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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/03589 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWBC Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 03 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/03589 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EWBC

Minute : 25/488

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître CHEVALLIER, avocat au barreau de Blois

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [I] [T]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par son père, Monsieur [R] [I] [T], muni d’un pouvoir de représentation

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Octobre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Frédéric CHEVALLIER

EXPÉDITION : Monsieur [Y] [N] [I] [T]

le :

Copie Dossier

Page

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 février 2022, Monsieur [D] [W] a donné à bail à Monsieur [Y] [I] [T] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 467,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, Monsieur [D] [W] a fait signifier à Monsieur [Y] [I] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1618,30 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, Monsieur [D] [W] a fait assigner Monsieur [Y] [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

condamner Monsieur [Y] [I] [T] au paiement des sommes suivantes : la somme de 2 548.78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,- ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

— à titre subsidiaire, prononcer la résolution du bail,

condamner Monsieur [Y] [I] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 849.76 euros au titre de la dette locative arrêtée au 29 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier, – en tout état de cause, condamner Monsieur [Y] [I] [T] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— enjoindre à Monsieur [Y] [I] [T] de justifier de son assurance par la remise d’une attestation au bailleur couvrant la période d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard, passé un délai de huit jours à compter de la date anniversaire du contrat,

— le condamner aux dépens

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Loir et Cher le 29 octobre 2024.

À l’audience du 1er octobre 2024, Monsieur [D] [W], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à hauteur de 6 465.18 euros, décompte arrêté au 8 septembre 2025.

Monsieur [D] [W] soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [I] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 25 juin 2024 / sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [I] [T] n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [I] [T], représenté par son père, ne conteste pas le principe de la dette. il demande le bénéfice de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il justifie d’un paiement de 1 000 euros le 1er octobre 2025 et de ses bulletins de salaire pour les mois de mai, juin et juillet.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [D] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 février 2022, du commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 8 septembre 2025 que Monsieur [D] [W] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 234.92 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Y] [I] [T] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 6 230.26 euros, au titre des sommes dues au 8 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 548.78 euros à compter de l’assignation,

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 juin 2024. Il mentionne cependant un délai de deux mois laissé au locataire pour en régulariser les causes. Il convient donc de retenir ce délai, plus protecteur du locataire.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 25 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 février 2022 à compter du 26 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [I] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [I] [T], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Il justifie de trois bulletins de salaire pour les mois de mai, juin et juillet 2025.

Il justifie également d’un règlement de 800 euros effectué le 1er octobre 2025.

Néanmoins, il ressort du dernier décompte produit par le bailleur qu’aucun loyer n’a été réglé pour les mois de juin, juillet et août, alors même que Monsieur Monsieur [Y] [I] [T], était déjà en situation d’emploi. Compte tenu de ces éléments, la seule production des bulletins de paie ne permet pas de s’assurer que Monsieur [Y] [I] [T] soit en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, la demande de délais de paiement et de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire présentée par Monsieur [Y] [I] [T] est rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [I] [T] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 août 2024, Monsieur [Y] [I] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Y] [I] [T] à son paiement à compter de 26 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

* Sur la demande d’astreinte de justifier d’une assurance

En l’espèce, Monsieur [W] ne démontre pas avoir sollicité, sans succès, auprès du locataire, les justificatifs de l’assurance le garantissant contre les risques dont il doit répondre.

Par conséquent, sa demande de production sous astreinte d’une attestation d’assurance sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [I] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [Y] [I] [T] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [D] [W] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 5 février 2022 entre Monsieur [D] [W] d’une part, et Monsieur [Y] [I] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulée par Monsieur [Y] [I] [T],

ACCORDE à Monsieur [Y] [I] [T] un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 4],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [Y] [I] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [I] [T] à compter du 26 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [T] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 6 230.26 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 548.78 euros,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [T] à payer à Monsieur [D] [W] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 , échéance d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de production sous astreinte d’un assurance habitation, formulée par Monsieur [D] [W],

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [T] à payer à Monsieur [D] [W] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [I] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DÉBOUTE Monsieur [D] [W] de ses autres demandes et prétentions,

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,