TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BLOIS

Affaire : S.A.R.L. IMO.TER/S.A.S. KB TRADING (POINT B)

Ordonnance du : 10 Février 2026

N° RG 25/03319 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E5PL

Minute N° 26/00028

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le dix Février deux mil vingt six

Par Alexis MIHMAN, Président,

Assisté de Camille MONTAGU, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMO.TER

15 rue Pierre de Ronsard – 41000 BLOIS

représentée par M^e Audrey HAMELIN, substitué par M^e Arthur PRUD’HOMME, avocats au barreau de BLOIS

ET

DEFENDERESSE

S.A.S. KB TRADING (POINT B)

5 rue André Boulle – 41000 BLOIS

Non représentée

COPIE DOSSIER

Audience publique en date du 09 Décembre 2025.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2021, la SARL IMO.TER a conclu un bail commercial avec la SAS KB TRADING portant sur un local à usage commercial sis 5 rue André Boulle à BLOIS (41), moyennant un loyer annuel de 27 600 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers demeurant impayés depuis le mois de janvier 2025, par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SARL IMO.TER a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la SAS KB TRADING lui demandant la somme de 23 408,02 euros.

Alléguant que la SAS KB TRADING ne procéderait plus au paiement des loyers, la SARL IMO.TER a, par acte de commissaire de justice délivré le 14 novembre 2025 assigné la SAS KB TRADING devant le président du tribunal judiciaire de Blois, statuant en référé, aux fins de :

— Vu le bail commercial en date du 19 octobre 2021,

— Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2025,

— Vu l’article 835 du code de procédure civile,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Constater que les locaux à usage commercial sis 5 rue André Boulle à BLOIS (41) sont occupés sans droit ni titre par la SAS KB TRADING depuis le 31 août 2025,

— Ordonner l’expulsion de la SAS KB TRADING et de tous occupants de son chef, avec un besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— Condamner la SAS KB TRADING à payer à la SARL IMO.TER, par provision :

— la somme de 23 187,85 euros à valoir sur les loyers et charges échus à la date de la résiliation du bail,

— la somme de 3 835,98 euros par mois à valoir sur les indemnités d’occupations et charges dues à compter du 1er octobre 2025,

— Condamner la SAS KB TRADING au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce notamment compris le coût de signification du commandement de payer à hauteur de 220,17 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

La SAS KB TRADING n’a pas constitué avocat de sorte que l’ordonnance sera réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par le demandeur au soutien de ses prétentions, il est renvoyé à ses écritures régulièrement versées aux débats de l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

La SARL IMO.TER argue que la SAS KB TRADING ne paye plus le loyer depuis le mois de janvier 2025, et par conséquent, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus, et le non-respect de cette obligation peut engendrer la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans les conditions prévues de l’article 1224 et suivants du code civil.

Selon l’article L.145-41 alinéa premier du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai sous peine de nullité.

En l’espèce, la SAS KB TRADING ne verse plus de loyer depuis le mois de janvier 2025, tel que le commandement de payer en date du 31 juillet 2025 en atteste, cette dernière ne respecte donc pas son obligation de verser le prix du bail (voir en ce sens : pièce n°2).

La clause résolutoire insérée au contrat de bail, dont il est fait mention dans le commandement de payer délivré le 31 juillet 2025 par la SARL IMO.TER à l’encontre du preneur, stipule que (voir en ce sens : pièce n°1) :

« Il est expressément stipulé au profit du bailleur qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer à son échéance, de toute somme due en vertu du présent Bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du Bail, et un mois après mise en demeure restée sans effet contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le Bail sera résilié de plein droit ».

La SAS KB TRADING ne rapportant pas la preuve (qui lui incombe, conformément à l’article 1353 alinéa 2 du Code civil) du paiement dans le délai d’un mois de la signification du commandement, le bail commercial a été résilié de plein droit le 31 août 2025 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Sur la demande d’expulsion

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Conformément aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si la SAS KB TRADING n’a pas libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.

En l’espèce, la SAS KB TRADING se maintenant dans les lieux, il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’ordonner leur libération.

Sur la demande de provision

1Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au titre des loyers impayés

Suivant l’article 1728 du code civil, l’une des deux obligations principales du preneur est de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SARL IMO.TER demande la condamnation de la SAS KB TRADING à lui verser à titre provisionnel la somme de 23 187,85 euros au titre des loyers impayés.

Elle justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail en date du 19 octobre 2021, ainsi que le commandement de payer du 31 juillet 2025 faisant apparaître un décompte des sommes dues, soit la somme totale de 23 187,85 euros (voir en ce sens : pièce n°1 et n°2).

La SAS KB TRADING ne rapporte pas la preuve du paiement de ces loyers, de telle sorte que l’obligation de verser les loyers impayés n’est pas sérieusement contestable.

Les sommes dues au titre des loyers impayés s’élèvent donc à la somme globale de 23 187,85 euros.

Par conséquent, la demande provisionnelle à ce titre est donc justifiée, et la SAS KB TRADING sera condamnée à verser à la SARL IMO.TER la somme de 23 187,85 euros à valoir sur les loyers dus.

Au titre de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, la SARL IMO TER sollicite la condamnation de la SAS KB TRADING à verser la somme de 3 835,98 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation et charges dues à compter du 1er octobre 2025.

Elle justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail en date du 19 octobre 2021, ainsi que le commandement de payer du 31 juillet 2025 faisant apparaître la somme due par trimestre, soit la somme totale de 11 507,95 euros (voir en ce sens : pièce n°1 et n°2).

Ainsi que constaté précédemment, la SAS KB TRADING occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 31 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail.

La SAS KB TRADING par conséquent sera condamnée à verser à la SARL IMO.TER la somme provisionnelle de 3 835,98 euros mensuels, à compter du 1er octobre 2025, et ce jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La SAS KB TRADING, partie perdante, devra ainsi supporter les dépens de l’instance, outre le coût du commandement de payer du 31 juillet 2025, cet acte étant en rapport étroit et nécessaire avec l’instance.

L’équité et la situation économique justifient d’allouer à la SARL IMO.TER la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et en référé,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial du 19 octobre 2021, portant sur le local commercial sis 5 rue André Boulle à BLOIS (41), et ce à la date du 31 août 2025 ;

ORDONNONS la libération immédiate des lieux ;

DISONS qu’à défaut pour la SAS KB TRADING d’avoir libéré les locaux commerciaux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la notification d’un commandement de libérer les lieux ;

PRECISONS que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu qu’elle désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelables. A l’expiration de ce délai, il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution ;

CONDAMNONS la SAS KB TRADING à titre de provision, à verser à la SARL IMO.TER la somme de 23 187,85 euros à valoir sur les loyers et charges impayés ;

CONDAMNONS la SAS KB TRADING à titre de provision, à verser à la SARL IMO.TER une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 3 835,98 euros par mois à compter du 1er octobre 2025, et ce jusqu’à la parfaite libération des locaux caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS KB TRADING à payer à la SARL IMO.TER la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS KB TRADING aux dépens inhérents à la présente procédure, dont les frais de commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,