TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 25/51361 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 10]

N° : 1

Assignation du :

17 Février 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Sandra PERALTA, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société AEW COMMERCES EUROPE

société civile de placement immobilier à capital variable

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Céline BOURDOULEIX, avocat au barreau de PARIS – #D1443 pour la SELARL PRCB AVOCATS

DEFENDERESSE

La société NAIL VERSION S.A.R.L.

[Adresse 4]

[Localité 8]

et dans les locaux loués

[Adresse 1]

[Localité 7]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 22 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Sandra PERALTA, Vice-Président, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2023, la S.C.P.I. PIERRE PLUS a donné à bail commercial à la S.A.R.L. NAIL VERSION un local, sis [Adresse 2] ([Adresse 6]) pour une durée de 9 ans à compter du 5 mai 2023 moyennant un loyer principal annuel de 22.000 euros, aux fins d’y exploiter à titre exclusif une activité de “soin de beauté et onglerie” et à titre accessoire une activité de “vente de produits de beauté s’y rapportant”.

Le 27 juillet 2023, la S.C.P.I. PIERRE PLUS a fait l’objet d’une fusion-absorption par la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE.

Par acte extrajudiciaire du 15 novembre 2024, la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE a fait délivrer à la S.A.R.L. NAIL VERSION un commandement d’avoir à payer la somme de 31.160,98 euros, visant la clause résolutoire.

Par ordonnance du 5 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la S.A.R.L. NAIL VERSION à verser à la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE une provision de 24.963,22 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.984,19 euros à compter du 19 mars 2024, et à compter du 31 juillet 2024 pour le surplus.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 février 2025, la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE a assigné la S.A.R.L. NAIL VERSION devant la juridiction des référés aux fins de voir :

“Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 16 décembre 2024,

Au besoin, prononcer la résiliation du bail du 2 mai 2023,

Ordonner l’expulsion de la société NAIL VERSION devenue occupante sans droit ni titre et tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la [Localité 11] publique et d’un serrurier,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la Juridiction de Céans de désigner, aux frais, risques et périls de la société NAIL VERSION, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamner la société NAIL VERSION à payer une somme provisionnelle de 4.795,97 € à la Scpi AEW COMMERCES EUROPE, correspondant à la dette locative entre le 25 juillet 2024, telle que prise en compte par l’Ordonnance du 5 décembre 2024, et le 16 décembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, prorata temporis,

Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 50%, droits, charges et taxes en sus, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux, par application de l’article 21.3. du bail,

Condamner la société NAIL VERSION au paiement provisionnel de ladite indemnité d’occupation à compter du 16 décembre 2024,

Assortir toutes ces sommes de l’intérêt contractuel au taux légal en vigueur à la date de l’exigibilité majoré de 600 points de base, à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer,

Ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel,

Ordonner l’imputation de tout règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 16 décembre 2024, sur la dette d’indemnité d’occupation de la société NAIL VERSION,

Condamner la société NAIL VERSION à payer à la Scpi AEW COMMERCES EUROPE une somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenan notamment le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024.”

Bien que régulièrement assignée, la S.A.R.L. NAIL VERSION n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 22 avril 2025, la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, l’article 20 du contrat de bail intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” stipule que “A défaut pour le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions résultant pour lui des stipulations des diverses parties du Bail, ou de ses Annexes, notamment du Règlement Intérieur, ainsi que du règlement de copropriété ou des statuts d’ASL et/ou d’AFUL qui sont toutes de rigueur, comme à défaut de payer exactement un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou de l’arriéré suite à la fixation du loyer de renouvellement, ou de l’indemnité d’occupation de l’article L 145-28 du Code de commerce et/ou les complément de dépôt de garantie, Charges, Impôts, taxes et/ou redevances, accessoires, intérêts, pénalités de retard ou de tous frais et/ou toute somme due en vertu du Bail à leur échéance, le Bail sera, si bon semble au Bailleur, au seul profit duquel la présente clause est stipulée, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après la signification d’uncommandement de payer ou d’une mise en demeure d’exécuter visant la présente clause et demeuré sans effet pendant ce délai, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration dudit délai.

Si le Preneur refusait d’évacuer les Locaux, il suffirait, pour ly contraindre, d’une simple ordonnance de référé constatant le jeu de la clause résolutoire et ordonnant l’expulsion, rendue par le Président du Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’Ensemble Immobilier, exécutoire par provision et sans caution nonobstant appel. Dans ce cas, et quelle que soit la cause de la résiliation, le dépôt de garantie ainsi que les loyers payés d’avance, s’il y en a, demeureront acquis au Bailleur à titre de premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tout autre.”

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 15 novembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un récapitulatif des sommes dues y est précisé, permettant au locataire ou à la caution d’en contester la régularité.

La défenderesse, qui n’a pas constitué avocat, ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 15 décembre 2024 à 24h00 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Sur les provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, l’indemnité d’occupation due par le preneur sera égale au dernier loyer majoré de 50%, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le seul juge du fond. Dès lors, cette demande de majoration se heurte à une contestation sérieuse.

Ce préjudice sera donc réparé jusqu’au départ définitif de la locataire par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, outre les charges et accessoires applicables.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Après examen du décompte, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 4.795,97 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires dus entre le 25 juillet 2024 et le 15 décembre 2024 à 24h00, la locataire étant redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 16 décembre 2024.

La locataire sera donc condamnée au paiement d’une somme non sérieusement contestable de 4.795,97 euros à titre de provision au titre des loyers, charges, taxes, accessoires dus entre le 25 juillet 2024 et le 15 décembre 2024 à 24h00.

Au titre des intérêts, la bailleresse sollicite par ailleurs l’application du taux contractuel prévu par l’article 21.2.1 du bail en cas de retard, à savoir le taux légal majoré de 600 points de base.

Cependant la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La bailleresse sollicite la capitalisation des intérêts au même taux contractuel majoré de 600 points de base.

L’article 1343-2 du Code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce le demandeur ne se prévaut d’aucune clause contractuelle à l’appui de sa demande de capitalisation et il n’apparaît pas opportun, pour privilégier le règlement de la dette, d’ordonner cette capitalisation compte-tenu du montant de la dette et de la situation financière du défendeur.

Il n’y a pas lieu enfin d’ordonner l’imputation des paiements sur les indemnités d’occupation, cette demande n’étant pas motivée, et l’imputation des paiements devant être effectuée conformément aux articles 1347-3 et suivants du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. NAIL VERSION qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 novembre 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. NAIL VERSION ne permet d’écarter la demande de la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 15 décembre 2024 à 24h00;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. NAIL VERSION et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3]) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. NAIL VERSION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel indexé, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la S.A.R.L. NAIL VERSION à verser à la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE une provision de 4.795,97 euros, au titre de l’arriéré locatif dus entre le 25 juillet 2024 et le 15 décembre 2024 à 24h00, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’application du taux d’intérêt contractuel et de capitalisation des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’imputation des paiements sur les indemnités d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur toutes les autres demandes ;

Condamnons la S.A.R.L. NAIL VERSION à payer à la S.C.P.I. AEW COMMERCES EUROPE la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société NAIL VERSION aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 15 novembre 2024;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Sandra PERALTA