COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00630 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYI4

Minute : 2026/101

DEMANDERESSES :

Madame [R] [T] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [I] [F]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par sa mère, Mme [R] [T] épouse [F]

Madame [C] [F]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par sa mère, Mme [R] [T] épouse [F]

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [A]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [W] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [A]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

Monsieur [U] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame Pauline HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSES : Madame [R] [T], Madame [I] [F], Madame [C] [F]

EXPÉDITIONS : Monsieur [O] [A], Madame [W] [N], Monsieur [Z] [A], Monsieur [U] [L]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [T] épouse [F] et Mesdames [I] [F] et [C] [F], mineures représentées par leur mère, ont donné à bail à Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 17 mars 2023, ayant pris effet le jour même, pour un loyer mensuel de 720 euros, payable à terme à échoir, le 1er de chaque mois.

Suivant actes d’engagement de caution solidaire du 17 mars 2023 annexés au contrat de bail, Monsieur [U] [L] et Monsieur [Z] [A] se sont portés cautions solidaires pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives dus au titre du bail ainsi consenti à Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A].

Des loyers demeurant impayés, les bailleresses ont fait signifier le 28 novembre 2024 à Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.752 euros. Ces commandements ont été remis à personne.

Les bailleresses ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher de la situation d’impayés le 29 novembre 2024.

Le 4 décembre 2024, le commandement de payer susvisé à été dénoncé à Monsieur [U] [L] et Monsieur [Z] [A] en leurs qualités de cautions solidaires.

Madame [R] [T] épouse [F], Mesdames [I] [F] et [C] [F], mineures représentées par leur mère ont ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois, Madame [W] [N], Monsieur [O] [A], Monsieur [U] [L] et Monsieur [Z] [A] par actes de Commissaire de Justice en date des 19 février et 20 février 2025, aux fins suivantes :

— à titre principal :

o constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de votre chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

o prononcer la condamnation solidaire de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] et Messieurs [U] [L] et Monsieur [Z] [A] au paiement de la somme de 2.482 euros, compte arrêté au 29/01/2025, terme du commandement de payer demeuré infructueux, avec intérêts de droit au jour de la délivrance de l’assignation ;

o prononcer la condamnation solidaire de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] et Messieurs [U] [L] et Monsieur [Z] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges, à compter du 30/01/2025 et ce jusqu’au départ volontaire des lieux de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A], ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à leur expulsion, et avec intérêts de droit ;

— à titre subsidiaire :

o prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] ;

o ordonner l’expulsion de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de votre chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

o prononcer la condamnation solidaire de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] et Messieurs [U] [L] et Monsieur [Z] [A] au paiement de la somme de 3.212 euros, compte arrêté au 04/02/2025, avec intérêts de droit du jour de la délivrance de l’assignation ;

o prononcer la condamnation solidaire de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] et Messieurs [U] [L] et Monsieur [Z] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges, à compter du 05/02/2025 et ce jusqu’au départ volontaire des lieux de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A], ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à leur expulsion, et avec intérêts de droit ;

— en tout état de cause :

o prononcer la condamnation solidaire de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] et Messieurs [U] [L] et Monsieur [Z] [A] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée ;

o prononcer la condamnation solidaire de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] et Messieurs [U] [L] et Monsieur [Z] [A] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o prononcer la condamnation solidaire de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] et Messieurs [U] [L] et Monsieur [Z] [A] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières ;

o dire et juger que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée au Préfet le 21 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2025.

À cette audience, Madame [R] [T] épouse [F], en son nom personnel et en sa qualité de représentante légale de Mesdames [I] et [C] [F], a actualisé sa créance à la somme de 7.612,05 euros. Elle a précisé être favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 211 euros par mois en plus du loyer courant et des charges, ainsi qu’à une suspension des effets de la clause résolutoire.

En défense, Monsieur [O] [A] était présent à l’audience. Il a précisé reconnaître la dette due. Il a ajouté que la situation financière de son couple s’est améliorée. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 211 euros par mois et a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement cités, respectivement à personne pour les deux premiers et à domicile pour le dernier, Madame [W] [N], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsqu’au moins un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous, la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Les bailleresses justifient avoir procédé à ce signalement le 29 novembre 2024, signalement non prévu à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques. Leur demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au Préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 février 2025.

La demande formée par les bailleresses est donc recevable.

III – Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 17 mars 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer, du versement du dépôt de garantie, de remboursement des charges, et deux mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés sans effet, le bail pourra être résilié de plein droit (page 6).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 28 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à personne à la requête des bailleresses à Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A]. Il portait sur la somme en principal de 1.752 euros au titre des loyers et charges échus.

Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] le 4 décembre 2024.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le commandement de payer prévoyant bien en outre un délai de 2 mois.

Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] avaient donc jusqu’au mardi 28 janvier 2025 pour régler les causes du commandement de payer.

Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] n’ont pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti (seuls 960 euros ont été réglés sur la période), ni Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] en leurs qualités de cautions, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies au 29 janvier 2025.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail, les bailleresses versent aux débats un décompte en date du 12 novembre 2025, évaluant la dette locative à la somme de 7.418,45 euros.

Il convient de déduire du décompte produit la somme de 488,78 euros correspondant aux frais de procédure relevant éventuellement des dépens.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 6.929,67 euros au 12 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [O] [A] reconnait le principe et le montant de cette dette.

Absents à l’audience, Madame [W] [N], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] ne contestent, par définition, ni le principe de cette dette, ni son montant qui a par ailleurs été vérifié.

Le bail signé par les locataires et les cautions, Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L], prévoit une clause de solidarité (CAUTIONNEMENT page 11) qui précise que les cautions s’obligent conjointement et solidairement avec le preneur, à l’exécution de la totalité des charges, clauses et conditions du présent contrat, pendant tout sa durée. Il est en outre précisé (CLAUSE DE SOLIDARITE page 6) que les locataires sont tenus solidairement de l’exécution de la totalité des charges, clauses et conditions du présent contrat.

Dans ces conditions, Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] seront condamnés solidairement à verser aux bailleresses la somme de 6.929,67 euros dont ils demeurent redevables au titre des loyers et charges arriérés restés impayés, échéance du mois de novembre 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.482 euros à compter de l’assignation du 19 février 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est établi que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, avec un supplément, depuis le 1er octobre 2025.

Les bailleresses ont consenti à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de cette reprise intégrale du paiement du loyer, il convient d’autoriser Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] à se libérer de leur dette locative par le paiement de 34 échéances mensuelles de 211 euros et une dernière, permettant de solder la dette en principal et intérêts, et le bénéfice de la clause résolutoire au profit des bailleresses sera suspendue conformément à la demande des défendeurs.

Cependant, en cas de non-respect de l’échéance accordée pour le règlement du solde de la dette locative, la résiliation du bail sera acquise.

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] et de tout occupant de leur chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Dans cette hypothèse, Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] occupants sans droit ni titre, causeraient un préjudice aux bailleresses qui ne pourraient disposer du bien à leur gré. Ils seraient dès lors solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, due à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés aux bailleresses.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans sa version applicable, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les bailleresses ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui qui résulte du simple retard dans le paiement, déjà réparé par l’octroi d’intérêts de retard au taux légal, seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts.

IV – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [N], Monsieur [O] [A], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher et de la notification à la Préfecture.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Madame [W] [N] Monsieur [O] [A], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] seront condamnés in solidum à payer aux bailleresses la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 entre Madame [R] [T] épouse [F], Mesdames [I] [F] et [C] [F], mineures représentées par leur mère, d’une part, et Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A], d’autre part concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [N], Monsieur [O] [A], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] à payer à Madame [R] [T] épouse [F], Mesdames [I] [F] et [C] [F], mineures représentées par leur mère la somme de 6.929,67 euros au titre des loyers charges et indemnités dus, échéance du mois de novembre 2025 incluse, somme qui portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.482 euros à compter de l’assignation du 19 février 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] à se libérer de leur dette en 30 mensualités successives de 211 euros, et une 31ème mensualité qui viendra solder la dette en principal et en intérêts, qui sera versée avant le 10 du mois en sus du loyer courant et au plus tard le 10 du mois suivant le jour où la présente décision acquerra son caractère définitif ;

DIT que la clause résolutoire sera suspendue tant que ces modalités de paiement seront respectées et sera réputée ne pas avoir joué si Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] se libèrent de la somme due dans le délai précité ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que la totalité de la somme non réglée sur la condamnation au paiement de 6.929,67 euros devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [W] [N] et Monsieur [O] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter le logement situé [Adresse 3], Madame [R] [T] épouse [F], Mesdames [I] [F] et [C] [F], mineures représentées par leur mère, puissent faire procéder à leur expulsion dudit logement ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [W] [N] Monsieur [O] [A], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] soient solidairement condamnés à verser à Madame [R] [T] épouse [F], Mesdames [I] [F] et [C] [F], mineures représentées par leur mère, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [N] Monsieur [O] [A], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [N] Monsieur [O] [A], Monsieur [Z] [A] et Monsieur [U] [L] à payer la somme de 200,00 euros à Madame [R] [T] épouse [F], Mesdames [I] [F] et [C] [F], mineures représentées par leur mère au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [R] [T] épouse [F], Mesdames [I] [F] et [C] [F], mineures représentées par leur mère, de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,