COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/02727 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUGD

N° : 25/00267

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [I]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Madame [O] [I] épouse [X], sa fille, munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

Madame [B] [Y] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : Monsieur [I]

EXPÉDITIONS : M. [G], Mme [Y], la Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 30 août 2016, monsieur [U] [I] a consenti un bail d’habitation à monsieur [D] [G] et madame [B] [Y], son épouse, portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 560,00 euros outre 7,00 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Par jugement du 06 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a notamment :

condamné solidairement monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] au paiement d’une somme de 6.428,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 février 2022, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision ;autorisé monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 280,00 euros ; débouté monsieur [U] [I] de sa demande de résiliation du bail compte tenu des délais de paiement accordés.

Le 08 avril 2024, monsieur [U] [I] a fait délivrer un commandement de payer aux locataires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 septembre 2024, dénoncé le 02 septembre 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, monsieur [U] [I] a fait assigner monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation du bail ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner solidairement monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] au paiement de la somme de 13.717,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 26 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir outre le paiement des loyers dus ultérieurement suivant décompte à fournir à l’audience ; condamner solidairement monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner solidairement monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] au paiement d’une somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations prévues par la loi.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025.

Au cours de cette audience, monsieur [U] [I], représenté par sa fille, madame [O] [I] épouse [X], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 18.270,00 euros arrêtée au mois d’avril 2025. Madame [X] précise que son père doit entrer en EHPAD et qu’il a besoin de liquidités pour en assurer le paiement.

En défense, bien que régulièrement assignés en personne, monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] n’ont pas comparu ni personne pour eux. Ils ont indiqué, sans fournir de justificatif, ne pouvoir se rendre à l’audience (étant précisé qu’ils étaient déjà non comparants à l’audience précédente).

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 02 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 06 novembre 2024.

La demande formée par monsieur [U] [I] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Monsieur [U] [I] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 août 2016, le commandement de payer délivré le 08 avril 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 18.270,00 euros à la charge de monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] à la date du 16 avril 2025 (échéance de avril 2025 incluse).

Le bailleur justifie avoir adressé ce décompte actualisé à monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] préalablement à l’audience par courrier recommandé du 29 mars 2025. Les demandes additionnelles sont donc recevables. Le décompte met également en évidence que monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] n’ont pas respecté les délais de paiement qui leur avaient été accordés le 06 avril 2022. Dès février 2023, les paiements se sont de nouveau faits de manière irrégulière, les locataires ne s’acquittant pas davantage du loyer courant.

En s’abstenant de comparaître, monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] s’interdisent de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En revanche, le jugement du 06 avril 2022 a déjà condamné monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] au paiement d’une somme de 6.428,00 euros arrêtée au 16 février 2022. Monsieur [I] bénéficie donc déjà d’un titre exécutoire sur cette somme, lequel reste parfaitement valable. Par suite, monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 11.842,00 euros au titre des impayés de loyers et de charges dus entre le 1er mars 2022 et le 16 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte des développements qui précèdent que monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] n’ont pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis plusieurs mois, soit une dette locative s’élevant à ce jour à plus de 18.000,00 euros, et ce malgré un premier jugement du 06 avril 2022 et un commandement de payer délivré le 08 avril 2024.

Ces éléments suffisent à caractériser des manquements graves et répétés aux obligations pesant sur monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner leur expulsion et celle des occupants de leur chef.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la présente décision, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 567,00 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans sa version applicable, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, monsieur [U] [I] ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui qui résulte du simple retard dans le paiement, déjà réparé par l’octroi d’intérêts de retard au taux légal, doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] succombent à l’instance de sorte qu’ils supporteront in solidum les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 08 avril 2024, de l’assignation et des dénonciations obligatoires.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner in solidum monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] à payer à monsieur [U] [I] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevables les observations écrites et pièces produites par monsieur [U] [I] à l’audience ;

DÉCLARE l’action de monsieur [U] [I] recevable ;

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] à payer à monsieur [U] [I] la somme de 11.842,00 euros (décompte arrêté au 16 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), au titre des loyers et charges avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 30 août 2016 entre monsieur [U] [I] d’une part et monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 2] (41) à la présente décision;

DIT monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] désormais occupants sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] à payer à monsieur [U] [I] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 567,00 euros et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] à payer à monsieur [U] [I] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [D] [G] et madame [B] [Y] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations obligatoires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,