, M. [H] et Mme [A]

Copie Dossier

DEBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente,

Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance de Catherine DUBOIS, Greffier, lors des débats et de Camille LEJEUNE, Greffière lors du délibéré

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 novembre 2023, [N] [G] et [S] [B] épouse [G] (ci-après dénommés « les époux [G] »), ont signé un compromis concernant la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 5] (cadastré section AD numéro [Cadastre 1]), avec le concours de la SAS ALLIANCE IMMOBILIER, avec le couple [Y] [H] et [X] [A], les acquéreurs déclarant agir en qualité de co-indivisaires (50% chacun).

Ce compromis de vente stipule un prix de 118 000 euros. Le coût total de l’acquisition du bien immobilier, comprenant notamment les frais d’acte, est fixé dans le compromis à la somme de 127 900 euros. Il prévoit que la somme de 2000 euros doit être déposée à titre d’acompte. Ces 2000 euros ont bien été versés par [Y] [H] à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER, par virement bancaire en date du 30 novembre 2023.

Le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire. La réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 29 décembre 2023. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 16 février 2024.

Un rendez-vous pour la signature de la vente chez le notaire avait été fixé au 24 janvier 2024. Toutefois, par mail en date du 18 janvier 2024, [Y] [H] indiquait à l’office notarial que le couple ne souhaitait plus acquérir la maison, « pour cause de séparation ».

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 19 décembre 2024, la SAS ALLIANCE IMMOBILIER et les époux [G] ont fait assigner [Y] [H] et [X] [A] devant le tribunal judiciaire de Blois.

Le conseil des demandeurs n’a pas conclu et il convient donc, pour leurs prétentions, de se référer aux termes de l’assignation, conformément à l’article 56 du Code de procédure civile. La SAS ALLIANCE IMMOBILIER et les époux [G] demandent au tribunal de :

— DECLARER leurs demandes recevables et bien fondées ;

— REJETER tout moyen, fin, conclusions contraires ;

— CONDAMNER solidairement [Y] [H] et [X] [A] à verser aux époux [G] une somme de 12 800 euros au titre de la clause pénale, dont il conviendra éventuellement de déduire la somme de 5900 euros versée par [X] [A], si cette somme était considérée comme devant être imputée sur les sommes dues au vendeur et sous réserve de sa perception effective par les vendeurs ;

— ORDONNER que la somme due aux vendeurs au titre de la clause pénale soit majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 11 juillet 2024 ;

— CONDAMNER solidairement [Y] [H] et [X] [A] à verser à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER une somme de 8000 euros à titre d’indemnité, dont il conviendra éventuellement de déduire la somme de 3000 euros versée par [X] [A], si cette somme était considérée comme devant être imputée sur les sommes dues à l’agence immobilière et sous réserve de la perception effective de cette somme ;

— AUTORISER la SAS ALLIANCE IMMOBILIER à conserver à son profit la somme de 2000 euros qui avait été versée à titre d’acompte entre ses mains par [Y] [H], laquelle viendra dès lors en déduction des sommes dues ;

— ORDONNER que la somme due à l’agence immobilière soit majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 16 juillet 2024 ;

— CONDAMNER solidairement [Y] [H] et [X] [A] à verser à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER ainsi qu’aux époux [G] une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER solidairement [Y] [H] et [X] [A] à verser à la SAS ALLIANCE IMMOBILIER ainsi qu’aux époux [G] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement [Y] [H] et [X] [A] aux entiers dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à leurs écritures s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

[Y] [H] et [X] [A] n’ont pas constitué avocat. Ils ont été cités à domicile. En tout état de cause, le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 mars 2025 par ordonnance du juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 444 du Code de procédure civile dispose que « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

En l’espèce, la SAS ALLIANCE IMMOBILIER demande au tribunal la condamnation de [Y] [H] et [X] [A] à lui payer la somme de 8000 euros « à titre d’indemnité ». Les fondements juridiques invoqués sont en premier lieu la responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil, et en second lieu l’existence d’une clause pénale dans le compromis de vente.

S’agissant de la responsabilité délictuelle des défendeurs à l’égard de la SAS ALLIANCE IMMOBILIER, il appartiendra au demandeur de formuler ses observations quant à l’existence d’un préjudice relatif à la perte de chance.

S’agissant de la clause pénale et du fait qu’elle soit invoquée concernant la SAS ALLIANCE IMMOBILIER, l’article 6 I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose notamment que « Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ». Cette disposition implique que le statut des agents immobiliers interdit la perception par ces derniers de sommes d’argent, à quelque titre que ce soit, avant que l’opération pour laquelle ils ont reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties : cette règle interdit à l’agent de se prévaloir des dispositions d’une clause pénale prévue si la vente n’est pas conclue (Civ 3e, 9 juillet 2014, n°13-19.061 et Civ 1ere, 27 novembre 2013, n°12-13.897). Il appartiendra au demandeur de faire toutes observations utiles sur ce point.

Le tribunal ordonnera la réouverture des débats afin que la SAS ALLIANCE IMMOBILIER s’explique sur ces deux points.

Dans l’attente, les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sont réservées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile,

ORDONNE la réouverture des débats ;

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 11 mars 2025 ;

INVITE le demandeur la SAS ALLIANCE IMMOBILIER à faire toutes observations utiles :

— s’agissant de l’existence d’un préjudice caractérisé par une perte de chance ;

— s’agissant de la possibilité d’appliquer une clause pénale au profit de l’agence immobilière, notamment au vu de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 ;

PRECISE que les nouvelles conclusions devront être signifiées à l’ensemble des parties, en ce compris les défendeurs non constitués ;

RENVOIE le dossier à la mise en état du 07 Octobre 2025 à 9h00 ;

RESERVE les dépens et les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Jugement prononcé le 21 Août 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT