TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

25 Novembre 2024

N° R.G. : N° RG 19/06910 – N° Portalis DB3R-W-B7D-VAHL

N° Minute :

AFFAIRE

[Y] [L] [R]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue Paul Chatrousse, 26-28 rue Ybry et 24 rue Bailly 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [L] [R]

18 avenue Beauregard

1700 FRIBOURG- SUISSE

représenté par M^e Cyril D’ESTIENNE DU BOURGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0151

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 21 rue Paul Chatrousse, 26-28 rue Ybry et 24 rue Bailly 92200 NEUILLY-SUR-SEINE représenté par son syndic :

Société SYNDIC AVENIR

32 rue Pierret

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique devant :

Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 21 rue Paul Chatrousse, 26 à 28 rue Ybry et 24 rue Bailly à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [Y] [R] est copropriétaire au sein de cet immeuble.

Par acte d’huissier de justice en date du 16 juillet 2019, M. [Y] [R] a fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic, la société SYNDIC AVENIR, afin notamment de voir annuler l’assemblée générale du 17 juin 2019.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 24 novembre 2022 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 19 septembre 2023.

Par jugement en date du 13 novembre 2023, le tribunal a :

— Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 24 novembre 2022 ;

— Ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de conclure sur toutes demandes ou formuler toutes observations utiles quant à la portée des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, en l’absence de demande tendant à réputer non-écrite la stipulation contraire du règlement de copropriété, formulée dans le dispositif des conclusions du demandeur;

— Renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 25 avril 2024 pour clôture avec fixation du calendrier suivant :

— Conclusions en demande à notifier avant le 31 décembre 2023 ;

— Conclusions en défense à notifier avant le 29 février 2024 ;

— Eventuelles conclusions récapitulatives des parties avant le 31 mars 2024 ;

— Plaidoiries envisagées le 21 mai 2024 à 9h30 ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— réservé les demandes des parties concernant notamment les dépens et celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, M. [Y] [R] demande au tribunal de :

A titre principal :

Juger réputées non écrites les deux premières phrases de l’article 13 de la « TROISIEME PARTIE – ADMINISTRATION », « CHAPITRE I – SYNDICAT », « SECTION II – ASSEMBLEES GENERALES DES COPROPRIETAIRES », « I/ CONVOCATIONS -DATES -FORMES » du règlement de copropriété du « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 21 RUE PAUL CHATROUSSE, 26-28 RUE YBRY ET 24 RUE BAILLY » à Neuilly-sur-Seine (92200), figurant en page 27 du règlement de copropriété, aux termes desquelles :

« Les convocations seront adressées aux copropriétaires par lettres recommandées envoyées à leur domicile ou à un domicile par eux élu, dans ladite ville et mises à la poste au moins 10 jours avant la date de la réunion. En cas d’urgence, ce délai sera réduit à quatre jours. »

Condamner le « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 21 RUE PAUL CHATROUSSE, 26-28 RUE YBRY ET 24 RUE BAILLY » à Neuilly-sur-Seine (92200) à faire procéder, à ses frais, à la publication du jugement à intervenir au fichier immobilier, dans un délai de six mois à compter du jour où ledit jugement sera devenu définitif, ce, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration de ce délai de six mois et qui courra pendant 180 jours,

Prononcer l’annulation de l’intégralité des résolutions de l’assemblée générale du 17 juin 2019 du « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 21 RUE PAUL CHATROUSSE, 26-28 RUE YBRY ET 24 RUE BAILLY » à Neuilly-sur-Seine (92200),

A titre subsidiaire, prononcer l’annulation des résolutions n° 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 et 15 de l’assemblée générale du 17 juin 2019 du « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 21 RUE PAUL CHATROUSSE, 26-28 RUE YBRY ET 24 RUE BAILLY » à Neuilly-sur-Seine (92200),

A titre principal comme subsidiaire :

Débouter le « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 21 RUE PAUL CHATROUSSE, 26-28 RUE YBRY ET 24 RUE BAILLY » à Neuilly-sur-Seine (92200) de l’ensemble de ses demandes,

Condamner le « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 21 RUE PAUL CHATROUSSE, 26-28 RUE YBRY ET 24 RUE BAILLY » à Neuilly-sur-Seine (92200) à payer à Monsieur [Y] [L] [R] la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la présente instance et de ses suites,

Dispenser Monsieur [Y] [L] [R] de toute participation, d’une part à la dépense commune des frais de procédure, d’autre part à toutes condamnations qui seront prononcées à l’encontre du « SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 21 RUE PAUL CHATROUSSE, 26-28 RUE YBRY ET 24 RUE BAILLY » à Neuilly-sur-Seine (92200) y compris

l’astreinte,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, y compris sur les frais irrépétibles et les dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 21 rue Chatrousse – 92200 Neuilly en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé,

CONSTATER la validité de l’assemblée générale du 17 juin 2019,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 21 rue Chatrousse – 92200 Neuilly une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du NCPC,

CONDAMNER Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 25 avril 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

La mention tendant à voir « déclarer bien fondé » ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, une telle mention n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celle-ci.

Il ne sera pas non plus statué sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, celle-ci n’étant pas contestée.

I – Sur la demande tendant à voir réputer non écrites les deux premières phrases de l’article 13 du règlement de copropriété

M. [Y] [R] demande au tribunal de réputer non écrites les deux premières phrases de l’article 13 du règlement de copropriété de l’immeuble sis 21 rue Paul Chatrousse, 26 à 28 rue Ybry et 24 rue Bailly à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), en soutenant que ces stipulations sont contraires au délai de convocation de 21 jours d’ordre public prévu par l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dès lors qu’elles prévoient un premier délai ordinaire de 10 jours et un second délai d’urgence de 4 jours.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il estime ces stipulations valables, en soutenant que le délai minimal de 21 jours peut être réduit en cas d’urgence caractérisée au jour de la date de la convocation.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

En vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

En l’espèce, l’article 13 du règlement de copropriété stipule en ses deux premières phrases que :

« Les convocations seront adressées aux copropriétaires par lettres recommandées envoyées à leur domicile ou à domicile par eux élu, dans ladite ville et mises à la poste au moins dix jours avant la date de la réunion. En cas d’urgence, ce délai sera réduit à quatre jours. »

Ces stipulations, qui réduisent le délai légal de convocation, sont contraires à l’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, aux termes duquel la convocation à une assemblée générale doit être notifiée aux copropriétaires dans un délai impératif de 21 jours avant ladite assemblée.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie par ailleurs pas de l’urgence invoquée, sans apporter la moindre précision sur ce point dans ses écritures.

Il convient dès lors, conformément à la demande de M. [Y] [R], de réputer non écrites ces stipulations du règlement de copropriété en application de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et d’ordonner au syndicat des copropriétaires de faire procéder, à ses frais, à la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent, ce dès qu’elle sera devenue définitive.

Le demandeur ne mentionnant aucune raison qui justifierait le prononcé d’une astreinte, il sera débouté de sa prétention sur ce point.

II- Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 juin 2019

M. [Y] [R] demande au tribunal d’annuler l’assemblée générale du 17 juin 2019 au motif que par jugement définitif du 7 avril 2021, le tribunal a annulé l’assemblée générale du 3 avril 2018 à l’occasion de laquelle le mandat de la société SYNDIC AVENIR a été renouvelé. Il explique qu’il en résulte que le syndic était dépourvu de mandat lors de la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2019, justifiant d’en prononcer la nullité par application de l’article 7 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires résiste à cette prétention. Sans contester que l’assemblée générale du 3 avril 2018 a été annulée par jugement du 7 avril 2021, il fait valoir que l’annulation d’une première assemblée générale n’entraîne pas de plein droit la nullité des assemblées ultérieures en raison du principe d’autonomie des assemblées.

Selon les dispositions de l’article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.

Sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.

Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour.

Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

L’article 13 dudit décret précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

La nullité est de droit, sans que le demandeur en annulation ait à justifier de l’existence d’un préjudice.

En l’espèce, la société SYNDIC AVENIR a procédé à la convocation à l’assemblée générale du 17 juin 2019 suivant lettre recommandée réceptionnée par M. [Y] [R] le 27 mai 2019.

Aux termes du jugement en date du 7 avril 2021, le tribunal judiciaire de NANTERRE a toutefois annulé l’intégralité des résolutions de l’assemblée générale du 3 avril 2018.

Or, il résulte de l’examen du procès-verbal qu’au cours de ladite assemblée, le mandat de la société SYNDIC AVENIR avait été renouvelé selon résolution n°7 pour une durée de 18 mois.

Ainsi, il est établi que la société SYNDIC AVENIR était dépourvue de mandat de syndic lors de la convocation précitée à l’assemblée générale du 17 juin 2019.

En conséquence, à défaut de convocation régulière, il convient d’annuler en son entier l’assemblée générale du 17 juin 2019.

III- Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et devra verser au demandeur sur ce fondement une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

Sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

En vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, les demandes de M. [Y] [R] ayant été accueillies, il sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

REPUTE non écrites les stipulations suivantes de l’article 13 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier sis 21 rue Paul Chatrousse, 26 à 28 rue Ybry et 24 rue Bailly à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) :

« Les convocations seront adressées aux copropriétaires par lettres recommandées envoyées à leur domicile ou à domicile par eux élu, dans ladite ville et mises à la poste au moins dix jours avant la date de la réunion. En cas d’urgence, ce délai sera réduit à quatre jours. »

ORDONNE au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 21 rue Paul Chatrousse, 26 à 28 rue Ybry et 24 rue Bailly à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), représenté par son syndic, de faire procéder, à ses frais, à la publication de la présente décision au service de la publicité foncière compétent, ce dès qu’elle sera devenue définitive,

DEBOUTE M. [Y] [R] de sa demande d’astreinte afférente à sa demande de publication du jugement,

ANNULE en son intégralité l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 21 rue Paul Chatrousse, 26 à 28 rue Ybry et 24 rue Bailly à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) en date du 17 juin 2019,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 21 rue Paul Chatrousse, 26 à 28 rue Ybry et 24 rue Bailly à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), représenté par son syndic, à payer à M. [Y] [R] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 21 rue Paul Chatrousse, 26 à 28 rue Ybry et 24 rue Bailly à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 21 rue Paul Chatrousse, 26 à 28 rue Ybry et 24 rue Bailly à NEUILLY-SUR-SEINE (92200), représenté par son syndic, aux dépens de l’instance,

DISPENSE M. [Y] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,